Frage von ChabubChabub, 28

Wie bekomme ich Wohnimmobilien in ein Unternehmen?

Hi

Angenommen man besitzt 10 Wohnimmobilien im Privatbesitz und möchte sie nun in ein eigenes Unternehmen stecken um Steuern an der Miete zu sparen. Wie funktioniert das am Besten? Und mit welcher Rechtsform?

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Steuern, 25

Eine Frage vorweg, wie kommst Du darauf, dass Du mit der Aktion Steuern sparst?

Du sparst nur dann, wenn Du alle Gewinne in der Gesellschaft lässt udn die Immobilien nie verkaufst.

Nur dann profitierst Du davon, dass der Körperschaftsteuersatz mit 15 $% günstiger ist, als der Einkommensteuersatz.

Wenn Du die Wohnungen mal verkaufst, unter liegt der Gewinn in der Gesellschaft immer der vollen Steuer. Im Privatvermögen ist der Gewinn nach 10 Jahren Eigentum an der Immobilie frei.

Das Geld, was Du aus den Gewinnen für privat verbrauchst, unterliegt auch Deinem normalen Steuersatz.

Im Übrigen wäre es kein Problem. Gesellschaft gründen udn die Immobilien als Sacheinlage. benötigst aber ein Gutachten für jede Wohnung.

Antwort
von Dirk-D. Hansmann, 25

Das ist wie die Frage nach dem Elefanten. Wie bekomme ich einen Elefanten in den Kühlschrank?

Tür auf, Elefant rein und Tür zu. Es geht ganz einfach und macht so gut wie nie Sinn.

Es gibt Einzelfälle wo es tatsächlich Sinn machen kann, nämlich wenn man durch Verkäufe in der Gewerblichkeit landet.

Was soll heißen 'ein eigenes Unternehmen'? Welche Rechtsform? Welcher Unternehmenszweck?

Dazu kommt die Begründung für die Einlage. Weil Handlungen die lediglich auf Steuerersparnis gerichtet sind, die brauchen vom Finanzamt nicht anerkannt werden.

Dann wäre da noch die Frage der Wirtschaftlichkeit. Die Erfüllung der Buchführungspflicht kostet Geld und der Abschluss für die jährlichen Steuererklärungen ebenfalls.

Ferner die Hinterlegung des Bilanzberichtes beim elektronischen Handelsregister.

Zu den Gründungskosten sind nicht nur die Notariatsgebühren sondern auch die Änderungen im Grundbuch. Für die Immobilien braucht man nämlich nicht nur an die Aufwendungen zu denken, sondern auch noch die ggf. notwendigen Notarverträge.

Erbschaftsteuerlich war mal die GmbH & Co KG das Mittel der Wahl. Nämlich die Personengesellschaft als reine Vermögensverwaltung. Aber dieses hat sich dann meines Wissens nach als Steuerschlupfloch auch erledigt.

Das Thema ist ausreichend komplex, dass man kein Pauschalurteil wagen sollte. Es bleibt also nur die Einschaltung eines Steuerberaters.

Kommentar von wurzlsepp668 ,

gewohnte punktgenaue Landung ....

Kommentar von Dirk-D. Hansmann ,

Also punktgenau? Cool, war mir schon unsicher, ob ich alle getroffen habe. Danke!

Kommentar von ChabubChabub ,

Das war eindeutig! Danke ;)

Also du sagst das es eig nur richtig Sinn macht, um Erbschaftsteuern zu sparen.

Ich dank dir für deine ausführliche Antwort!

Eine Frage ergibt sich da noch. Sobald eine Immobilie in einem Unternehmen mal drin ist bekomme ich sie nur noch sehr schwer raus in den privaten Besitz...oder?  (Angenommen aus irgend einem Grund will das gemacht werden)

Kommentar von Dirk-D. Hansmann ,

Der Witz musste untergebracht werden, Entschuldigung.

Steuerrecht ist im Prinzip immer einfach. Wenn es dann allerdings ins Detail geht, dann wird es oft ein Hauen und Stechen geben. Ob man alle Auswirkungen hat oder welche Verträge mit welchen Inhalten geschlossen werden usw.

Zur Erbschaftssteuer hast Du mich falsch verstanden. Man konnte private Dinge in ein Betriebsvermögen schieben und hatte durch die GmbH & Co KG weiterhin zum Großteil Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nur der Teil an die GmbH wurde/wird zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Dieses könnte sogar so geblieben sein. Sogar die Steuerfreiheit beim Verkauf der Immobilie wäre nach 10 Jahren zu prüfen.

Also hätte hier der Fiskus eine gute Chance auf Mehreinnahmen. Was immer ein guter Punkt ist, wenn es um die Verhinderung des Gestaltungsmißbrauchs geht.

Das wird deshalb nicht geändert worden sein, wäre aber zu prüfen.

