Frage von Asurfaen, 195

Welche Nachteile hat es, ein Haus zu kaufen, welches zur Zwangsversteigerung angeboten wird?

Mein Vater will sich ein Haus kaufen, hat aber selbst nicht so richtig Ahnung davon.

Wir haben nun ein gutes Angebot gesehen, wo die Bank als Anbieter auftritt. Es ist also keine Maklergebühr zu bezahlen.

Das Haus steht allerdings zur Zwangsversteigerung, und es gibt keine Fotos von der Innenansicht. Man kann es also nur von Außen sehen.

Es gibt eine Skizze von der Räumen, aber mit der Angabe: Alles Ca-Angaben, ohne Gewähr.

Welche Vorteile oder Nachteile hat es, ein Haus zu kaufen welches zur Zwangsversteigerung steht?

Antwort
von DerHans, 116

Bei einer Zwangsversteigerung kauft man natürlich eine Katze im Sack.

Der Vorbesitzer hat natürlich wenig Motivation, noch etwas zu reparieren (und meistens auch kein Geld dazu). Sonst wäre es ja nicht zur Zwangsversteigerung gekommen.

In meiner Nachbarschaft wurde jetzt ein Haus versteigert für 215.000 €. Der Erwerber muss ganz sicher noch mal 100.000 da rein stecken. Wenn das ausreicht. Dafür hätte er in einer anderen Wohnlage neu bauen können.

Kommentar von lesterb42 ,

100.000 € für Reparaturen sind bei einem EFH fast nicht zu schaffen. Selbst wenn die Heizung neu muss, kommt man mit 30.000 € schon sehr sehr weit.

Kommentar von webya ,

Du weisst nicht wie es von drinnen aussieht. Es kann völlig vermüllt sein, Sanitäreinrichtungen kaputt (aus der Wand gerissen). Schädlige, Eleitungen defekt,Wasserschaden. Also da kommen deutlich mehr als 100.000€ zusammen.

Wenn ein Eigentümer "zwangsenteignet" wird, sind die zu ganz vielem fähig.

Kommentar von lesterb42 ,

Wenn du mit 100.000 € kalkulieren möchtest, wäre mir das als Mitbieter natürlich recht. Wo ich dir recht geben muss, wäre der massive Wasserschaden, wenn man wirklich bis auf den Rohbau entkernen muss.

Kommentar von DerHans ,

plus komplett neues Flachdach. Und durch die Bauarbeiten ist jetzt der Garten total verwüstet.

Kommentar von lesterb42 ,

Ja, ist ja nun gut. Sicher kann man sich Bauvorhaben vorstellen, die etwas teuerer sind. Flachdach incl. Wasserschaden ist ein Objekt, um das ich einen weiten Bogen mache. Wenn das ein Haus  Bj. 1972 ist ebendso. Wer sich auf soetwas einlässt, ist selber schuld. Andere Schäden werden gerne überbewertet (Hier muss ja ALLES gemacht werden). Wenn ich am Haus einen Dachschaden mit 2 m² habe, ist das ebend nicht so, dass alles gemacht werden muss.

Kommentar von DerHans ,

Hier handelt es sich um einen Flachdach-Bungalow aus den 60ern

knapp 110 qm Wohnfläche ohne Keller

Kommentar von lesterb42 ,

Wenn der Grund und Boden interessant ist, hat ich das Gebäude abgerissen und neu gebaut oder den Boden verwertet. Scheint mir hier doch ein typischer Anfängerfehler zu sein.

Antwort
von stertz, 109

Vorteil: Man kann unter Umständen ein Schnäppchen machen. Nachteil: Man kann unter Umständen böse auf die Schnauze fallen. Das ist ein Roulettspiel, wenn man das Haus nicht kennt. Ich würde auf jeden Fall versuchen über die Nachbarn etwas zum Haus und den Eigentümer zu erfahren. Blind würde ich so eine Hütte nur kaufen wenn das Grundstück allein den Kaufpreis wert wäre. Es gibt aber einige Ratgeber im Netz, siehe Google.

