Frage von SonoPazzo, 107

wie mache ich Geld mit Immobilien?

es heißt ja immer. Kaufe eine Wohnung und vermiete sie. Das bringt dir Geld. Die idee ist natürlich super und verlockend. Ich zum beispiel bin 24 Jahre alt und habe einen Job. Eine wohnung kann ich mir leisten, aber natürlich nicht bar. Doch die bekannten die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen zahlen dann Ihr ganzes Leben lang die Wohnung ab. Es währe kein problem wenn ich schon eine eigene wohnung hab und mir dann eine zweite kaufe und denn mietpreis höher setze als das was ich der Bank zahle. Doch ich habe keine eigene wohnung. Soll ich mir jetzt ne wohnung kaufen, sie vermieten, jemanden anderen meine schulden zahlen lassen und so lange in einer anderen mietwohnung leben ??? wie machen das die menschen bei denen es die erste wohnung ist und nicht die zweite.

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Antwort
von kevin1905, 36

Das bringt dir Geld.

Wenn die Lage stimmt und man sich im Vorfeld professionell verhält bei Mieter- und Verwalterauswahl.

Ich zum beispiel bin 24 Jahre alt und habe einen Job.

Wie viel verdienst du und wie viel Vermögen hast du?

Soll ich mir jetzt ne wohnung kaufen, sie vermieten, jemanden anderen
meine schulden zahlen lassen und so lange in einer anderen mietwohnung
leben ???

Soll ich mir jetzt ne wohnung kaufen, sie vermieten, jemanden anderen
meine schulden zahlen lassen und so lange in einer anderen mietwohnung
leben ???

Das wäre grundsätzlich die Vorgehensweise. Die erste Finanzierung zu bekommen ist immer die schwierigste.

Geh aber bitte nicht hin und kauf irgendwas. Die Wohnung muss gewisse Eigenschaften haben, da gibt es Check-Listen.

Alternativ kannst du mir auch gerne deine Daten schicken, dann such ich dir was raus.

wie machen das die menschen bei denen es die erste wohnung ist und nicht die zweite.

Mit 100,- € Nettoaufwand im Monat lässt sich grundsätzlich ein Immobilienvolumen von 100.000 bis 150.000,- € verwirklichen.

Kommentar von SonoPazzo ,

denn letzten Teil mit denn 100€. Kannst du es mal genauer erklären. Was genau du damit meinst

Kommentar von kevin1905 ,

Dazu müsste ich die komplette Kalkulation erklären.

Man stellt Einnahmen gegen Ausgaben inkl. der steuerlichen Situation soweit möglich und schaut was unterm Strich bleibt.

Kommentar von casybeny ,

Je nach Projekt bekommt man auch noch Geld heraus .  Haben Anfang dieses Jahr mal wieder so ein Projekt gehabt ,mit über 100 Wohneinheiten da gab es bei 25.000 € Eigenkapital über 80 € im Monat in den ersten 15 Jahren .Ist ein großer Markt womit man sich schon auskennen sollte . Wenn nicht profesionelle Hilfe hohlen

Antwort
von Weisefrau, 66

Hallo, lass mal lieber sein wenn du kein Eigenkapital hast! Kauf dir eine Wohnung und zahl sie ab. Wenn du das gemacht hast dann kannst du diese Wohnung vermieten und in eine andere Wohnung ziehen.

Kommentar von kevin1905 ,

Für eine selbstgenutze Immobilie braucht man mehr Eigenkapital als für eine Vermietete.

Antwort
von RedSprite, 54

Ja, in etwa genau so, gute Bonität vorausgesetzt, denn für Zeiträume in denen deine Wohnung leer steht, musst du das Darlehen aus deiner eigenen Tasche tilgen können. Die Mietrenditen (Mehr zu verlangen als man abbezahlt) sind heute im Schnitt nicht mehr sehr hoch. Du hast auch Arbeit und Verantwortung als Vermieter, jedoch gehört dir die Wohnung am Ende der Laufzeit auch. Der Mietrendite muss also nicht so hoch sein, Sie muss nur deine laufenden Kosten, und allfällige Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten oder auch div. Versicherungen abdecken. 

Kommentar von kevin1905 ,

denn für Zeiträume in denen deine Wohnung leer steht, musst du das Darlehen aus deiner eigenen Tasche tilgen können.

