Frage von lordbuerzel, 70

Wie oft und wie lange muss der Untermieter mit der Miete zahlungssäumig sein, damit der Vermieter abmahnen und fristlos bzw. fristgerecht kündigen kann?

Mein neuer Untermieter ist den ersten Monat zahlungssäumig, aktuell eine Woche. Das wäre normalerweise kaum der Rede wert. Allerdings kann ich das Geld eigentlich als Mieter der Wohnung nicht vorstrecken, bin also viel mehr als ei einem normalen Mietverhältnis, wo der Vermieter nicht in der Wohnung wohnt, auf pünktliche Zahlung angewiesen. Außerdem habe ich schlechte Erfahrungen gemacht. Ich habe damals viel zu lange gebeten und war geduldig. Das hat mir selbst schlaflose Nächte bereitet, weil ich Angst haben musste, die Wohnung zu verlieren. Deshalb würde ich gern absolut konsequent gleich beim zweiten Zahlungsverzug eine Abmahnung und daraufhin, sollte sich nichts ändern, eine Kündigung aussprechen.

Ich habe die Regelungen für das normale Mietrecht gelesen, da müsste, je nach Fallentscheidung, die Miete mindestens 4 mal je eine Woche unpünktlich kommen. Aber ist mein Fall nicht was anderes, da ich ja quasi in der Existenz bedroht bin und selbst meinem Mieter Rechenschaft schuldig? Oder muss ich die ersten 4-5 Male in Vorkasse gehen können um bei säumigen Zahlungen erstmal auszugleichen?

Antwort
von TrudiMeier, 15

Sobald der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, kannst du fristlos kündigen. Einer Abmahnung oder Mahnung bedarf es nicht. Zahlt der Mieter aber nach Erhalt der Kündigung die kompletten Rückstände, ist die fristlose Kündigung hinfällig. Daher immer hilfsweise fristgerecht kündigen.

Hat der Mieter nun die erste Miete nur verspätet gezahlt, kannst du ihn abmahnen und im Wiederholungsfall wiederum fristlos kündigen. Hilfsweise fristgerecht.

Antwort
von KilianHL, 26

Sowohl Vermieter also Mieter können das Untermietverhältnis aus
wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund kann vorliegen,
wenn eine Partei die Rechte der anderen Partei erheblich verletzt,
beispielsweise den Hausfrieden nachhaltig stört oder der Mieter mit
mindestens zwei Mietzahlungen in Verzug ist (Details: § 543 BGB).

Und Abmahnen kann man schon beim ersten Fehlverhalten, was du hast - hast du!

Kommentar von anitari ,

Noch liegt aber kein Fehlverhalten des Mieters vor.

Antwort
von troublemaker200, 26

Du hast einen Mietvertrag mit dem Eigentümer und dem Untermieter richtig?

Ich würde garnix vorstrecken.

Kommentar von anitari ,

Den eigenen Verpflichtungen ihrem/seinem Vermieter gegenüber muß Fragesteller nachkommen. Auch dann wen ihr/sein Mieter nicht zahlt.

Kommentar von troublemaker200 ,

Sehr richtig!

Kommentar von Gerhart ,

Wenn du das auch als "sehr richtig" empfindest:

"Ich würde garnix vorstrecken",

solltest du keine Ratschläge mehr geben.

Kommentar von troublemaker200 ,

korrekt!!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 24

Du bist ja ganz schön nervös. Noch hat der Vermieter sein Zahlungsziel nicht überschritten und schon fragst Du nach Kümndigungsmöglichkeit.

Zahlt der Mieter Dir die Miete wöchentlich? Warum macht man sowas? Da wirst Du mit dem Prüfen der Zahlungseingänge nicht mehr fertig.

bin also viel mehr als ei einem normalen Mietverhältnis, wo der
Vermieter nicht in der Wohnung wohnt, auf pünktliche Zahlung angewiesen.

