Frage von Hausdepp, 93

Welche Rechte habe ich bzw. der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses ?

Mein Mieter hat gekündigt zum 30.8.15. Er hat aber kein passendes Haus gefunden und wollte die Kündigung zurücknehmen. Dies nahm ich nicht an und widersprach lt.§545. Ich wollte bauliche Veränderungen vornehmen und habe deshalb keine Nachmieter gesucht da diese Wohnung/Keller dabei betroffen ist. Ich hatte neue Fenster für den Keller bestellt und wollte auch eine zusätzliche Tür im Keller einbauen der vom Mieter noch benutzt wird. Jetzt bremsen sie mich aus, verweisen auf ihren Auszug.....(Haben inzw.ein Haus welches aber noch renoviert werden muss....Auszug im Sommer vorgesehen) Ich darf nicht in den Keller ! Er zahlt aber noch pünktlich die Miete. Welche Rechte habe ich bzw der Mieter ?

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 53

Deine ehemaligen Mieter bezahlen keine MIETE sondern ein Nutzungsentgelt, weil ein Mietverhältnis nicht mehr existiert. Sie sind zwar immer noch Besitzer der Wohnung oder des Hauses, weil sie die ehemalige Mietsache nicht herausgegeben haben. Der Aufenthalt der ehemaligen Mieter in deinem Eigentum fußt nicht mehr auf den Mietgesetzen. Wenn du jetzt in das Haus willst, kann es nur mit Einverständnis der aktuellen Nutzer gehen. Aber du hast eine gute Verhandlungsbasis: Erkläre den Nutzern, dass du eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache immer noch vornehmen kannst, insbesondere wenn sie deinem Begehren nach Umbauten im Keller nicht nachgeben wollen. Zudem sind neue Fenster im Keller eine Modernisierung, die nur nach den Mietgesetzen einer 3-monatigen Anmeldung bei den "Mietern"  bedarf. Falls du recht schnell in den Keller musst, kann auch eine einstweilige richterliche Verfügung dir zum Zugang verhelfen.

Unterdessen solltest du das Nutzungsentgelt auf die Obergrenze vergleichbarer Häuser in deiner Kommune anheben, dazu bedarf es keiner Zustimmung der Nutzer. Zeig denen, wer der Herr im Hause ist.  

Antwort
von Nemisis2010, 44

Auch wenn die Mieter gekündigt haben und ausziehen wollen haben sie Modernierungs- und Umbaumaßnahmen zu dulden. Ich nehme an, daß die Arbeiten rechtzeitig und ordnungsgemäß angekündigt wurden?

siehe § 555a - 555d BGB.

https://dejure.org/gesetze/BGB/555a.html

Du solltest mal von einem Anwalt überprüfen lassen ob zwischenzeitlich -  auch wenn Widerspruch bezüglich der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses eingelegt wurde - die im Vorjahr ausgesprochene Kündigung der Mieter noch wirksam ist oder nicht. Evtl. hättest Du dann diesbezüglich ein weiteres Druckmittel gegen die Mieter, wenn sie erneut unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist dann im Sommer 2016 kündigen müßten.

Zwar gibt es Urteile wonach eine Räumungsklage noch nach einem Jahr nach der Kündigung erhoben werden könnte, allerdings sehen manche Gericht die Eigenkündigung der Mieter und den darauffolgenden Widerspruch des Vermieters auch bereits nach einigen Monaten als verwirkt an. Somit wäre eine erneute Kündigung notwendig.

Der Anwalt könnte Dich auch bezüglich evtl. Schadenersatzansprüche gegen die Mieter beraten.  Außerdem könntest Du die Miete/Nutzungsentgelt auch auf die Obergrenze des Mietspiegels anheben.


Kommentar von Gerhart ,

.....siehe § 555a - 555d BGB. >> Sollte hier tatsächlich ein Mietverhältnis wieder aufgelebt sein, dann mag das zutreffen. Ansonsten greifen die Mietgesetze hier nicht mehr. Die zitierten §§ sind Bestandteil der Mietgesetze.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Vermieter, 25

Mein Mieter hat gekündigt zum 30.8.15. Er hat aber kein passendes Haus gefunden und wollte die Kündigung zurücknehmen. 

Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung und die kann man nicht widerrufen.

Der Vertragspartner, Du als Vermieter kannst und solltest schriftlich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages widersprechen, wenn der Mieter zum Ende der Kündigungsfrist nicht auszieht.

Gewisse Umbaumaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden.

Die Maßnahmen sollten 48 Stunden vorher angekündigt werden bzw. man sollte dem Mieter Termine vorschlagen und dass falls er diese Termine nicht wahrnehmen kann, einen Gegenvorschlag zu einem anderen Termin geben.

Das sollte man schriftlich per Einwurfeinschreiben machen und darauf hinweisen, dass er laut BGB eine Duldungspflicht hat.

Antwort
von DerHans, 44

Wenn er rechtlich einwandfrei gekündigt hat, aber dann die Wohnung nicht räumt, ist er schadensersatzpflichtig. Schäden musst du aber definitiv belegen.

Kommentar von Hausdepp ,

Hat denn ein nach der Kündigungsfrist nicht ausgezogener Mieter die gleichen Rechte wie ein Mieter ? Ist dieser nicht eine Art Hausbesetzer auch wenn er ein "Nutzungsentgelt" bezahlt ?

Kommentar von DerHans ,

Nein, er hat natürlich NICHT die gleichen Rechte. Aber du kannst ihn auch nicht einfach vor die Tür setzen.

Nachgewiesene Kosten, die dir dadurch entstehen, muss er selbstverständlich ersetzen.

Antwort
von imager761, 19

Mit Kündigung endete der Mietvertrag mit Ablauf des 31.08.15. Ohne Mietvertrag kein Mietverhältnis.

Eine Kündigung kann man weder zurücknehmen noch ein Mietverhältnis einseitig fortsetzen.

Warum man als VM da seit 4 Monaten weder eine Räumungsklage noch Ankündigung einer Modernisierungsmassnahme hinbekam, erschliesst sich mir nicht.

Bis dahin kannst du die geplanten Arbeiten im Keller tatsächlich knicken.

G imager761

Antwort
von nurlinkehaende, 43

Kündigung ist wie Amputation. Die gilt erst mal.

Den Arm wieder drannähen geht manchmal aber eben nicht immer.

Wenn Du diesen Zustand aber ohne mehrfache schriftliche Aufforderung zur Räumung mit Fristen bis heute zugelassen hast, könnte es enger für Dich werden.

Du solltest zum Anwalt gehen.

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