Sowas schließt man von vornherein aus, durch die richtige Standortwahl und gute Verwaltung.

oder auch div. Versicherungen abdecken. 

Wohngebäudeversicherung und Gebäudehaftpflicht zahlt der Mieter mit seinen Nebenkosten.

Vermieter-RS wären Werbungskosten und steuerlich absetzbar.

Kommentar von RedSprite ,

Zu 1.) Da hast du natürlich recht, das interessiert aber die Bank nicht wenn es um das Thema Sicherheiten für sein erstes Projekt geht. Ein Restrisiko wird dabei immer einkalkuliert

2.) Ich kann mich auch gegen Vandalismus und Schäden durch Mietnomaden absichern wenn ich das möchte ;) Und da gibt es noch viel mehr. Steuerlich absetzbar ja, dennoch muss es bezahlt werden. 

Kommentar von lesterb42 ,

Echtes Interesse: Welche Versicherung deckt Vandalismusschäden ab? Würde mich über eine Antwort sehr freuen.

Kommentar von kevin1905 ,

100% Sicherheit bringt kein Investment. Keins!

Ich kann aber im Vorfeld dafür sorgen, dass sowas NAHEZU ausgeschlossen wird.

Das fängt bei der Wahl des Standorts an.

  • Ist die eingängliche Jahresnettokaltmiete < 4% des Kaufpreises, ist das Objekt nicht interessant
  • Ist das angenommene durchschnittliche jährliche Wertsteigerungspotenzial unter 3%, ist das Objekt nicht interessant
  • Lässt sich die Miete nicht um 2% alle 2 Jahre erhöhen (Schnitt), ist das Objekt nicht interessant
  • Gibt es an dem Ort mehr Leerstände als potenzielle Mieter, renn!
  • Dazu kommen Dinge wie Bausubstanz, Energieeffizienz, Anbindung, Erwerbsstatus in der Region, Instandhaltungsrücklage, etc.

Dann kommt die Wahl der Verwaltung

  • Wenn ich mich als Vermieter um die Belange der Mieter kümmern muss, läuft was falsch.
  • Wenn ich als Vermieter die NK-Abrechnungen erstellen muss, läuft was falsch.
  • Muss ich mich um Neuvermietung kümmern, läuft was falsch.
  • etc.

Die Auswahl der Mieter hat die Verwaltung nach einigen Kriterien zu treffen, wie Einkommen, Vorvermieterbescheinigung, etc. Wer Nachweise nicht erbringt, kriegt keine Bude.

Kommentar von RedSprite ,

@ Kevin: Wen ich in großem Umfang denke - stimme ich Dir in Allen Punkten zu. Wenn ich mich aber in die Lage eines jungen Menschen versetze, der sein erstes Anlageobjekt erwerben will, dann kümmert man sich i. d. R. um die meisten Dinge selbst , und beauftragt nicht eine Verwaltung damit. Man lernt ja schließlich auch etwas dabei. (Wobei ich natürlich nicht weiß wie das bei Euch in Deutschland läuft, kann sein dass das auslagern solcher Dinge bei Euch irgendwo Pflicht ist? ) 

Natürlich hast du als Versicherungs- und Immobilienmakler einen anderen Zugang dazu. Du verdienst Deinen Lebensunterhalt damit und hast daher einen "professionellen" Zugang dazu. Ich (hier in Österreich) habe noch nie mit einem Makler zusammengearbeitet, und ich behalte gerne selbst die Kontrolle über all das, was ich auch selbst erledigen kann. (Mein Portfolio ist auch sehr klein und überschaubar). Zudem kann es ja durchaus Vorteile haben - sich um Mieterbelange selbst zu kümmern. (Persönlicher Zugang zu den Menschen, Sicherheit). Wer ein gutes Verhältnis zu seinem Vermieter hat, bezahlt in der Regel auch pünktlich :D  Die Mieter achten möglicherweise auch besser auf Wohnung samt Inventar wenn man einander gut kennt. Probleme werden ohne Anwälte oder Einsprüche auch sehr schnell gelöst. 

