Frage von Luxuryfreak2000, 35

Wie kann ein professioneller Immobilieninvestor Lageentwicklungen und Trends richtig abschätzen?

Wie kann man einigermaßen die "Zukunft voraussehen" und Preisentwicklungen in Gegenden einschätzen?

Antwort
von Colombo1999, 12

Wenn der Investor professionell ist, darf man fragen: Wie hat er es in der Vergangenheit gemacht? Was heißt "professionell"? Einzelperson mit Lebenserwerb im Immobilieninvestment? Größere Investionen von mehreren Mio €? Family Offices? 30 ... 50 ... 80 Mio €?

1. Wenn es um größere Investitionen geht, sollte man die Grundstücksmarktberichte der zuständigen Gutachterausschüsse der in Betracht kommenden Regionen anschauen, darin sind auch sie Statistiken der Entwicklungen der letzten Jahre enthalten.

Darin wiederum insbesondere die Entwicklungen der bevorzugten Objektart (ETWs, Häuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeflächen, Grundstücke). Daher ziehe ich die Informationen zu Entwicklungen der Kaufpreise und deren professionelle Einschätzungen wie wertstabil, weiterhin steigend etc.

2. Bei Wohnimmobilien sind die neueren gesetzlichen Entwicklungen bei Vermietung zu beachten: Kappungsgrenzen für Erhöhungen, Bestellerprinzip (mehr Eigenaufwand oder Kosten bei Neuvermietung), Mietpreisbremsen (Mietspiegel ziehen aktuell die letzten 4 Jahre heran; das soll auf 10 erhöht werden), Umlegung von Modernisierungskosten (derzeit 11% p. a., soll auf 8% p. a. gekürzt werden). Justizminister Maas hat da Einiges in der Schublade, das die Renditeerwartungen schmälert, [was das Wohnraumproblem in den Großstädten NICHT löst, dafür aber Wählerstimmen einbringt :-(.]

Frage also: Wo sind die interessanten Märkte? Zu beobachten ist, dass langjährige München-treue Investoren, Projektentwickler wie Bauträger in andere Städte oder "weiter raus" abwandern. - Auch Kleinanleger verkaufen nach 10 Jahren Haltezeit gern, da sie weit über 100% Mehrerlös erzielen, und reinvestieren andernorts. - Der Gutachterausschuss Leipzig informierte z. B. im Frühjahr, dass das Transaktionsvolumen in 2015 gegenüber dem Vorjahr um 57% gestiegen ist - ein Rekordhoch in der Nachfrage! Die derzeitig Boom-Town in Deutschland! Das kann sich nur bei entsprechender Bevölkerungsentwicklung halten.

Bei größeren Investitionen (mehrere Millionen) geht die Tendenz aus diesem Grunde von Wohn- zu guten Gewerbeimmobilien. Auch Pflegeimmobilien mit langfristigen Generalmietverträgen (20 Jahre + Option) werden zunehmend interessant (Werthaltigkeit setzt umfassende Standortanalyse voraus, mit Bevölkerungsentwicklungen etc.; da gibt es sehr große Unterschiede).

Hier heißt es also: Mietspiegel (Wohnen und Gewerbe) anschauen und in den Kontext der o.g. gesetzlichen Entwicklungen stellen. Online meist unter den Webseiten der Städte und Gemeinden. Auch in Print über den IVD Immobilienverband Deutschland. Mietpreistendenzen lassen sich auch gut aus den Immobilienportalen ziehen, wenn man konkrete Regionen ins Auge gefasst hat.

3. Eine Befragung des IVD unter seinen Migliedern ergab, dass über 50% einschätzen, dass durch den Brexit mehr Investoren aus GB sich in den deutschen Markt drängen.

4. Angesichts der politischen Veränderungen erscheinen uns viele beliebte Urlaubsziele immer unsicherer. Auch die innerdeutsche Ferienimmobilie als Kapitalanlage erscheint unter diesem Hintergrund zunehmend interessant.

5. Viele Gespräche mit erfahrenen und vertrauenswürdigen Finanzierungsberatern, Maklern, anderen Investoren, wenn möglich, etc.

Eine Garantie für die Zukunft wird keiner abgeben!

Kommentar von wfwbinder ,

Sehr gute Umfassende Darstellung

Kommentar von Luxuryfreak2000 ,

Vielen Dank :-). Denkst du, die Mietpreisbremse wird die Blase in Berlin und München zum platzen bringen?

Kommentar von lesterb42 ,

Die "Mietpreisbremse" ist so gut wie wirkungslos. Und eine Blase haben wir nur in einigen wenigen ausgesuchten Stadtteilen. In ganz Berlin mit Sicherheit nicht.

Kommentar von Colombo1999 ,

"Denkst du, die Mietpreisbremse wird die Blase in Berlin und München zum platzen bringen?"

Nein, das denke ich nicht wirklich. An die Mär von der Blase glauben auch nicht viele. Von einer Blase sprechen wir, wenn der Investition (dem aufgerufenen Preis) nicht wirklich Werthaltiges entgegen steht. Das mag im Einzelfall gelten.