Antwort
von DrMaHinz, 87

@ www.immobilien-einblick.de/versteigerung

Vorteile von Zwangsversteigerung
– Durch Versteigerungen bietet sich die Möglichkeit, Immobilienobjekte unterhalb des Verkehrswerts zu erwerben (dem muss aber nicht so sein).

Nachteile von Zwangsversteigerung
– An Anspruch darauf, dass das Objekt vorher besichtigt werden darf besteht nicht (Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung). Weder von einem selber noch von einem Gutachter. Das hängt vom Besitzer oder dem Mieter ab. Man hat oft nur die Versteigerungsakte, den Grundbucheintrag, das Wertgutachten und den äußeren Anschein als Anhaltspunkt. Um reingelassen zu werden, könnte gegenüber dem Eigentümer allerdings ein „Rettungserwerb“ angedeutet werden. Bei Mietern könnte man „Vertragsänderungen“ oder „Kündigungen“ andeuten.
– Es gibt keine Gewährleistung für das ersteigerte Objekt (z.B. bei Baumängeln oder Altlasten). Siehe § 56 Zwangsversteigerungsgesetz: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt“.
– Gibt es noch Lasten? Das kann beim Rechtspfleger erfragt werden. Bleibt eine Grundschuld oder Hypothek bestehen, muss der Höchstbietende ebenfalls dafür aufkommen!
– Die Gläubiger müssen das Meistgebot nicht akzeptieren. Liegt das Höchstgebot beispielsweise bei unter 70% der Verkehrswertes, könnten die Gläubiger eine Bedenkzeit oder gar eine zweite Versteigerungsrunde fordern.
– Es ist schon vorgekommen, dass sich Bewohner weigern auszuziehen. Räumungen per Gerichtsbeschluss können dann fünfstellige Summen kosten.
– Oft sind noch umfangreiche Renovierungen notwendig. Aus finanziellen Gründen wurden diese vom bisherigen Eigentümer meist lange unterlassen.

Antwort
von lesterb42, 68

Zur Zeit gehen die Häuser meist zu 100 % des Verkehrswerts weg. Von Schnäppchen kann da keine Rede sein. Gerade bei diesem Objekt, ohne Innenbesichtungung durch den Gutachter ist der Kauf zusätzlich riskant. Außerdem ist es häufig schwierig den Alteigentümer zum Auszug zu bewegen.

Antwort
von wfwbinder, 57

Wenn es zur Zwangsversteigerung ansteht, dann gibt es bei dem Amtsgericht, was zuständig ist vermutlich schon ein Gutachten.

Einfach mal hingehen.

Man hat natürlich immer das Risiko, dass der alte Besitzer noch etwas ausbaut, oder kaputt schlägt, einfach aus Ärger.

Antwort
von annabelle1985, 44

Huhu, 

ich glaube das Hauptproblem ist echt, dass du nicht genau weißt, was du da kaufst. DrMaHinz hat ja schon ganz gut dargestellt, dass man vorher einfach keinen Zugang hat. So kann es sein, dass du echt viel Geld ausgibst - um letztlich festzustellen, dass es die Immobilie gar nicht wert war. :(

Sofern du nen Kredit bekommst oder über genug Bargeld verfügst würde ich dir eher raten eine "richtige" Immobilie zu kaufen. Auf http://goodliving.ch/ und anderen Immobilien-Seiten findest du beispielsweise tolle Häuser und kannst dir vorher schon ein Bild davon machen. 

Bei einer Zwangsversteigerung ist es eher wie beim Glücksspiel - kann super laufen, aber die Chance ist deutlich geringer.

Liebe Grüße,

Annabelle

Antwort
von muschmuschiii, 93

Vorteile: das Objekt ist in der Regel günstig zu haben, kann also ein Schnäppchen sein.

Nachteile: keine Besichtigung der Innenräume möglich, es wird die "Katze im Sack" gekauft. Der Sanierungs-/Renovierungsbedarf ist nicht abzuschätzen: also kann das preiswerte Haus nachher doch noch richtig teuer werden.

Kommentar von lesterb42 ,

Die Zeiten von "in der Regel günstig" sind vorbei.