Dann gibt es auch fallweise Ausnahmen - bei denen mich ein Wertsteigerungspotential nicht interessiert.  -> Ich habe beispielsweise eine Wohnung in einer modernen, barrierefreien Wohnhausanlage für ältere Menschen (betreubar) in meinem Geburtsort erworben. Völlig überteuert gekauft (bzw. finanziert) - was mir auch bewusst war. Jedoch handelt es sich dort um einen Fleck, wo ich mir sehr gut vorstellen kann, meinen eigenen Lebensabend in vielen vielen vielen Jahren einmal zu verbringen. Und ein weiteres Gebäude dieser Art wird in diesem kleinen Dorf unter Garantie niemals entstehen. Bevor man also rein wirtschaftlich denkt, sollte man sich auch über die persönlichen Beweggründe des jungen Anlegers Gedanken machen. 

Liebe Grüße! 

Kommentar von RedSprite ,

In Deutschland? Keine Ahnung. In Österreich: Gegen Vandalismusschäden kann man sich nur Optional gegen sehr hohe Mehrbeiträge absichern. (Vermutlich zur Betrugsprävention)

Antwort
von Trogon, 40

Immobilien sind an sich keine schlechte Sache, Zinsen sind auch niedrig, aber wieviel Geld hast Du.

Außerdem würde ich selbst einziehen und mir dadurch die Miete sparen.

Aber ich kenne deine Situation nicht, sprich mit deiner Bank und hol dir auch noch eine zweite Meinung ein.

Kommentar von kevin1905 ,

Außerdem würde ich selbst einziehen und mir dadurch die Miete sparen.

Dann hat er aber weder Einkommen noch ist es steuerlich relevant.

Kommentar von Trogon ,

Stimmt, naja, wichtig ist dass er sie sich leisten kann. Und ganz wichtig ist, dass er nicht Opfer einer Mietnomade wird. 

Wie er es am besten macht sollte er mit den Experten besprechen, die kennen dann ja auch die Zahlen und seine Möglichkeiten.

Antwort
von Chogath, 52

Eine Wohnung kaufen und dann vermuten zahlt sich meistens erst nach mehreren Jahren (20+). Sobald du sie einmal abbezahlt hast bekommst du halt dauerhaft noch was raus außer halt Nebenkosten/Unterhaltskosten. Wobei du diese auch nicht unterschätzen solltest! Eigene Wohnung Miete und eine verkaufen und vermuten lohnt sich nicht wirklich weil du ja quasi mit deinen Mietertägen deine Miete begleichst + den Kredit. Oft lohnt sich das private investieren und immobilen nur wen du geerbt hast oder sehr viel Geld hast:) Und das auch erst nach viele vielen Jahen. 

Kommentar von kevin1905 ,

Eine Wohnung kaufen und dann vermuten zahlt sich meistens erst nach mehreren Jahren (20+).

Das kommt auf Lage und Verhältnis Kaltmiete zu Kaufpreis an. Beträgt die Jahresmiete nicht mind. 4% des Kaufpreises, ist das ganze kein Investment.

Es sollte aber durch gelegentliche Mietsteigerungen binnen 3-5 Jahren ins Plus kommen.

Selbst zur Miete zu wohnen ist auf jedenfall weniger gefährlich als sich mit seinem aktiven Arbeitseinkommen eine selbstgenutzte Immobilie zu holen und diese dann 30 Jahre abstottert.

Antwort
von Traderzz, 61

Kauf dir eine Wohnung und wohne dort selbst drin. Stell dir mal vor du lebst 20 Jahre zur Miete. Kaltmiete im Schnitt 500€ (Beispiel) das wären alleine 120 000€ Ausgaben.

Was macht mehr Sinn für dich eine Eigentumswohnung oder zur Miete ?? Das muss jeder für sich selbst entscheiden.

Kommentar von Hardware02 ,

Es macht doch überhaupt keinen Unterschied, ob man in seiner Eigentumswohnung selbst wohnt, oder ob man sie vermietet. 

Eher im Gegenteil. Wenn man die Eigentumswohnung vermietet, kann man Reparaturen an dieser Wohnung von der Steuer absetzen. Wenn man selbst drin wohnt, dann nicht. 

Kommentar von lesterb42 ,

Es macht einen ganz erheblichen Unterschied:

Wenn ich Miete zahle, zahle ich die im Normalfall aus meinem versteuerten Arbeitseinkommen.

Im Eigentum wohne ich steuerfrei.