1. Die Probe auf's Exemple machst Du ganz einfach. Wird eine Wohnung oder ein Reihenhaus für 800.000 € von den Banken finanziert, dann heißt das, sie sehen es als werthaltig an. Deren Risikobetrachtung heißt worst case: der Käufer wird morgen auf Grund eines Unfalls arbeits- und damit zahlungsunfähig, dann kann das Darlehen noch immer aus dem Weiterverkauf getilgt werden und notfalls auch durch Direktverkauf durch die Gläubigerbank. Ergo: keine Blase.

2. Wir haben noch immer sehr viel Interesse internationaler Klientel an Wertzuwachsgegenden und wertstabilen Gegenden. Nach den Russen und Chinesen und in Süddeutschland den Schweizern kommen nun auch die indischen Investoren hinzu. Im internationalen Maßstab steht z. B. München noch immer hinter Paris oder London. Berlin allemal!

3. Berlin und München kannst Du nicht in einem Topf werfen, da die Historie zu unterschiedlich ist. Während München seit langem die Stadt mit vergleichsweise höchsten m²-Preisen bei kontinuierlichem Steigen der Kaufpreise und im Verhältnis dazu weniger steigenden Mieten (= Minderung der Rendite) ist, ist Berlin bis vor wenigen Jahren extrem günstig gewesen bei Kauf und Miete und daher die Stadt mit der größten Kauf- und Mietpreisexplosion und damit auch einer überdurchschnittlich hohen Frustration der Vor-Ort-Investoren. Die Berliner gehen gern nach Leipzig oder Potsdam, gefolgt von Dresden und Magdeburg. Wohingegen der Münchenr Berlin noch als lukrativ ansieht, der der ist schon lange nicht mehr verwöhnt.

4. Die Flüchtlingsthematik lässt das Wohnraumproblem weiterhin steigen. Woher soll also Entspannung kommen?

5. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bringen den sozial Schwächeren KEINEN Vorteil, denn der Vermieter, der nun statt z. B. 50 Bewerber plötzlich 80 Bewerber hat (die 30 mehr, die sich früher eine Provision nicht leisten konnten), wird sich nach wie vor den Bewerber mit der besten Bonität aussuchen. Ähnliche Entwicklungen vor Jahren in New York haben ein einziges Ergebnis gebracht: Der Gut- bis Vielverdiener kann sich die Luxuswohnungen in begehrten Lagen nun für weniger Geld  angeln! Aber Herr Maas hat dem sozial Schwachen Hoffnung gemacht. Die einzige Blase, die platzen wird, ist die Hoffnung der sozial Schwachen. Diese Prognose gebe ich gern.

6. Das Ausweichmanöver zur Umschiffung der Mietpreisbremse heißt "Möblierte Wohnung in begehrter Lage...". Und das funktioniert. Also auch hier keine Blase!

7. Airbnb war ein weiteres, das nun zumindest für Berlin gekippt ist. Aber der Markt wird weiterhin kreativ bleiben!

8. Das einzige, was der Preisspirale massiv Einhalt gebieten würde, wäre die überdurchschnittlich hohe Vergabe von Wohnbauflächen für Geschossbau und die Umwidmung / Umnutzung der vielen km² Leerstand an Büroflächen zu Wohnraum. Aber vielleicht tun sich die Kommunalpolitiker an dieser Stelle alle deshalb so schwer, weil ihre eigene Altersvorsorge natürlich auch in der allzu gut vermieteten Eigntumswohnung steckt ;-)

Mit der Gesetzgebung (Mietpreisbremse und Bestellerprinzip) möchte man Vermieter und Makler abstrafen für eine verfehlte und unzulängliche kommunale Wohnraumpolitik. Und am Ende steht der Kapitalanleger als Sozialhilfeempfänger mit der Einheitsrente da!

So weit noch ein paar Gedanken von mir.

Antwort
von wfwbinder, 3

Das geht von Einschätzung von Lagen und Trends bis hin zur Stadtentwicklung, denn größere Investoren sind auch in der Lage TRends zu setzen.

Antwort
von Hardy3, 6

Das ist eben das nötige Fingerspitzengefühl, das man braucht: aus vielen kleinen Mosaikstückchen Einrn Trend erkennen. 

Beispielsweise interessieren sich innerhalb kurzer Zeit mehrere Leute für Grundstücke in einer bestimmten Gegend, oder irgendwo wird eine Umgehungsstraße gebaut - und die geht an einer für ein Gewerbegebiet günstige Lage vorbei: gute Verbindung zur Autobahn... 

Viel mit den richtigen Leuten reden, sehr viel Zeitung lesen (vor allem Lokal. - und Regionalzeitungen), wirtschaftliche Trends erkennen(im Positiven wir im Nagativen), dann entwickelt man ein gewisses Gespür.

Antwort
von lesterb42, 3

Plötz Immobilienführer geben recht gute erste Informationen über die meisten Städte in Deutschland. Die Frage ist auch für einen Investor, ob er überall investieren möchte. Ganz praktische Erwägungen wie die Entfernung vom Wohn- zum Investitionsort dürften durchaus eine Rolle spielen. Daneben ist der Immobilienmarkt immer eine sehr lokale Angelegenheit. Niemand wird für alle Märkte alle verfügbaren Informationen haben.

Fraglich ist auch wie, in welchem Zeitraum und auf welchem Niveau man welche Renditen erzielen möchte und welche Risiken man damit eingehen möchte.

Ansonsten gilt der alte Bergmannspruch: Vor der Hacke ist es duster.


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