Frage von InQbuS, 48

Wie gebe ich den Kauf einer bereits vermieteten ETW in der Steuererklärung an?

Hallo zusammen,

ich habe im September einen Kaufvertrag über den Erwerb einer bereits vermieteten ETW abgeschlossen. Seit dem 8.12. bin ich nun offiziell Eigentümer und habe seitdem auch anteilig die Miete erhalten. Derzeit sitze ich mit der WiSo Software vor meiner Steuererklärung für 2015 - genauer gesagt vor der Anlage V. Hierzu habe ich einige Fragen:

1) Ich habe mich bereits einige Stunden selbst informiert, wie ich den Verkehrswert für Gebäude bzw. Grund/Boden ermittle und bin mehrfach fündig geworden, dass der Fiskus (sofern relevant: ich wohne in NRW) eine Aufteilung des Kaufpreises auf 80% Gebäude und 20% Grund/Boden akzeptieren soll. Nach dem Anteil des Gebäudewertes richtet sich ja auch dann die Abschreibung. Demnach meine Frage: Wie sind hier die Erfahrungen, akzeptiert das Finanzamt diese Aufteilung? Eine Verkehrswertermittlung per Gutachten würde ich wenn möglich nicht durchführen wollen.

2) Darüber hinaus frage ich mich, welche Kaufnebenkosten ich ebenfalls steuerlich absetzen kann - und vor Allem wie (zu 100% oder auch per Abschreibung)? Hierzu scheint es auch unterschiedliche Auffassungen zu geben. Mein Verständnis sieht so aus: - zu 100% direkt absetzen kann ich Gerichtskosten wie die Grundbuch- und Grundschuldeintragung sowie Reparaturrechnungen etc. (sind aber noch nicht angefallen) - zu gleichen Abschreibungsteilen wie das Gebäude selbst kann ich die Maklerkosten, Notarkosten und Grunderwerbsteuer absetzen Ist dieses Verständnis korrekt? Habe ich vielleicht sogar etwas in der Auflistung vergessen?

3) Zudem stellt sich mir die Frage, ob ich frei wählen kann, ob ich linear oder degressiv abschreiben möchte. Das Gebäude, in dem sich die ETW als eine von drei Wohneinheiten befindet, wurde 1986 erbaut. Linear würde dies 2% des Gebäudewertes (+erwähnte Kaufnebenkosten) bedeuten. Nach meinem derzeitigen Verständnis wäre eine degressive Abschreibung nur möglich, wenn ich tatsächlich im Baujahr bereits Eigentümer geworden wäre. Mittlerweile scheint es die degressive Abschreibung ja ohnehin nicht mehr zu geben. Sind diese Informationen richtig?

4) In Bezug auf die steuerlich anzugebenden Mieteinnahmen hätte ich für 2015 lediglich die anteilig erhaltene Kaltmiete aus Dezember angegeben. Bezüglich der Nebenkostenabrechnung habe ich mich mit dem Verkäufer darauf geeinigt, dass er diese für Dezember noch komplett übernimmt, um einen klaren Umbruch zum Jahresende zu haben. Ist dies dem Fiskus gegenüber egal, sodass ich die Nebenkosten in der Steuererklärung komplett außer Acht lassen kann?

5) Da ich erst am 8.12. Eigentümer geworden bin, stelle ich mir die Frage, wie sich die Abschreibung für den Rest des Jahres Dezember errechnet. Am folgenden Rechenbeispiel will ich zeigen, wie ich die Errechnung durchführen würde: Gebäudewert 130.000 € + Nebenosten 20.000 € = 150.000 € * 2% = 3.000 € * (23/365 Tage) = 189,04 € Entspräche die Rechnung den Erwartungen des Finanzamtes?

Ich danke schon mal im Voraus für das Feedback!

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Antwort
von Eulenhasser, 25

1) Zur Kaufpreisaufteilung füllst du einfach dieses Formular aus und schon hast du den Gebäude- und den Bodenwert. Ganz einfach

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/...

2) Völlig richtig. Aufwendungen, die die Finanzierung betreffen wie Grundschuldeintragung etc. sind sofort abzugsfähiger Aufwand. Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb anfallen wie Grundbuch, Notar, Makler, sind den Anschaffungskosten zuzuschlagen und abzuschreiben.

3) Die degressive Gebäudeabschreibung gibt es nicht mehr für Neuanschaffungen, du musst zwingend mit 2 % linear abschreiben.

4) Wenn du weder Einnahmen noch Ausgaben in Zusammenhang mit den Nebenkosten für 2015 hattest, ist dein Vorgehen richtig.

5) Du musst die Abschreibung nicht taggenau berechnen. Es reicht eine monatsgenaue Berechnung, § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG. Du kannst einfach 1/12 des Jahresbetrags nehmen.

Allerdings ist die Berechnung falsch. Die Anschaffungsnebenkosten sind ebenfalls auf Gebäude und Grundstück aufzuteilen. Kaufpreis und Nebenkosten sind in Summe die Anschaffungskosten, die aufzuteilen sind.

Kaufpreis +  Nebenkosten = Anschaffungskosten.
Anschaffungskosten x Gebäudewert = Afa-Bemessungsgrundlage.


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