Frage von peter34b, 74

Wer trägt Kosten für Versetzung in derzeitigen Zustand, wenn Grundstückskäufer vom Vertrag zurücktritt und mit Hausbau bereits begonnen oder abgeschloss hat?

Antwort
von kabbes69, 12

Sorry, den Vertrag würde ICH nicht unterzeichnen. Da ihr das Grundstück verkaufen wollt, kommt ihr aber um eine Lösung nicht herum. 

Die Grundschuld: ist wohl das kleinere Problem. Ich nehme mal an diese ist bezahlt, dann ist nur zu klären, ob die Bank euch bereits die Löschungsunterlagen zugestellt hat und ihr diese auch noch findet. Falls nicht bekannt, lässt sich das mit einem Anruf bei der Bank sicher klären. 

Das Wasserleitungsrecht: Eingetragen für die Eigentümer des Flurstückes 123. Hat deine Mutter diese Eintragung bewilligt und kann sich noch an die Verlegung dieser Leitung erinnern? Dann würde ich schon mal den Kontakt mit den Berechtigten suchen. Jetzt kommt es auf den Leitungsverlauf an. Ist die Leitung für den Bau des EFH nur zu sichern oder muss sie verlegt werden. Dann sind die 10.000 schnell fort. 

Oder ist das ein Recht aus grauer Vorzeit: Gibt es das Flurstück 123 im Kataster noch, auch kein Problem. Wurde aus 123 durch Fortschreibung inzwischen 456789, dann kannst du nicht abschätzen wie hoch die  Anzahl von Berechtigten wird. Ist einer hiervon bereits verstorben und es gibt keinen Erbschein, kannst du Erben ermitteln. Jetzt wird es mit den 5 Jahren eng. 

Wenn ein Käufer sich bereits solche Feinheiten ausgedacht hat, würde ich - falls deine Mutter ihn doch so abschließen will - den Entwurf nochmal von einem guten Anwalt prüfen lassen. Da ist bestimmt noch mehr Raffinesse drin.

Antwort
von BenniXYZ, 6

Wenn man in Deutschland ein Grundstück kauft, schickt der Notar mindestens 14 Tage vor dem Termin bereits den Vertrag zur Einsicht an Käufer und Verkäufer. Irgendwo da drin stehen Hinweise des Notares. Man sollte sich als Käufer nach dem und dem erkundigen und zwar dort und dort. Der Käufer kann sich Fragen notieren, Ämter aufsuchen, den Zweckverband Wasser befragen, alles. Er kann auch den Termin verschieben, wenn es offene Fragen gibt.

Also wieso wurde der Notar nicht zu Folgen so einer Klausel befragt? Der Notar ist normalerweise neutral. Er schreibt keine Klauseln, nur weil der Käufer das so will. Schließlich bleibt der Notar lange in der Haftung.

Deine Mutter sollte mit dem Notar telefonieren und ihm diese Fragen stellen. Schließlich bekommt dieser einen Haufen Geld vom Käufer. Bleibt die Klausel so wie formuliert, würde ich den Vertrag nicht unterschreiben und mir einen anderen Käufer suchen.

Wer so unbedarft ist und vor dem offiziellen Notartermin schon mit dem Bau beginnt, obwohl ihm das Grundstück noch nicht gehört, der soll auch alles wieder so herstellen wie es war. Denn er hatte auf dem fremden Grundstück nichts zu suchen!



Antwort
von Gustavolo, 28

Peter:

Die Sachverhaltsdarstellung ist derart mager, dass dir niemand eine brauchbare Anregung geben kann.

Versuch einer Deutung:

Rechtskräftiger Kaufvertrag über Grundstück und Bauverpflichtung. Eigentumsverschaffungsvormerkung für Käufer im Grundbuch eingetragen. Kaufpreis ratierlich entsprechend Baufortschritt fällig. Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst nach Baufertigstellung und Zahlung des vollen Kaufpreises. Käufer tritt vor der Eigentumsumschreibung vom Vertrag zurück.  Rücktrittsgrund hat er allein zu vertreten. Dann gehen die Kosten für die Rückabwicklung zu seinen Lasten.

Ist die Eigentumsschreibnung im Grundbuch bereits vollzogen, kann der Käufer nicht mehr zurücktreten.

