Frage von lachs4709, 118

Wie lange hat man Zeit, vom Hausverwalter eine Nebenkostenabrechnung berichtigen zu lassen?

Wie lange hat man Zeit, vom Hausverwalter eine Nebenkostenabrechnung berichtigen zu lassen? Und zwar bekam ich meine abrechnung vom Hausverwalter letzten Monat zugesandt. Dies war die Abrechnung vom Jahr 2014 (1.7.14 bis 31.12.14). Ich weiß, dass der Hausverwalter spätestens 12 Monate nach dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums abrechnen muss. Sprich die Abrechnung sollte am 31.12.15 vorliegen, besser etwas früher, da ich selber Eigentümer bin und die meinem Mieter bis spätestens 31.12.15 vorgelegt haben muss. Jetzt aber die eigentliche Frage. Wenn sich jetzt nach dem 31.12.15 herausstellt dass ein Fehler drin ist, muss der Mieter überhaupt keine Nebenkosten nachbezahlen und kann sogar seine Nebenkosten zurückfordern. Könnte ich dann den Hausverwalter in Regress nehmen oder gehe ich dann leer aus. Da ich jetzt gemerkt habe, dass die Miteigentumsanteile nicht stimmen, weil vor 2 Jahren die Teilungserklärung geändert wurde. Konkret habe ich in einem 3 Familienhaus die mittlere Wohnung. Die obere Eigentümerin hat einen integrierten Balkon weggebaut und sich die Wohnfläche vergrößert und auf der gegenüberliegenden Seite hat sie einen balkon angebaut und nochmals die wohnfläche vergrößert und ihre Eingangstüre hat sie weiter in treppenhaus gesetzt. Dadurch sind die Miteigentumsanteile der oberen Wohnung gestiegen, entsprechend hat sich der Miteigentumsanteil der unteren beiden Wohnungen verkleinert. Jedenfalls hat der Hausverwalter nach dem alten falschen Schlüssel abgerechnet. Ist das eine Holschuld des Hausverwalters oder eine Bringschuld der Eigentümer? Jedenfalls hat der letzte alte Hausverwalter nach dem neuen richtigen Schlüssel abgerechnet. Der neue Hausverwalter ist erst seit 1.3.15 da. Ich habe ihn angerufen und das auch mitgeteilt, korrigiert hat er die abrechnung jedoch nicht. Könnte ich den Hausverwalter noch nächstes Jahr in Regress nehmen, wenn er das nicht macht oder gelten hier für mich als Hauseigentümer mit dem Verwalter auch diese 12 Monate. Ich frage deshalb, da der Hausverwalter Urlaub hat und dieses Jahr überhaupt nicht mehr da ist. Dass ich nächstes Jahr mit dem Mieter nicht mehr abrechnen kann und der Mieter keine Nachzahlung leisten muss ist mir klar. Nur was kann ich im Verhältnis zum Hausverwalter machen und kann ich ihn im nächsten Jahr noch schadenersatzpflichtig machen?

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Antwort
von anitari, 53

Wie das mit dem evtl. Regress gegen den Verwalter ist kann ich nicht sagen.

Wenn sich jetzt nach dem 31.12.15 herausstellt dass ein Fehler drin ist, muss der Mieter überhaupt keine Nebenkosten nachbezahlen und kann sogar seine Nebenkosten zurückfordern.

Aber das ist nicht bzw. nicht ganz richtig.

Fehler in der Abrechnung entbinden den Mieter nicht von einer evtl. Nachzahlung, sofern  ihm  die Abrechnung fristgerecht zugestellt wurde.

Sie ändern bestenfalls was an der Höhe oder ergeben sogar ein Guthaben.

Geht dem Mieter die Abrechnung nach dem 31.12.15 zu muß generell nicht mehr nachzahlen. Egal ob Fehler oder nicht.

Zurückfordern könnte der Mieter die Vorauszahlungen nur wenn der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses, trotz Aufforderung, keine Abrechnung(en) erstellt.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter die monatlichen Vorauszahlungen zurückbehalten wenn der Vermieter, trotz Aufforderung, keine oder diese deutlich verspätet Abrechnung erstellt. 

Also lass Deinem Mieter unbedingt die Abrechnung bis 31.12.15 nachweisbar zukommen. Sollte sich später ergeben das diese zu Gunsten (Nachzahlung geringer oder gar ein Guthaben) des Mieters ausfällt wird er sicher nicht böse sein wenn Du das dann noch korrigierst.

Übrigens können Mieter noch binnen 12 Monate nach Zugang noch Einwände gegen die Abrechnung erheben.

Kommentar von lachs4709 ,

Ja, Mieter können auch nach 12 Monate noch Einwände haben, nur muss binnen 12 Monate der Vermieter dem Mieter die Abrechnung vorliegen und diese muss innerhalb der 12 Monate noch korrigiert an den Mieter gehen, ansonsten ist es so, als käme sie erst nach 12 Monaten. Eine Korrektur nach 12 Monaten ist nicht mehr möglich und der Mieter wird dann von der Zahlung freigestellt. Ich habe schon mal 1000Euro verloren, deshalb weiß ich das.

Antwort
von Immofachwirt, 58

Das sind zwei verschiedene Baustellen.

Vorab erst mal etwas Grundsätzliches: Abrechnungen für die
Wohnungseigentümer sind nicht geeignet um damit auch die Mieter
abzurechnen! Z. B. muss bei Mietern abgegrenzt werden, bei
Wohnungseigentümern darf nicht abgegrenzt werden (mit Ausnahme der Heizkosten, Warmwasser). Ganz nebenbei bemerkt solltest du mal in deinen Mietvertrag gucken. Bei vielen Mietverträgen fehlt die Regelung, dass die Nebenkosten nach dem Verteilerschlüssel der WEG (diese sind konkret und einzeln zu benennen) umgelegt werden. In so einem Fall würdest du ohnehin leer ausgehen.