Kommentar von kevin1905 ,

Im Eigentum wohne ich steuerfrei.

Hö?

Eine Eigentumswohnung die mit einem gewissen Fremdkapital erworben und selbst genutzt wird produziert natürlich Kosten (Annuität), welche ich aus versteuertem Einkommen bezahlen muss.

Die Zinsen sind auch nicht steuermindernd als Werbungskosten zu berücksichtigen, da die Immobilie nicht der Einkommenserzielung dient und die Abschreibung gibt es auch nicht.

Eine selbstgenutzte Immobilie verursacht keine steuerrelevanten Kosten.

Geringe Kosten als ein Mieter habe ich erst dann, wenn die Bude getilgt ist. Das dauert aber i.d.R. 20 bis 30 Jahre und in dieser Zeit kann viel passieren.

  • Arbeitslosigkeit
  • Längere Krankheit bishin zur BU
  • Pflegefall
  • Unfall
  • Tod

Was ist dann?

All das interessiert die Bank nur periphär, sie will ihr Geld sehen, auch dann, wenn derjenige, der es erwirtschaftet aus o.g. Gründen ausfällt.

Zwar sichern viele Immobilienbesitzer ihre Immobilie gegen das Ableben mittels einer Risiko-Lebensversicherung ab, die anderen Punkte werden oft aber sträflich vernachlässigt.

Hab ich die Bude aber vermietet können mir diese Dinge weitestgehend egal sein, sofern Miete, Steuervorteil und Ausgaben des Objekts sich die Waage halten, dann finanziert die sich selbst.

Ist das Dingen abgetilgt, hab ich Einkommen aus der Miete (meist schon viel früher, ansonsten halt Steuervorteil) und kann den Mieter immer noch rauswerfen, wenn ich dort selbst einziehen will.

Kommentar von Traderzz ,

Hardware die paar Euro für Reparaturen bringt dir garnichts. Vergiss nicht man versteuert die Mieteinnahmen, wie lesterb schon erwähnt hat ist der Steuervorteil auf der Seite des Eigentümers wenn er selbst drin wohnt.

Kommentar von kevin1905 ,

Vergiss nicht man versteuert die Mieteinnahmen

Nein tut man nicht. Man versteuert die Differenz zwischen Bruttowarmmiete und Werbungskosten.

Mehr Einkommen ist aber immer besser als weniger Einkommen. Ich versuche mein Einkommen zu steigern und nicht zu reduzieren damit ich meinen Steuersatz wieder unter 42% bekomme. Das wäre doch geistig behindert...

wie lesterb schon erwähnt hat ist der Steuervorteil auf der Seite des Eigentümers wenn er selbst drin wohnt.

Es ist also ein Steuervorteil wenn ich 0,- € steuerrelevante Einnahmen aus einem Objekt habe und dafür auch 0,- € relevante Ausgaben?

Nach der Argumentation hat ja jedes Kind und jeder Hartzer einen Steuervorteil. SGB II ist ja steuerfrei...

Antwort
von bronkhorst, 20
wie machen das die menschen bei denen es die erste wohnung ist und nicht die zweite.

Im Zweifelsfall gar nicht, weil sie keine Finanzierung bekommen.

Die Anforderung ist, dass man 20 % des Kaufpreises plus die Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und, wo vorhanden, ein Makler) an Eigenkapital aufweisen muss.

Darüber hinaus werden sehr pessimistische Annahmen über die erzielbare Miete getroffen und geprüft, ob Du die Darlehensrate aus eigenen Einkünften zahlen kannst, auch wenn die Miete niedriger ausfällt als erhofft - oder auch mal eine Weile gar nicht fließt.

Antwort
von lesterb42, 11

Bei einer Inverstition in nur eine Wohnung mit erheblichem Fremdkapital spricht man zu Recht von einem Klumpenrisiko. Davon wird dir jeder Kundige abraten.

Antwort
von Nube4618, 32

So wie es aussieht hast du kein Geld. Ohne Geld kannst du keine Immobilie kaufen.

Kommentar von SonoPazzo ,

kein großes Eigenkapital. Aber einen guten stabilen Job

Kommentar von christl10 ,

Ein stabiler Job reicht nicht aus. Das Einkommen muss hoch genug sein um sich eine Immobilie zu leisten. Zudem: Es gibt kaum noch sichere Jobs. 

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