Frage von Zakalwe, 89

Wie muss bei einem Eigentümerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erfolgen?

Hallo zusammen. Ich habe letztes Jahr meine vermietete Eigentumswohnung verkauft, der Eigentümerwechsel fand zum 1.11. statt.

Die Wohnung ist nach wie vor vermietet. Nun hat mir der neue Eigentümer die vom Verwalter erstellte Betriebskostenabrechnung für meinen Anteil bis Oktober zugeschickt, mit der Bitte, die Abrechnung für meinen Teil mit dem Mieter zu machen.

Meines Wissens nach wäre das aber so nicht korrekt, da der Mieter keine gesplittete Abrechnung von zwei verschiedenen Vermietern erhalten darf, sondern das Recht auf eine komplette über den gesamten Abrechnungszeitraum (das Kalenderjahr) hat. Kann das jemand bestätigen, der mehr Ahnung vom Mietrecht hat?

Ich habe dem neuen Eigentümer daher vorgeschlagen, dass er die komplette Abrechnung macht (alle relevanten Daten liegen ihm vor und wurden ihm von mir nochmal extra zusammen gestellt) und wir beide dann untereinander abrechnen. Wäre dies die korrekte Vorgehensweise?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 58


Meines Wissens nach wäre das aber so nicht korrekt, da der Mieter keine gesplittete Abrechnung von zwei verschiedenen Vermietern erhalten darf, sondern das Recht auf eine komplette über den gesamten
Abrechnungszeitraum (das Kalenderjahr) hat.

Korrekt. Und das vom neuen Eigentümer/Vermieter.

http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/


Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 45

Natürlich muss der Mieter die komplette Abrechnung über das ganze Jahr vom neuen Vermieter erhalten. Bekommt der Mieter was zurück, muss er es zurück zahlen. Muss der Mieter eine Nachzahlung leisten, kassiert diese ausschließlich der neue Eigentümer. Du bekommst nichts davon.

Die Sache, wenn nicht explizit im Kaufvertrag anders geregelt, ist die, dass Du die Vorauszahlungen für 10 Monate zwar kassiert hast, diese aber nicht an den Käufer weiter geben musst. Es ist das Risiko des Käufers, aber ggf. auch der Gewinn, je nachdem, wie die Jahresabrechnung ausfällt.

Mit den Einnahmen hast Du unterm Jahr schon monatlich Hausgeld bezahlt und evtl. auch die Grundsteuerraten getragen. Dieses Geld muss Dir der Käufer auch nicht erstatten. Sollte Dir dadurch ein Minus entstanden sein, bekommst Du dafür keinen Ausgleich mehr. Ebenso wenig müßtest Du ein evtl. Guthaben an den Mieter oder Käufer raus rücken.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 27

Erfolgt der Eigentümerwechsel (damit des Vermieters) während des Abrechnungszeitraumes, so ist der neue für die gesamte Abrechnung über den Zeitraum von 12 Monaten zuständig. Der alte muss zuarbeiten, aber Abrechnung vom neuen. Getrennte Abrechnung unzulässig, da gesetzlich festgeschrieben ist, dass über 12 Monate abzurechnen ist.

Antwort
von schleudermaxe, 37

Das verstehe ich nicht und so eine Orgie hat kein Mieter hinzunehmen, so jedenfalls auch die Gerichte hier bei uns.

Und ob es am 01.11. eine Übergabe gab, ist doch der WEG und dem Mieter egal.

Es gibt von dem Verwalter eine durchgehende Abrechnung für das Wirtschaftsjahr. Die bekommt der ET, der am Tag der Beschlußfassung im Grundbuch steht. Dieser ET hat eine Nachforderung zu leisten bzw. bekommt auch ein etwaiges Guthaben.

Die BK-Abrechnung erstellt der ET, der am letzten Tag der Abrechnungs- periode im Grundbuch steht.

Es ist doch alles klar und deutlich ausgeurteilt und ich verstehe gar nicht, daß ein Vermieter bei so einer sensiblen Angelegenheit wirklich so unwissend sein kann. Abgerechnet wird doch wie ein Einfamilienhaus. Es gibt nichts zu verteilen, es wird doch nur durchgereicht.

Kommentar von schleudermaxe ,

Nachtrag:

Der 01.11. war zudem ein Sonntag, da kann also das Grundbuchamt gar keine Umschreibung vorgenommen haben.

Kommentar von Zakalwe ,

Das verstehe ich nicht

Es scheint mir in der Tat so, dass du einiges an der Frage nicht verstanden hast.

Und ob es am 01.11. eine Übergabe gab, ist doch der WEG und dem Mieter egal.

Zum 1.11. fand der Eigentümerwechsel statt. Ob das der WEG und dem Mieter egal ist, spielt hier auch keine Rolle. Meine Frage war eine andere.

Es gibt von dem Verwalter eine durchgehende Abrechnung für das Wirtschaftsjahr.

