Frage von johnnymcmuffUsermod Junior, 108

Wie kann man als Vermieter wirksam die Schönheitsreparaturklausel, bzw. die Endrenovierungsklausel auf den Nachmieter übertragen?

Der Mieter hat fristgerecht zum 31. März gekündigt und möchte einen Nachmieter stellen der seine Einbauküche übernimmt.

Wir als Vermieter haben da grundsätzlich kein Problem, es gibt einige Interessenten für die Wohnung, die auch die Küche abkaufen wollen.

Der Mieter zog vor drei Jahren in die frisch sanierte/renovierte Wohnung und müsste renovieren, wenn es erforderlich ist.

Wir bzw. der Nochmieter möchten jetzt, das der Nachmieter die Verpflichtung zur Renovierung übernimmt sofern es erforderlich ist. Das Problem dabei ist, der Nachmieter zieht ja nicht in eine frisch renovierte Wohnung.

Wir haben noch eine Wohnung frisch renoviert wurde. Dort kann man im Mietvertrag ja reinschreiben, dass der Mieter in eine renovierte Wohnung eingezogen ist.

Wie kann man das hier in diesem Fall im Mietvertrag wirksam vereinbaren, bzw. wie sollte die Klausel lauten, das sie auch wirksam ist?

Es ist ein Standardmietvertrag von Haus & Grund.

Wir sind nicht Mitglied bei Haus & Grund sondern haben bei denen online eine Stückzahl von Mietverträgen gekauft.

Ich möchte auch nicht für jede Kleinigkeit zum Anwalt rennen und Geld ausgeben; haben gerade schon 30.000 € für die Renovierung einer anderen Wohnung bezahlt und hoffe das hier Jemand mir eine gute Vorlage geben kann.

LG

johnnymcmuff

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Interesierter, 69

Wenn du dich auf die sichere Seite begeben willst, handle mit dem Mieter eine individuelle Regelung aus und haltet diese unter dem Punkt Sonstiges fest.

Eine individualvertragliche Vereinbarung unterliegt nicht der Inhaltsprüfung einer AGB und wird daher auch vor einem Gericht Bestand haben.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wenn du dich auf die sichere Seite begeben willst, handle mit dem Mieter eine individuelle Regelung aus und haltet diese unter dem Punkt Sonstiges fest.

Das möchte ich ja und daher wollte ich eine Vorlage von Euch.

Ist meine Frage so schlecht gestellt?

Kommentar von Interesierter ,

Das Wesen einer individualvertraglichen Vereinbarung ist, dass sie ausgehandelt werde muss. Eine einseitig vorformulierte Klausel, die nicht ausgehandelt wird, wäre schon wieder problematisch.

Deswegen solltest du erst verhandeln und das Ergebnis dieser Verhandlung in den Vertrag aufnehmen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Die möglichen Mieter sind ja einverstanden, aber manchmal kommt es auf den Wortlaut an, ob es wirksam vereinbart ist.

Ich möchte halt Vorschläge und dann diese mit den Mietern besprechen.

Kommentar von Interesierter ,

Zunächst solltest du eine evtl. vorhandene Formularklausel zu diesem Punkt komplett streichen.

Dann könntest du als separaten Punkt hinzufügen: "Die Vertragsparteien sind übereingekommen, dass zur Beendigung des Mietverhältnisses mieterseitig folgende Arbeiten durchgeführt werden: (komplette Liste). Dazu empfiehlt es sich, eine Gegenleistung wiez.B. ein Mietnachlass oder Ähnliches zu vereinbaren. Damit lässt sich später der individuelle Charakter der Regelung beweisen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 45

Wir bzw. der Nochmieter möchten jetzt, das der Nachmieter die
Verpflichtung zur Renovierung übernimmt sofern es erforderlich ist. Das
Problem dabei ist, der Nachmieter zieht ja nicht in eine frisch
renovierte Wohnung.

Frisch renoviert muß die Wohnung ja nicht sein  damit die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, nicht renovierungsbedürftig reicht.