Bist Du nicht. Die weitaus meisten Privatvermieter sind darauf angewiesen, dass die Mieter pünktlich zahlen, um ihrerseits die Bankraten pünktlich bedienen zu können.

Du schreibst an anderer Stelle, dass Du schon seit vielen Jahren vermietest. In diesen vielen Jahren hättest Du von den Zahlungseingängen längst ein Polster ansparen können, dass Dir hilft, Mietausfälle wegen Mieterwechsel oder Zahlungsverzug zu puffern. Hast Du das nicht gemacht, war das nicht gerade vorausschauend. Die jetzige Nervosität hättest Du Dir auf diese Weise ersparen können. Überleg Dir das für die Zukunft: Wieviel der Mieteinnahmen aus der Untervermietung könntest du zurück legen, um auf Dauer ein gewisses Polster zu schaffen? 10 Prozent (In 10 Monaten wäre das dann eine Monatsmiete) oder nur 5 Prozent oder mehr als 10 Prozent?

Auf Dauer sorgt so ein Polster für guten Schlaf und bewahrt vor Existenzängsten.

Kommentar von lordbuerzel ,

"Du bist ja ganz schön nervös. Noch hat der Vermieter sein Zahlungsziel nicht überschritten und schon fragst Du nach Kümndigungsmöglichkeit."

Ja bin ich, weil ich früher oft belogen wurde. Angeblich ist die Miete längst überwiesen, nun habe ich die Befürchtung, dass ich wieder so einen Schlawiner erwischt habe. Wie angedeutet hatte ich mehrmals Mieter drin, die dauernd zu spät gezahlt haben, immer irgendwelche Ausreden erfunden haben und ich musste dann der Miete hinterher rennen. Das kann sehr aufreibend sein auf Dauer.

Ein Mietpolster hatte ich bis vor kurzem auch, ist aber wegen einer Nachzahlung aufgebraucht. Abgesehen davon ist es auch mit so einem Polster belastend, erwachsene Menschen an ihre Pflichten erinnern zu müssen.

"Zahlt der Mieter Dir die Miete wöchentlich? Warum macht man sowas? Da wirst Du mit dem Prüfen der Zahlungseingänge nicht mehr fertig."

Nein, natürlich nicht. Monatlich.

Kommentar von bwhoch2 ,

Aus Deinen Beiträgen war zu entnehmen, dass die Mieter wöchentlich zahlen. Gut, wenn das nicht der Fall ist.

Die gesetzliche Regelung ist: Am dritten Werktag eines Monats ist die Miete fällig für diesen Monat. Also praktisch im voraus.

Der dritte Werktag berechnet sich ohne Samstag, da dieser Tag normalerweise kein Bankarbeitstag ist. Für Oktober würde das bedeuten:

1. = Samstag

2. und 3. Sonn- bzw. Feiertag

4. = Erster Werktag

6. = Dritter Werktag

7. = Nicht bezahlt = unpünktliche Zahlung.

Gehe wirklich hart an der Linie entlang.

Wenn die Miete am 7. nicht auf dem Konto ist, schreibst Du am 8. eine Abmahnung, die Du dem Mieter möglichst am gleichen Tag persönlich übergibst. Entweder läßt Du Dir den Empfang quittieren oder Du vermerkst, wann Du sie übergeben hast.

Lass Dich nicht auf seine Zusicherungen ein, sondern mache klar, dass die Zahlung nicht pünktlich eingegangen ist und dass Du im Wiederholungsfall die ordentliche Kündigung aussprechen wirst.

Wenn die Miete für Oktober nicht eingeht und auch die Novembermiete am 4.11. nicht auf dem Konto oder bar auf Deiner Kralle ist, sofort die fristlose Kündigung aussprechen, wobei fristlos tatsächlich "ohne Frist" ist. Der Mieter soll also sofort seine Sachen packen oder er wird bei nächster Gelegenheit ausgesperrt.