Nein, sondern 10:2 aufgeteilt, da das so vereinbart war. Geht aus der Frage ganz klar hervor, dass ich eine Betriebskostenabrechnung für meinen Anteil bis Oktober erhalten habe. Die Frage war, wie es sich mit der Abrechnung für den Mieter verhält.

Es ist doch alles klar und deutlich ausgeurteilt

Genau das wollte ich wissen, ob mein Wissenstand in dieser Hinsicht korrekt ist.

 ich verstehe gar nicht, daß ein Vermieter bei so einer sensiblen Angelegenheit wirklich so unwissend sein kann.

Nicht jeder ist ein Profi im Vermieten, so mancher vermietet halt vielleicht nur eine Wohnung und jeder fängt mal an.

Abgerechnet wird doch wie ein Einfamilienhaus. Es gibt nichts zu verteilen, es wird doch nur durchgereicht.

In der Beziehung scheinst du mir unwissend zu sein. Es gibt Posten, die werden auf den Mieter umgelegt, andere nicht. Da wird nicht alles durchgereicht.

Kommentar von schleudermaxe ,

Gerne noch einmal. Richtig, mein Bestand ist etwas Größer.

Was bitte hat denn die WEG und der Mieter mit einem Eigentümerwechsel zu tun, den Verkäufer und Käufer vereinbaren ohne Einbindung des Mieters und ohne Einbindung der WEG?

Richtig: Nichts.

Der 01.11. bleibt ein Sonntag.

Richtig.

Zuständig wird der neue mit der Umschreibung im Grundbuch.

Richtig, nur wird uns dieser Zeitpunkt nicht genannt.

Die WEG erstellt eine Abrechnung für das ganze Wirtschaftsjahr.

Richtig, denn so auch der BGH und einige andere Antworten.

Teilabrechnungen mögen zurückgeschickt werden mit Hinweis auf "Irrläufer".

Der Mieter bekommt vom dem Eigentümer die BK-Abrechnung, der am letzten Tag der Periode im Grundbuch steht.

Richtig, so jedenfalls auch der BGH.

Fragen?

Gerne, nach entsprechenden Kommentar gibt es eine Antwort.

Kommentar von schleudermaxe ,

Mit wem bitte wurde so eine getrennte Abrechnung denn vereinbart, die ganz klar nicht legal ist?

Kommentar von Zakalwe ,

Mit wem bitte wurde so eine getrennte Abrechnung denn vereinbart, die ganz klar nicht legal ist?

Wo steht denn geschrieben, dass sich Käufer und Verkäufer nicht darauf einigen können, die Betriebskosten für das Jahr aufzuteilen? Was ist daran nicht legal?

Nur bei der Abrechnung für den Mieter sieht es anders aus.

Kommentar von schleudermaxe ,

Die Bewertung ist doch gefallen. Was bitte hat denn ein Verwalter mit dem Kaufvertrag am Hut? Der Verwalter schuldet eine Jahresabrechnung, keine zwei!

Antwort
von AndreasEhretSV, 62

Guten Tag,

Ihre Annahme ist richtig. Im BGH Urteil III ZR 211/99 können Sie die Leitsatzentscheidung hierzu nachlesen.

Der neue Eigentümer ist zur Abrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum verpflichtet.

Tatsächlich ist das von Ihnen beschriebene Vorgehen nach dem zwei Abrechnungen erstellt werden jedoch - unrichtigerweise - branchenüblich. Hierdurch können Kosten für Zwischenablesungen und Nutzwechselgebühren durch den Messdienstleister erhoben werden :)

Kommentar von schleudermaxe ,

Da kann aber etwas nicht stimmen. Diese Behauptung lese ich nicht in der Literatur.

Abzurechnen hat der, der am letzten Tag der Periode im Grundbuch steht und wann es eine Übergabe gab, ist der herrschenden Meinung und den Mietern bisher völlig egal.

Und für branchenüblich halte ich das unrichtige Vorgehen nun wirklich nicht.

Kommentar von AndreasEhretSV ,

Guten Morgen, am letzten Tag der Periode = Am Ende des Abrechnungszeitraums. Haben Sie auch jahrelang für einen Messdienstleister gearbeitet und prüfen auch Sie täglich Betriebskostenabrechnungen und können Ihre Aussage somit begründen? Vielleicht handeln nicht alle nach diesem Muster aber bei über 600 Messdienstleistern sticht doch hervor dass die Mehrheit gerne auch Eigentümerwechsel abrechnet.

Kommentar von AndreasEhretSV ,

Ich muss meine Aussage ergänzen:

Im vorliegenden Fall haben der neue und der alte Eigentümer bei der Abrechnung gegenüber dem Wohnungsmieter zusammenzuwirken.

Kommentar von schleudermaxe ,

In unseren Hütten machen die Messdienstleister genau das, was wir denen mitteilen. Von alleine passiert da nichts.

Da wir ja auch die Kosten und Lasten für die Zwischenabrechnung dem Mieter nicht anlasten dürfen, gibt es eben auch keine. Eine reine Renditeangelegenheit.

Leider kann ich nur für meine rd. 1.000 Wohnungen sprechen.

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