Allerdings in der Erbschaftsteuer, da dürfte es Änderungen gegeben haben. Da ist die Chance sehr hoch. Weil nämlich ein zusätzlicher Freibetrag und andere Vorteile bestehen/bestanden.

Deshalb wäre dies auf alle Fälle zu prüfen, wenn einen der Erbfall interessiert.

Die Entnahme eines Wirtschaftsgutes hat unter Umständen schwerwiegende Folgen. Das ist wieder die Sache mit dem Elefanten. Und es kann im Einzelfall so sein, dass hier wieder ein Gestaltungsmißbrauch droht. Entweder könnte angezweifelt werden, dass die GmbH & Co KG nie ernsthaft gewollte war (was ich persönlich für einen zu großen Hebel halte und damit die Gefahr gering einschätzen würde. Aber das Risiko ist da.). Oder die Entnahme wird angezweifelt, selbst wenn sie korrekt durchgeführt wurde.

Hier würden aber auch wieder die Notar- und Grundbuchgebühren anfallen. Unter Umständen müsste auch noch der KG-Vertrag geändert werden. Immerhin verschieben sich durch so eine Entnahme auch die Beteiligungsverhältnisse innerhalb der KG.

Ferner kann es zu einer Rückabwicklung der Entnahme kommen, wenn die KG jetzt in Schieflage käme. Der Grund bräuchte gar nicht mal bei der Entnahme zu suchen sein. Rückabwicklung würde bedeuten weitere Notar- und Grundbuchgebühren und die Immobilie wäre die ganze Zeit trotzdem im Betriebsvermögen geblieben.

Ich zeige hier sehr viele Risiken auf, über die man nachdenken müsste und die ein Steuerberater sich vorher ganz genau ansehen müsste. Rechne einfach mal nach, 10 Immobilien werden in ein Betriebsvermögen eingelegt. Also 10 Verträge dürften ganz schnell 20.000 Euro kosten. Dazu kommen die Gründungskosten der GmbH und der KG.

Wenn hier was schief geht, dann ist dieses Geld weg. Und die Abwicklung der KG und der GmbH kostet auch wieder Geld. Kostet vermutlich das Selbe.

Weil es unter Umständen keine Rückfinanzierung durch Steuerersparnisse geben könnte und es blieben alle Kosten im Privatvermögen. Das wäre kein Spaß.

Dabei blieben noch die Beträge, die für Bilanzen, Buchführung usw. entstehen. Wobei bei 10 Immobilien wäre fast freiwillig zu überlegen ob die genauere Ordnung hier nicht tatsächlich von Interesse wäre.

Da sollte man dann auch auf die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater nicht verzichten. Und die Prüfungen wären sehr umfangreich und nicht in drei vier Stunden erledigt. Schließlich sollten in so eine Prüfung auch alle steuerlichen Einflüsse reinfallen.

Dabei sollte es neben steuerlichen Zielen immer noch andere Ziele geben, die damit verbunden wären. Ob die so erreicht werden? Dies sollte auch klar sein.

Deine also ganz simple Fragestellung - Kann ich Immobilien in ein Betriebsvermögen übergeben, könnte man schlicht mit 'ja' beantworten. Bereits die Ergänzung 'um Steuern zu sparen' führt zu zwei unterschiedlichen Antworten. Einem 'nein', weil sämtliche Maßnahmen, die nur dem Steuersparen dienen von der Finanzverwaltung ignoriert werden können. Das ist dieser Gestaltungsmißbrauch und seine Folgen.

Und ob überhaupt Steuern gespart werden, da müsste man sich noch entscheiden ob man da ein 'jein' oder 'nein' für gibt.

Nun gibt es Menschen, die wollen um jeden Preis Steuern sparen. Sei es möglichst spät eine steuerliche Belastung spüren und natürlich auch insgesamt möglichst wenig. Koste es was es wolle. Die leben mit großen Risiken. Weil die ganz schnell nicht nur im Gestaltungsmißbrauch sich bewegen, sondern eine richtig gewaschene Steuerhinterziehung dabei heraus kommt. Dazu braucht man aber nicht einmal eine Absicht gehabt zu haben. Kann aber trotzdem zu einer Vorstrafe führen. Also vor Gericht landen.

Sicherer und nicht nur sicherer ist es sich entsprechend über Gutachten abzusichern. Auch wenn die Geld kosten.

P.S. Aber auch insgesamt den Geschäftsführungsaufwand nicht unterschätzen. Wenn man da keine Erfahrung hat, dann kann das in ganz doofe Situationen führen.

Antwort
von Aprikoko, 28

notar und steuerberater fragen

Kommentar von ChabubChabub ,

Aber ganz allgemein betrachtet ist das ja durchaus möglich oder nicht?

Kommentar von wurzlsepp668 ,

möglich ja, aber sinnbefreit ...

siehe Kommentar von wfwbinder

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