Kommentar von peter34b ,

Zunächst einmal danke. Und nun ausführlicher: Meine Mutter will ihr Grundstück (Bauland) verkaufen. Es gibt einen Kaufinteressenten und einen Notartermin zur Beurkundung. Der Käufer möchte in den Kaufvertrag nun eine Rücktrittsklausel gemäß $ 346ff BGB im Zusammenhang mit einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit. Der Rücktritt ist an diverse Bedingungen gebunden:

"Der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn

der/die Eigentümer des herrschenden Grundstücks

die erforderliche Zustimmung zur Löschung oder

Änderung der Grunddienstbarkeit verweigern,

    auf ein konkretes Angebot des Käufers nicht binnen
    angemessener Frist reagieren,

    von Bedingungen abhängig machen, die über eine
    Übernahme der Kosten für die Änderung der Erschließung und für die
    Änderung/Löschung der bestehenden Grunddienstbarkeit hinausgehen oder

    die Zustimmung zur Löschung/Änderung der
    Grunddienstbarkeit zwar nicht verweigern, die Kosten für die Änderung der
    Erschließung und für die Änderung/Löschung der bestehenden Grunddienstbarkeit
    aber nachweislich einen Gesamtbetrag i. H. v. EUR 10.000,00 übersteigen würden."

Die Rücktrittsfrist soll nach den Vorstellungen des Käufers 5 Jahre betragen.

Der Käufer will auf dem Grundstück ein EFH errichten.

Frage nun: Falls er unter Verweis auf Eintritt einer der o.g. Bedingungen auf Rücktritt besteht und mit Bau des EFH bereits begonnen hat, hat meine Mutter ein Recht auf Wiederherstellung des derzeitigen Zustands des Grundstücks oder hat der Käufer ggf. sogar ein Recht auf Erstattung der bereits mit dem Hausbau entstandenen Kosten?

Kommentar von lesterb42 ,

Übles Gemurxe. Die Sache mit dem Leitungsrecht sollte vor dem Vertrag geklärt werden. Entweder der Inhaber verzichtet auf das Recht und erteilt eine Löschungsgenehmigung oder der Käufer übernimmt die Pflichten aus dem Leitungsrecht. Alles andere ist großer Mist.

Kommentar von Gustavolo ,

Peter:

Lester hat es in vier Zeilen auf den Punkt gebracht.

Vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags müssen mit dem Grundienstberechtigten alle offenen Fragen zuverlässig geklärt sein.

Eine weitere Lösung empfehle ich nicht: Der Notar ergänzt den Vertrag, dass im Falle der Rückabwicklung der Käufer den Rückbau auf seine Kosten innerhalb von drei Monaten vorzunehmen hat und auch sämtliche Kosten der Rückabwicklung zu tragen hat. Kommt er in Verzug, ist die Verkäuferin berechtigt, selbst tätig zu werden und eine Aufrechung mit dem Kaufpreis vorzunehmen....

.

Antwort
von martinzuhause, 40

wer beginnt denn zu bauen bevor man der eigentümer des grundstückes ist und im grundbuch steht. ?

steht man im grundbuch ist auch ein rücktritt nicht mehr möglich

Antwort
von tapri, 32

wenn der Kaufvertrag bereits vom Notar beglaubigt wurde und der Verkauf im Grundbuch eingetragen ist, dann gibt es keinen Rücktritt vom Verkaufvertrag mehr.

Wenn noch nichts bei Notar gelaufen ist, dann gibt es keinen Kaufvertrag.

Also ist irgend etwas in deiner Formulierung nicht korrekt. 

Wollte er das Grundstück kaufen und fängt an zu bauen mit deiner Erlaubnis, dann bezahlst du. Ohne Erlaubnis von dir, bezahlst du

Kommentar von peter34b ,

Der Käufer möchte Rücktrittsklausel in den Kaufvertrag. Es geht um Löschung einer Grundschuld im Zusammenhang mit Wasserleitung-Grunddienstbarkeit. Frage ist nun ob er, falls es nicht zur Löschung kommt, außer der Rückzahlung des Kaufpreises weiter Forderungen stellen kann oder ob Verkäufer Versetzung in Ist-Zustand verlangen kann.

Kommentar von tapri ,

das kommt zum einen darauf an, was ihr vertraglich vereinbart und ob es eine Wertsteigerung durch den Baubeginn gibt (z.b. Einzäunung des Geländers oder Kellerabschluss.....oder ob da dann einfach nur ein Loch gebuddelt wurde......

Antwort
von qugart, 33

Coole Sache...

Ich geh mal davon aus, dass da im Grunde auf einem fremden Grundstück ohne Genehmigung gebaut wurde. Dann wird der Bauherr das tragen müssen.

Sollte es eine Genehmigung zum Bauen auf dem fremden Grundstück gegeben haben, dass wird das Sache des Grundbesitzers sein.

Antwort
von ErsterSchnee, 36

Der Käufer.

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