Um im Sachwertverfahren den Herstellungswert von Gebäuden zu ermitteln, multipliziert man den Rauminhalt oder die Fläche des Bewertungsobjektes mit den dafür ermittelten Normalherstellungskosten und addiert anschließend die Kosten für besondere Bauteile und besondere Einrichtungen. Fläche/Raum x NHK + Besondere Bauteile + Besondere Einrichtungen = Herstellungswert Zuerst stellt sich also die Frage, welche Bezugseinheit für die Normalherstellungskosten hat bzw. nimmt man: den Bruttorauminhalt (BRI), die Bruttogrundfläche (BGF), die Wohn- oder Nutzfläche (WF/NF) oder den umbauten Raum (uR). Inzwischen werden die Normalherstellungskosten aber fast nur noch für den Bruttorauminhalt und die Bruttogrundfläche ermittelt, so dass die Auswahl zusehends kleiner wird. Kleine Geschichte der Normalherstellungskosten: Die Normalherstellungskosten, die im 20. Jahrhundert zumeist verwendet wurden, sind auf das Jahr 1913 abgeleitet. Diese bezogen sich auf den umbauten Raum (uR). Ableitungen späterer Jahre setzten sich nicht durch. Erst zum Jahr 1995 wurde dies (im Auftrag des Bundesbauministeriums) wieder getan, entsprechend heißen diese NHK 95, während die vorigen als NHK 13 bezeichnet wurden. Im Jahr 2000 wurden diese dann auf das Jahr 2000 umgerechnet. Im Jahr 2009 sollten auf den Zeitraum 2005 neue NHK ermittelt werden, diese sind jedoch für Wertermittlungen nicht geeignet. Heute würde man nur noch in Ausnahmefällen mit NHK 13 rechnen, z.B. wenn man einen Stichtag hat, der einige Jahrzehnte zurückliegt, denn dann läge man mit NHK 13 evtl. näher am Stichtag oder wenn der Gutachterausschuss Marktanpassungsfaktoren nur für die 1913er Werte abgeleitet hat.

Mehr dazu unter www.ottoundkollegen.net im Bereich Wissenspool.

über die wohnfläche!

nach kubikmeter(m³) umbauter Raum!

Es ist beides möglich. Wer Quadratmeterpreise angibt, sollte auch dazu schreiben, um welche Quadratmeter es sich handelt. (BGF oder NF oder MF oder...)

Im Bauantrag (z.B. in Bayern) werden die Bauwerkskosten über den umbauten Raum berechnet (m3). Der dort ermittelte Wert dienst z.B. auch zur Gebührenermittlung der Bauantragskosten. Auch über die Wohnfläche ist die Berechnung der Baukosten möglich. Es sind also beide Varianten machbar. Allerdings sollte man wissen das es sich bei den dann ermittelten Kosten, lediglich um eine mehr oder weniger grobe Näherung handelt. D.h. die tatsächlichen Kosten können von diesen Werten deutlich nach oben oder unten abweichen! www.immobilienmakler-nbg.de

Über die Kubatur!

Es gibt keine eindeutige Vorschrift, wie man Baukosten angeben muss, aber

Baukosten werden in der Regel bei Standardimmobilien von Architekten und Bauunternehmen überschlägig von der Bruttofläche (BGF) gerechnet, d.h. Nutzflächen zzgl. Außenwandflächen. Baukosten werden unter www.baukosten.de vom Baukosteninformationszentrum, kurz BKI, gesammelt und veröffentlicht.

Bei schlüsselfertigen Angeboten oder Maklern findet man oft auch Baukosten zu Wohnflächenangaben oder gar keinen Bezug. Hier muss man nachfragen, was alles in den Kosten enthalten ist.

Abweichend von der Regel werden die Ausschreibungen von Leistungen bei Einzelgewerken / Handwerkern unterschieden mit Kubikmeter, Flächenmassen, laufender Meter, pro Stück bzw. pauschaliert ausgeschrieben und abgerechnet. Bei Bauanträgen möchte die Behörde vielfach qbm Angaben erhalten.