Somit schaffst Du es zumindest, dass Du bereits ab ca. 7. November wieder neu vermieten kannst.

Hat er eine Kaution bezahlt? An die könntest Du dann auch ab dem 4.11. bereits ran, sodass Deine finanziellen Nöte spätestens ab diesem Tag wieder "geheilt" sind.

Kriegst Du das so hin?

Kommentar von johnnymcmuff ,

Der Mieter soll also sofort seine Sachen packen oder er wird bei nächster Gelegenheit ausgesperrt.

Verbotene Eigenmacht und Räumungsklage fällt weg?

Kommentar von bwhoch2 ,

Was ist daran "verboten"?

In meiner Wohnung (wenn es meine wäre) kann ich jeden Tag den Schließzylinder wechseln. Wem ich dann einen Schlüssel aushändige entscheide ich dann auch noch selbst.

Verbotene Eigenmacht wäre es, wenn ich die Tür zum Untermieterzimmer aufbrechen und da das Schloß auswechseln würde. Oder wenn die Wohnung komplett einem Mieter übergeben ist und ich mit Gewalt die Wohnungstür öffne, um den Zylinder zu wechseln.

Selbst wenn es verboten wäre: Soll doch erst einmal der ausgesperrte, nicht zahlende und deswegen fristlos gekündigte Untermieter den Rechtsweg bestreiten und sich wieder in die Wohnung rein klagen...

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete & Mietrecht, 15

Wie oft und wie lange muss der Untermieter mit der Miete zahlungssäumig sein, damit der Vermieter abmahnen und fristlos bzw. fristgerecht kündigen kann?

- Fehlende Miete muss nicht abgemahnt werden, der Mieter befindet sich automatisch im Verzug.

Ab einer Miete + 1 Cent ist das möglich.

Mein neuer Untermieter ist den ersten Monat zahlungssäumig, aktuell eine Woche.

Die Miete muss laut BGB am dritten Werktag im Monat beim Vermieter sein, zu berücksichtigen muss man auch dabei Feiertage, schau hier rein:

http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/puenktliche-mie...

bin also viel mehr als ei einem normalen Mietverhältnis, wo der Vermieter nicht in der Wohnung wohnt, auf pünktliche Zahlung angewiesen.

Garantiert nicht, als Vermieter muss man einiges zahlen bzw. machen und zudem Steuern zahlen auf die Miete.

 Zahlst Du Steuern, lässt Du das Dach renovieren etc.?

Antwort
von ChristianLE, 17

Sobald der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist, kannst Du das Mietverhältnis fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist hier nicht notwendig.

Zieht der Mieter nicht aus, musst Du eine Räumungsklage einleiten.

Ich habe die Regelungen für das normale Mietrecht gelesen, da müsste, je nach Fallentscheidung, die Miete mindestens 4 mal je eine Woche unpünktlich kommen.

Die Bemessungsgrundlage bei Mietzahlungen sind Monate und nicht Wochen.

Aber ist mein Fall nicht was anderes, da ich ja quasi in der Existenz bedroht bin und selbst meinem Mieter Rechenschaft schuldig?

Warum soll dein Fall anders sein? Glaub mir, es gibt genügend andere Vermieter, die in ihrer Existenz bedroht sind, wenn der Mieter nicht zahlt.

Oder muss ich die ersten 4-5 Male in Vorkasse gehen können um bei säumigen Zahlungen erstmal auszugleichen?

Du haftest gegenüber allen Forderungen, die dein Vermieter Dir gegenüber hat. Ob dein Untermieter zahlt (weiß er überhaupt davon?), spielt dahingehend erst einmal keine Rolle.

Du bist deinem Vermieter die gesamte Miete schuldig, kannst Dir den Teil deines Untermieters aber ggfs. auf dem Gerichtsweg einklagen.

Kommentar von lordbuerzel ,

Ja, der Vermieter weiß Bescheid und hat das schriftlich genehmigt. Ich vermiete schon seit vielen Jahren.