Als Wohnungseigentümer hast du die Jahresabrechnung mit beschlossen. Da hast du, auch bei eventuellen Fehlern in der Abrechnung, nur einen Monat nach der Versammlung (genauer gesagt Beschlussfassung) Zeit diese anzufechten. Verstreicht die Frist ohne Anfechtung, wird der Beschluss über die Jahresabrechnung rechtskräftig. Dann gehst du mit event. Fehlern in der Abrechnung heim. Eine Schadenersatzpflicht trifft dann nur dich.


Bei der Abrechnung zwischen dir und dem Mieter sieht die Sache anders aus, weil du dir ggf. rechtzeitig selbst die Unterlagen für eine ordnungsgemäße Abrechnung mit dem Mieter dir beschaffen hättest müssen. Dies wäre z. B. mit deinem Einsichtsrecht in die Unterlagen der Verwaltung rechtzeitig möglich gewesen. Insofern schuldest du dem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung und kannst du diese nicht rechtzeitig vorlegen, bleibst du auch hier auf deinem Schaden sitzen. Also schau, dass du deinem Mieter noch bis zum 31.12.2015 eine ordentliche Abrechnung zukommen läßt. Im Zweifel darf diese auch Fehler enthalten. Das könnt ihr dann noch im nächsten Jahr bereinigen.

Antwort
von kenibora, 39

Es gibt oder gab doch eine Eigentümerversammlung, bei dieser jeder Abrechnung mehrheitlich zugestimmt werden muss....wurde das? Hat niemand das von Dir geschilderte bemängelt? Das betrifft ja dann nicht nur Dich!!! Auch der von Dir bemängelte Verteilungsschlüssel, eine Änderung, bedarf eines Mehrheitsbeschlusses...!!! Wäre mit Regressansprüchen unter diesen Umständen sehr, sehr Vorsichtig! Jeder ordentliche Hausverwalter kann und darf auch nur verwalten, je nach Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. Wieviele Wohneinheiten seit Ihr denn?

Kommentar von lachs4709 ,

Die Eigentümerversammlung findet aber erst im nächsten Jahr statt. Die obere Eigentümerin ist ja ganz froh, dass sie weniger bezahlen muss. Aber ich muss mehr bezahlen und den unteren kümmert es nicht. Also bin ich alleine. Und die Wohnung habe ich jetzt auch verkauft und bin jetzt kein Eigentümer mehr. Allerdings kommt im nächsten jahr wieder eine Falschabrechnung, da ich in diesem Jahr noch bis März vermietet hatte.

D.h. wenn im nächsten Jahr wieder eine Eigentümerversammlung ist, bin ich ja überhaupt nicht mehr eingeladen. Was kann ich dann machen. Könnte ich den noch im Januar oder Februar nächsten Jahres, also bevor die Eigentümerversammlung ist, anschreiben, dass ich nicht einverstanden bin mit der Abrechnung oder müsste ich den Käufer auf Schadenersatz verklagen - sollte er der falschen Nebenkostenabrechnung zustimmen. Schliesslich habe ich ihm auch alle Teilungserklärungen etc. zugesandt. Er hat diese ja sogar für seine Bank gebraucht.

Wie gesagt, wir sind 3 Eigentümer, die obere im DG, ich in der Mitte und unten einer. bzw. jetzt ist ein neuer Eigentümer in der Mitte an den ich die Wohnung verkauft habe.

Was soll ich jetzt machen? Kann ich nächstes Jahr noch sagen, dass ich nicht einverstanden bin? Natürlich noch bevor die EV stattfindet?

Ach ja, der Verteilerschlüssel wurde natürlich mehrheitlich geändert. Dies würde allerdings alleine durch einen Mehrheitsbeschluss nicht ausreichen. Es muss auch notariell geändert werden, was natürlich selbstverständlich auch gemacht wurde. Sämtliche Miteigentümer haben diese neue Teilungserklärung beim Notar unterzeichnet.

Antwort
von webya, 39

Dein Mieter hat ja eher zu viel als zu wenig bezahlt, oder? 

Von daher bekommt er noch etwas mehr Geld zurück. 

Über welche Summe redest du denn eigentlich? Du hast das ja sicher schon ausgerechnet.

Die Nebenkostenabrechnung kannst du jetzt ja schriftlich beanstanden, auch wenn der Verwalter jetzt im Urlaub ist.  

Kommentar von lachs4709 ,

Nein, der Mieter hat zuwenig Vorschuss bezahlt und muss nachzahlen. Es geht über 400Euro.

Kommentar von webya ,

Dann reiche diese Abrechnung doch erst mal an den Mieter weiter. 

Er bekommt dann ja etwas zurück, falls die Abrechnung tatsächlich falsch war. Du bist dann jedenfalls auf der sicheren Seite. 

Kommentar von lachs4709 ,

Die Abrechnung hab ich schon eingereicht. Wenn die Berichtigung aber erst nach den 12 Monaten kommt, dann ist es verspätet. Dann kann der Mieter alles zurückfordern.

Kommentar von webya ,

Wie kommst du darauf, dass der Mieter alles zurückfordern kann, wenn die Abrechnung falsch ist?

Da sind ja oft Fehler drin, die nicht mal absichtlich sind. Die wird dann korrigiert und alles ist i.o.

Nochmal, er zahlt jetzt eher zuviel als zuwenig. Außerdem kann ja auch er widersprechen beim Verwalter. Das musst ja nicht mal du machen.

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