Frage von jjone91, 203

Wie alte Eigentümer aus Haus bekommen?

Ich will zu einer Zwangsversteigerung und mir eine Immobilie erwerben..Jedoch wohnen da noch Leute drinne.

Hab ich sonderrechte nach der Ersteigerung? Sodass ich direkt eine Zwangsräumung innerhalb 3 Monaten veranlassen kann? oder kann es passieren das ich die erst nach Jahren rausbekomme?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von DrMarkusT, 100

Es ist schon vorgekommen, dass sich Bewohner weigern
auszuziehen. Räumungen per Gerichtsbeschluss können dann fünfstellige Summen kosten. www.immobilien-einblick.de/versteigerung

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 188

Wenn es die Alteigentümer sind, die da drin wohnen, hast Du Sonderrechte. Jedoch ist mir als Frist 6 Monate bekannt.

Du brauchst aber keine Räumungsklage.

Antwort
von lesterb42, 172

Sonderrechte ?

Nein, aber Sonderkündigungsrecht, wenn es sich um Mieter handelt.

Zwangsräumung nach 3 Monaten ?

Nein, wenn es sich um die Alteigentümer handelt, können diese direkt nach der Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher geräumt werden. Das sollte jedoch letztes Mittel sein, weil das für alle un angenhem und für den Eigentümer teuer wird. Besser ist es ein Einvernehmen  mit dem AE zu erzielene ggf. durch eine kleine finanzielle Unterstützung beim Umzug.

Antwort
von ChristianLE, 203

Hab ich sonderrechte nach der Ersteigerung?

Sonderrechte ist das falsche Wort. Du kannst vielmehr das bestehende Mietverhältnis nach § 573 BGB aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Die Wohnung kannst Du nicht einfach räumen lassen.

Je nach Dauer der Mietverhältnisse kann die Kündigungsfrist aber bis zu 9 Monaten betragen (Vgl. § 537c BGB).

Der Mieter kann aber wiederum der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte für ihn darstellt.

Das ganze gilt aber natürlich nur, wenn es sich tatsächlich um Mieter handelt. Die Bewohner sind nicht zufällig die Verkäufer der Immobilie? Wenn doch, kann der Auszug natürlich vertraglich vereinbart werden. Eine sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung wäre hier ein Mittel zur Durchsetzung.

Ich würde aber zusätzlich das Grundbuch prüfen. Angenommen, den Bewohnern wurde ein Wohnungsrecht eingeräumt, kannst Du auch nicht kündigen.

Kommentar von lesterb42 ,

Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG ohne Voraussetzung Eigenbedarf.

Kommentar von Ronox ,

EIn Kündigungsgrund ist dennoch erforderlich. § 57a ZVG wirkt sich nur auf die Fristen aus.

Kommentar von Amtsschimmel25 ,

Ist doch völlig falsch was hier erzählt wird.

1. Der alte Eigentümer der Immobilie ist nicht Mieter.

2. Mit dem Zuschlagsbeschluß des Versteigerungsgerichtes wird der Meistbietende = Ersteigerer = Eigentümer. Dies ist abweichend von der Grundbuchordnung in diesem Fall abweichend, da der Eigentumsübergang normalerweise erst mit Grundbucheintragung erfolgt.

3. Mit dem Zuschlagsbeschluß, welcher im Regelfall mit Verkündung rechtskräftig wird, erwirbt der Ersteigerer automatisch einen Räumungstitel, mit welchem er den Gerichtsvollzieher beauftragen kann, die Räumung der Immobilie durchzusetzen.

4. Das Recht aus dem Räumnungstitel erlischt in dem Moment, in dem sich der Ersteigerer auf einen Mietvertrag mit dem Eigentümer, sei es auch nur durch konkludentes Handeln (z.B. das Dulden der weiteren Nutzung der Immobilie durch den Alteigentümer) einlässt. Schon die fehlende Aufforderung die Immobilie zu Räumen

Kommentar von ChristianLE ,

ich kann aus der Fragestellung nicht entnehmen, dass es sich bei den Bewohnern um die derzeitigen Eigentümer handelt. Woher nimmst du diese Info?

Antwort
von Ronox, 121

Erst einmal kommt es darauf an, wer da drin wohnt. Wenn es die alten Eigentümer oder solche sind, die ihren Besitz von diesen ableiten, kannst du mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses die Zwangsräumung betreiben.

Sind es Mieter, musst du als in den Mietvertrag eingetretener Vermieter kündigen. Die §§ 57 ff. ZVG räumen dir ein Sonderkündigungsrecht ein. Ein Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) ist dennoch notwendig.

Wird nach dieser Kündigung nicht geräumt, ist wiederum der normale gerichtliche Weg zu beschreiten, an dessen Ende du dann einen Räumungstitel erhältst, mit dem du die Zwangsräumung betreiben kannst.

Antwort
von Hillermann, 114

Wird das eventuell eingetragene Wohnrecht nicht durch den Zuschlag und Zahlung gelöscht? Meine Meinung ist dass man hier dem Bewohner durch Eigenbedarf kündigen kann.

Antwort
von Feurigel1, 108

zunächst kann man einmal Kündigen § 57 a ZVG. Wenns einen Mietvertrag gibt! Gibt keinen Mietvertrag ist der Zuschlagsbeschluss Räumungstitel. Du gehst zum zuständigen Gerichtsvollzieher und der räumt.