Kommentar von ChristianLE ,

Nur meine Meinung: Wenn ich weiß, dass ich im Extremfall (also Zahlungsausfall Untermieter) die Miete für die gesamte Wohnung nicht allein zahlen kann, würde ich nicht untervermieten.

Das Risiko des säumigen Mieters besteht immer.

Kommentar von lordbuerzel ,

??? Dann wäre ich also obdachlos. Aber danke.

Kommentar von ChristianLE ,

Warum suchst Du Dir dann nicht einfach eine kleinere Wohnung, die Du allein finanzieren kannst?

 Dann wäre ich also obdachlos

Wenn dein Untermieter nicht zahlt und Du deshalb in Zahlungsverzug gerätst, wird Dich dein Vermieter fristlos kündigen. Dann bist Du tatsächlich obdachlos.

Kommentar von lordbuerzel ,

"Die Bemessungsgrundlage bei Mietzahlungen sind Monate und nicht Wochen."

Das glaub ich nun wieder nicht und habe auch von anders lautenden Entscheidungen gelesen. Denn das hieße ja sonst, dass der Untermieter regelmäßig 3 Wochen zu spät zahlen kann, solange er nicht einen vollen Monat zu spät dran ist, wäre das dann ok.

Kommentar von ChristianLE ,

Denn das hieße ja sonst, dass der Untermieter regelmäßig 3 Wochen zu spät zahlen kann, solange er nicht einen vollen Monat zu spät dran ist, wäre das dann ok.

Im § 556b BGB steht geschrieben:

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Üblicherweise sind das Monate. Selbst wenn Du eine Zahlweise pro Woche vereinbart hast, ist der Mieter nicht in Verzug.

Denn das hieße ja sonst, dass der Untermieter regelmäßig 3 Wochen zu spät zahlen kann, solange er nicht einen vollen Monat zu spät dran ist, wäre das dann ok.

Willkommen bei den tagtäglichen Problemen der Vermieter....

Selbst wenn Du eine Zahlweise nach Wochen vereinbart hast, ist eine fristlose Kündigung erst dann möglich, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 (2) Pkt. 3b) BGB).

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 26

Aktuell ist der Mieter noch gar nicht "säumig".

Denn per Gesetz hat der Mieter bis zum 3. Werk-, besser gesagt Bankbuchungstag, des Monats Zeit die Miete zu zahlen.

Heute ist erst der 2. Bankbuchungstag des Monats Oktober.

Dein Fall ist nicht anders als der jedes anderen Vermieters auch.

Kommentar von lordbuerzel ,

Ok, rein rechtlich stimmt das wohl so. Wobei der Untermieter angeblich schon vor einer Woche überwiesen hat. Er wohnt ja schon seit über einer Woche in der Wohnung, hat also bereits eine Woche kostenlos gewohnt. Der Mietvertrag gilt allerdings erst ab 01.10.

Kommentar von lordbuerzel ,

"bis zum 3ten Bankabbuchungstag.. " Zählt da der Kontoeingang oder das Auftragsdatum?

Kommentar von ChristianLE ,

Die Miete muss spätestens zum 3. Werktag bei dem Vermieter eingegangen sein (das wäre dann morgen).

Kommentar von anitari ,

Wenn Du ihn vor Mietbeginn rein gelassen hast ist das Dein Problem. Für den Zugang der Miete zählt die Gutschrift auf dem Konto oder das Datum der Barzahlung.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Heute ist erst der 2. Bankbuchungstag des Monats Oktober.

Was ist denn mit dem Samstag, bwhoch2 meint, es ist kein Bankbuchungstag?

Seiner Meinung nach ist der 6. Oktober der 3. Werktag.

Kommentar von anitari ,

Seiner Meinung nach ist der 6. Oktober der 3. Werktag.

Stimmt.

1. Oktober  2016 - Samstag - kein Bankbuchungstag (Werktag bei Zahlungen)

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