Um ganz sicher zugehen kann man den neuen Mieter ja angemessen entschädigen für die Renovierung bei Mietbeginn. Zum Beispiel durch den Erlass einer Kaltmiete.

Das müßte dann aber im Vertrag fest gehalten werden.

Endrenovierungsklausel, das weißt Du ja selbst, ist so eine Sache.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Um ganz sicher zugehen kann man den neuen Mieter ja angemessen entschädigen für die Renovierung bei Mietbeginn. Zum Beispiel durch den Erlass einer Kaltmiete.

Ich möchte nicht noch zusätzlich das Geld reinstecken, sondern dem Nochmieter entgegenkommen, dass er einen Nachmieter findet, der seine Küche übernimmt; nur möchte ich auch keine Nachteile haben und Geld zahlen ist ein Nachteil.

Da kann ich ja lieber sagen, alle Möbel raus, Wohnungsübergabe machen und schauen ob etwas renoviert werden muss und schreibe dann im neuen Mietvertrag, dass der neue Mieter in eine nicht renovierungsbedürftige Wohnung zieht.

Antwort
von DerHans, 62

Mit dem Nachmieter machst du doch auf jeden Fall einen neuen Vertrag. Da kannst du dir bei "Haus und Grund" einen gerichtsfesten Mietvertragsvordruck holen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wir haben nur online den Mietvertrag bei Haus & Grund gekauft und sind noch nicht Mitglied.

Jetzt geht es um eine Individualvereinbarung.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 44

Zieht der Mieter in eine unrenovierte Wohnung, trägt grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Am Ende der Mietzeit wäre die besenreine Rückgabe durch den Mieter geschuldet.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Gerhart, Du solltest wissen, dass ich die Klausel kenne.

Ich möchte eine Klausel vereinbaren, dass der Nachmieter die Pflicht des Vormieters übernimmt; sofern alle Parteien einverstanden sind.

Also das der Vormieter nicht renovieren muss, auch wenn es erforderlich wäre und der Nachmieter später bei seinem Auszug renovieren muss, wenn es erforderlich ist und er nicht sagen kann, ich bin in eine unrenovierte Wohnung gezogen, da muss ich nicht renovieren.

Bitte auch meinen Kommentar zu anitari`s Antwort lesen.

Danke

Antwort
von imager761, 36

Wie kann man als Vermieter wirksam die Schönheitsreparaturklausel, bzw. die Endrenovierungsklausel auf den Nachmieter übertragen?

Zum Glück garnicht: Die Gerichte gehen grds. dann von einer inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennenden Einheit und damit von einem einheitlichen Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB aus, wenn die Formularklausel und die Individualklausel beim ursprünglichen Abschluss des Mietvertrages gleichzeitig vereinbart wurden :-)

In diesem Fall ist auch eine isoliert betrachtet wirksame Individualvereinbarung wegen des Summierungseffekts unwirksam.

Daher müsste der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl er sich durch isoliert betrachtet wirksame Individualklausel hierzu scheinbar bereit erklärte.

G imager761

Kommentar von johnnymcmuff ,

Gibt es keinerlei Möglichkeit?

Z.B. das nach Besichtigung der Nochmieter entstanden Schäden entschädigt, vorausgesetzt er ist einverstanden?

Ansonsten müsste ich ja wohl darauf bestehen, dass der alte Mieter alles ausräumt und ich auf Schönheitsreparaturen bestehe sofern es erforderlich ist und die neuen Mieter dann die Küche wieder einbauen.

Das ist dann für die Mieter schlecht, aber so muss ich es dann wohl machen.

Kommentar von Interesierter ,

Was du hier schreibst, ist nicht korrekt! Selbstverständlich können die Schönheitsreparaturen per individualvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Deine Aussage, dies sei nicht möglich, ist schlichtweg falsch!

Nur hat der Vermieter hier zwei Dinge zu beachten. Zum Einen muss aus der Niederschrift hervorgehen, dass es sich um eine individuelle und ausgehandelte Vereinbarung handelt. Zum Anderen sollte die individuelle Vereinbarung nicht mit einer Formularklausel kombiniert werden, da hierdurch der von dir genannte Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung führen könnte.