Oft reicht auch nur die Besitzeinweisung, d.h. die Leute drin werden vor die Tür gesetzt und das Schloss ausgetauscht.

Was für Tricks passieren. Dazu Buch Trickkiste der Zwangsversteigerung  bei einer Schutzgemeinschaft zu beziehen. Einfach googeln.

Antwort
von JohnnyJJ, 158

Natürlich darfst Du Eigenbedarf anmelden, wenn Du in Deinem eigenen Haus wohnen möchtest.
Das wird jedoch in so einem Fall dadurch erschwert, dass Du einen begründeten Bedarf haben mußt. Es reicht nicht, dass Du sagst, "das ist meine Butze und da will ich wohnen": Ein begründeter Bedarf könnte zum Beispiel sein, dass Du Nachwuchs bekommst und jetzt mehr Wohnraum benötigst. Der alleinige Wunsch in dem Haus wohnen zu wollen wird Dir bei vorhandenen Mietern nicht ausreichen. Oder es wird Dir die Eigenbedarfskündigung erschweren.
Außerdem mußt Du als neuer Eigentümer natürlich die Kündigungsfristen einhalten.

Kommentar von ChristianLE ,

Wenn der Käufer aktuell selbst nur eine Mietwohnung bewohnt, dann reicht der bloße Wunsch, das Eigenheim zu bewohnen durchaus als Grund für eine Eigenbedarfskündigung aus.

Kommentar von JohnnyJJ ,

Das ist dann das was ich als begründeten Bedarf bezeichnet habe.

Kommentar von JohnnyJJ ,

Außerdem ist das alleinige zur Miete wohnen natürlich nicht automatisch ein begründeter Bedarf.

Kommentar von ChristianLE ,

Außerdem ist das alleinige zur Miete wohnen natürlich nicht automatisch ein begründeter Bedarf.

Doch, habe ich beruflich schon gefühlte 1.000 mal durchgesetzt bekommen. Ich kann den Eigentümer nicht zwingen, weiter kostenpflichtig eine Mietwohnung zu bewohnen, wenn er ein Eigentum besitzt, welches er im Zweifel auch finanzieren muss.

Eine Eigenbedarfskündigung ist in der Regel nur dann unwirksam, wenn der Vermieter zwei identische Eigentumswohnungen besitzt, von denen eine leer ist.

Kommentar von JohnnyJJ ,

Naja, wenn jemand in den letzen 15 Jahren schon 10 Häuser gekauft hat und trotzdem noch zur Miete wohnt, dann wird es schwer zu verargumentieren, warum er jetzt ausgerechnet in dieses 11 Haus einziehen muss.
Aber wie Lesterb42 ja schon getippt hat, braucht man offensichtlich keinen Eigenbedarf mehr.

Kommentar von lesterb42 ,

Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG benötigt keinen Eigenbedarf.

Kommentar von JohnnyJJ ,

Ich finde es immer sehr putzig, wenn Leute mit halben Gesetzestexten argumentieren :) Aber, wie ich eben gelesen habe, gibt es wohl den 57 c nicht mehr, also ist Deine Aussage wohl richtig :)

Kommentar von Schnoofy ,

a und c sind ja auch verschiedene Buchstaben.

Antwort
von CorneliaVenezia, 145

Ja! Du kannst auf "Eigenbedarf" bestehen und hast damit gute Karten!

Kommentar von jjone91 ,

ja geht darum das sie selbst nach der Anmeldung von Eigenbedarf nicht raus wollen..weil sie einspruch einlegen oder sonstwas ..

Kommentar von CorneliaVenezia ,

Als neuer Eigentümer hast du Vorrecht! Lass dass einen Anwalt klären!

Kommentar von jjone91 ,

ja mach ich sowieso wollte nur mal allgemeinheit fragen

Antwort
von LoraBora, 133

Du kannst denen Kündigen wegen selbstnutzung der Räume jedoch wird das sehr schwer.

Wenn die Leute auf anhieb nichts finden darfst du sie nicht raus schmeissen da der Staat die Anzahl der Obdachlosen gering halten möchte.

Bist du Rechtschutz versichert?

Kommentar von jjone91 ,

ja würde das sowieso übern Anwalt machen..jedoch bekomm ich ja auch einen Titel automatisch zugesprochen wo ich direkt Zwangsräumen lassen könnte innerhalb einer gewissen frist

Kommentar von ChristianLE ,

..jedoch bekomm ich ja auch einen Titel automatisch zugesprochen wo ich direkt Zwangsräumen lassen könnte innerhalb einer gewissen frist

Also sind die Bewohner doch die derzeitigen Eigentümer der Immobilie? Sonst gäbe es keine Möglichkeit, gleich räumen zu lassen.

Kommentar von jjone91 ,

Das weiß ich leider nicht wer da nun wirklich drin wohnt

Kommentar von ChristianLE ,

Das weiß ich leider nicht wer da nun wirklich drin wohnt

Das solltest Du vorab prüfen lassen. Wenn hier beispielsweise ein Wohnungsrecht über das Grundbuch vereinbart wurde, kannst Du gar nicht kündigen.

Kommentar von LoraBora ,

Vielleicht Mietnomaden?

Hast du dir nicht mal die Wohnungen angeschaut bevor du kaufst?

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community