Frage von Goergi1, 84

Wie kann ich Rangrücktritt (=Vorrangeinräumung für Finanzierungsgrundschuld) bei Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ohne Mitwirkung der Berechtigten erwirken?

Guten Tag, ich möchte demnächst ein Grundstück kaufen. Im Grundbuch steht in Abt. II, im ersten Rang/lfd. Nr. 1, folgendes Vorkaufsrecht: "Ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für Hr. X., mit der Maßgabe, dass es mit seinem Tod nicht erlischt, sondern auf seine Erben übergeht". Hr. X. ist laut Nachlassgericht 1992 verstorben. Erben laut gemeinschaftlichem Erbschein sind Tochter A. und Sohn B. (die Ehefrau von X. ist ebenfalls bereits verstorben, Erben sind auch hier A. und B.). Die Adressen von A. und B. liegen vor. Allerdings reagiert hier niemand. Trotz mehrfachen persönlichen Kontaktversuchen wird die Tür nicht geöffnet; auf Briefe von mir und dem Notar wird wiederholt nicht geantwortet. Die Bank fordert für die Finanzierung eine Löschung des Vorkaufsrechts oder zumindest einen Rangrücktritt (= Vorrangeinräumung für die Finanzierungsgrundschuld). Eine Löschung des Vorkaufsrechts kann ohne Mitwirkung die Erben wohl kaum erfolgen. Doch wie kann zumindest der Rangrücktritt erwirkt werden, wenn die Erben A. und B. - wie anzunehmen - weiterhin jeden Kontakt meiden? Herzliche Dank schon mal und Grüße, DenDen

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Gustavolo, 55

Georgi:

Stellen sich die Erben des Vorkaufsberechtigten quer, in dem sie weder den Rangrücktritt erklären noch die Löschung des Vorkaufsrechts (VR) bewilligen, kannst du die (berechtigte) Darlehensauflage der Bank grunds. nicht erfüllen.

Empfehlung: Biete den Berechtigten die Zahlung eines Betrages in Höhe des Ersatzwerts des Vorkaufsrechts an gegen Zug-um-Zug-Erteilung der Löschungsbedwilligung. Die Höhe des Betrages kann dir der Notar, dem der Grundstückswert bekannt ist, vorschlagen.

Die Bank könnte auch (wohlwollend) prüfen, ob sie das zu bewertende VR ausnahmsweise als vorrangiges Recht duldet. Dazu bedarf es allerdings der Beruteilung des Zwangsversteigerungs-Experten der Bank.

Unerwähnt blieb, welchen wirtschftl. Wert des VR für die Erben haben könnte.

Antwort
von schelm1, 57

Da hat der Verkäufer des Grundstücks ein echtes Problem, wenn Sie aufgrund des Vorkaufrechtes von Ihrer Hausbank keinen Kredit erhalten, der kann dann wohl kaum für einen angemessenen Preis verkaufen und damit schlägt dann die Stunde der Vorkaufsberechtgiten, die sich das Grundstück zum Spottpreis selber "reinpfeifen" könnten".

Das Ganze ist folglich für Sie kein Probelm, wenn Sie sich für ein anderes, nicht mit solchen Mätzchen beslastetes, Grundstück entscheiden.

Der Verkäufer könnte den Vertag zur Verzichtserklärung des Vorkaufsrechtes für diesen Fall per Gerichtsvollzieher allen Berechtigten einzeln wirksam zustellen lassen. Dannach läuft dann die übliche Erklärungsfrist gegenüber dem Notar hinsichtlich des unterzeicheten Kaufvertrages.

Nur mal Hand auf´s Herz, was wollen Sie mit einem solchen Mist? Sobald Sie oder Ihre Erben mal veräußern wollen, geht das Ganze von vorne los, nur dass dann vemutlich die Zahl der Erben nicht mehr überschaubr oder diese kaum mehr über die Zustellung erreichbar sind.

Der Verkäufer soll aus seinem üppigen Kaufpreis den Erben des Vorkaufsrechtes richtig viel Geld anbieten, so dass die nicht widerstehen können und nicht nur den einmaligen Vorrang einräumen, sondern das Recht generell in notarieller Form verzichten.

Wobei übrigens die einmalig Einräumung eines Vorrages z.g. einer Bank schon recht charmante Züge hätte! - Könnte man doch daraus als vorrangigem Recht in einer Zwangsversteigerung mit ein wenig "Mumm" das Vorkaufsrecht kaputt machen!?!

Aber vermutlcih wissen das die Vorkaufberechtigten nur zu gut!?!

Oder lastet vielleicht noch so ein winziges vorrangiges Recht auf dem Grundstück über welches man das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch schassen könnte?

Sie als Käufer alleine  haben da z.Z. überhaupt keine Möglichkeit, etwas wirksam zu unternehmen!

Kommentar von Goergi1 ,

Vielen Dank für Ihre Antwort - auch an alle anderen, die mir hierzu geantwortet haben. Das hat mir nun mehr Klarheit gegeben. Werde wohl Abstand nehmen (müssen) von diesem Grundstück. Schade!

Herzliche Grüße, DenDen

Kommentar von schelm1 ,

Eine sehr kluge Entscheidung!

Antwort
von hilflos99, 32

normalerweise ist das für die Bank kein Problem. Kaufvertrag abschließen und wenn das Vorkaufsrecht genommen wird müssen A oder B die Immobilie zu dem Preis kaufen und der ursprüngliche Kaufvertrag kommt nicht zustande. Außer viel Arbeit und ev. ein paar Gebühren ist das kein Aufwand. Das gleiche Spiel wenn sie im 10 Jahren wieder verkaufen möchten. Wenn die Finanzierung eh schon knapp ist, hilft auch kein Wechsel der Bank

Antwort
von krille777, 44

Mein Tipp aus vielen Jahren Erfahrung in der Branche, wenn A und B nicht reagieren, Arbeit einstellen, meist kommt man dann nicht weiter. Wenn auf Briefe usw. nicht geantwortet wird, macht es eigentlich keinen Sinn. Es tut mir leid wenn ich das so offen sage, aber zu etwas anderem kann man hier glaube ich nicht raten. Ich würde vielleicht noch ein Brief inkl. eines Angebotes schicken und ansonsten vom Grunstück abstand nehmen. Der Verkäufer kann eine ja auch leid tun, der wird das so ja nie verkauft bekommen, aber gut, so ist es eben.

Ich wüsnche Dir viel Glück

krille777

Antwort
von DerGeodaet, 29

Hallo,

ein Rangrücktritt geht nur unter Mitwirkung der Berechtigten.

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