Kommentar von imager761 ,

Du bestätigst genau da, was ich sage: Eine gleichzeitig zu einem (Haus & Grund-) Formularmietvertrag vereinbarte Individualklausel ist eben in Kombination i. S. d. § 139 BGB vorgenommen und deshalb wegen des Summierungseffektes immer unwirksam. Und nachträglich dürfte der M die nicht einvernehmlich aushandeln oder gar unterschreiben wollen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Und, hast Du vielleicht bitte mal einen Vorschlag wie ich das regeln kann, oder soll ich auf das Recht bestehen, dass der Nochmieter die Einbauküche entfernen muss?

Ich möchte beiden Parteien entgegen kommen aber nicht auf meine Kosten.

Kommentar von Interesierter ,

Problematisch ist nicht das Zusammenwirken des Formularmietvertrages mit der individuellen Vereinbarung an sich. 

Problematisch wird es nur dann, wenn eine Formularklausel durch eine Individualvereinbarung ergänzt oder verändert wird. In diesem Fall wäre die Formularklausel Teil der Individualabrede und es würde auch die Individualvereinarung unter die Inhaltsprüfung nach §§ 305 ff BGB fallen. 

Deswegen hatte ich ausdrücklich darauf hingewiesen, die vorfomulierte Klausel komplett zu streichen und sie durch eine vollständige individuelle Vereinbarung zu ersetzen. Damit kommt der Summierungseffekt nicht zum Tragen. 

Antwort
von BS3BM, 19

Wenn die formularmäßige Formulierung im Mietvertrag gestrichen wird, kann man doch im Inividuellen Zusatz zum Mietvertrag haarklein die ausgehandelten Bedingungen festlegen. 

Mein Anwalt hat mir mal den Tipp gegeben, bei einem Individuellen Vertragstext den Mieter  handschriftlich auch einen Passus reinschreiben zu lassen. Sozusagen als Beweis dafür, dass dies wirklich "ausgehandelt" wurde und es sollten nicht nur Zusätze sein, die den Mieter belasten.Bestimmt kann man ihm mit etwas entgegenkommen.

Antwort
von Matahleo, 44

Wenn ihr im Haus  & Grund seid, dann ruft dort an und fragt nach.

Die haben eine Rechtsberatung kostenlos, damit einem bei  solchen Dingen keine Missgeschick passieren.

Die Gesetzte ändern sich da ja auch  häufig, also bitte sicherheitshalber nachfragen.

LG Mata

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wir haben nur online den Mietvertrag bei Haus & Grund gekauft und sind noch nicht Mitglied. 

Jetzt geht es um eine Individualvereinbarung.


Kommentar von Matahleo ,

Es besteht ja die Möglichkeit eine individuelle Vereinbarung zu treffen und mit in den Mietvertrag einzubauen.

Z.B.

Der Mieter xxx (neuer Mieter mit neuem Mietvertrag) übernimmt die  Einbauten des Vormieters wie besehen. (Was genau übernommen wird sollte aufgeführt werden)

Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen die aus der Übernahme entstehen werden vom Mieter übernommen.

Das sollte reichen, aber eine Rechtsberatung dürfen wir hier nicht geben. Also meine Hand würde ich dafür nicht ins Feuer legen.

Kommentar von Interesierter ,

Ich wäre mit derartigen Vertragsgestaltungen vorsichtig. 

Eine Individualvereinbarung, die sich auf eine Formularklausel bezieht und diese lediglich ergänzt bzw. abändert, kann als AGB gewertet werden, wodurch sie wiederum der Inhaltsprüfung nach §§ 305 ff BGB unterläge. 

Daher sollte die bisherige Klausel komplett gestrichen und als Gesamtkonstrukt individualvertraglich neu ausgehandelt und niedergeschrieben werden. Nur so kann man der AGB-Falle sicher entgehen. 

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community