Antwort
von bwhoch2, 93

Das Risiko ist niedrig, wenn z. B. 50 % vom Verkehrswert gefordert wird. Und es steigt mit jedem Prozentpunkt, mit dem sich der Preis dem Verkehrswert annähert. Hat das Haus einen Verkehrswert von z. B. 300000 € und man bekommt es für 150000, bleiben z. B. 150000 für evtl. notwendige Reparaturen und Renovierungen.

Kommentar von hilflos99 ,

da bei der Zwangsversteigerung 70% vom Verkehrswert gefordert werden wird niemend sein Haus vorher für 50% verkaufen

Kommentar von bwhoch2 ,

Täusch Dich da mal nicht. Wenn es unmöglich ist, ein Haus zuvor genau zu besichtigen und auch sonst Umstände sind (schlechte Lage oder so), die Käufer eher zur Zurückhaltung bringen, kann es gut sei, dass in der ersten Runde der Zwangsversteigerung kein Gebot abgegeben wird, das 50 % überschreitet. Gibt es ein Höchstgebot zwischen 50 und 70 %, müssen die Gläubiger gefragt werden, ob sie dem Verkauf zu diesem dann niedrigeren Preis zustimmen.

Es gibt Banken, die sind schon vor dem Versteigerungstermin bereit, einen Preis von z. B. 60 oder 65 % zu akzeptieren.

Wird der Zuschlag versagt oder gibt es kein Gebot über 50 %, geht es in die zweite Runde. Hier gibt es dann kein Mindestgebot mehr, sondern der Höchstbietende bekommt den Zuschlag.

Die Gläubigerbanken haben also das Risiko, dass die erste Runde in die Hose geht. Kein Bieter wird unter diesen Umständen ein Gebot von über 50 % abgeben, wenn er darauf spekuliert, dass er beim nächsten Termin vielleicht für unter 50 % zum Zug kommt.

Es kommt sehr auf den Einzelfall an.

Kommentar von lesterb42 ,

Das ist nicht ganz richtig. Wird in "der ersten Runde" kein Gebot abgegeben, bleibt es auch im zweiten Termin bei den Grenzen.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung
§ 85a 

(1) Der Zuschlag

ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich

des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen

bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht

erreicht.

(2) § 74a Abs. 3, 5 ist

entsprechend anzuwenden.

In dem neuen Versteigerungstermin darf der
Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a
Abs. 1 versagt werden.

(3) Ist das

Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten

abgegeben worden, so ist Absatz 1 nicht anzuwenden, wenn das Gebot

einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen

bestehenbleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem der

Meistbietende bei der Verteilung des Erlöses ausfallen würde, die Hälfte

des Grundstückswertes erreicht.

Kommentar von bwhoch2 ,

Magst recht haben als Versteigerungsexperte. Ich habe schon verschiedene Versteigerungen erlebt und immer war jemand dabei, der ein Interesse zumindest insofern hatte, dass er ein wenigstens ein Gebot abgegeben hat, um dann abzuwarten, was weiter passiert. Und wenn das auch Experten sind, wissen die genau, dass ihr Gebot dafür sorgen wird, dass bei der zweiten Runde die Grenzen nicht mehr gelten. Insofern ist Dein Einwand zwar berechtigt aber nur eine Kleinigkeit am Rande.

Viel bedeutender ist mittlerweile der Umstand, dass es bei interessanten Objekten keine Schnäppchen mehr gibt. Gutachten sagen bei weitem nicht alles aus, zumal auch einem Gutachter der Zutritt verwehrt werden kann. Und selbst wenn der Gutachter alles besichtigen konnte, heißt das nicht, dass man als "glücklicher" neuer Eigentümer das Haus auch in dem Zustand bekommt, wie es u. U. Jahre zuvor begutachtet wurde. Also wirklich die Katze im Sack!

Antwort
von Deepdiver, 80

Vorteil ist ganz klar, man kann solch eine Immobilie günstig erwerben.

Nachteil: Du kannst es vorher nicht von innen sehen und hast evtl noch Mieter drinne wohnen. Die müssten erst einmal raus und wenn die Kinder haben, ist es schon gar nicht so einfach

Kommentar von lesterb42 ,

Die Zeiten von "günstig" sind vorbei.

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