Frage von MrSteveKerr, 33

Welche Möglichkeit habe ich eine Mieterhöhung zu beeinflussen?

Hallo

Folgende Sachlage: meine Vermieterin möchte die Miete um 15% erhöhen. (in den letzten 3 Jahren ist nichts erhöht worden) Begründung: die Miete entspricht nicht mehr dem Mietspiegel. Jetzt wird sowohl die Kaltmiete und auch die Garagen-Miete (!) in 3 Monaten um jeweils 15% erhöht.

Ich habe zu meiner Vermieterin ein sehr gutes Verhältnis und bin bisher sehr zufrieden und glücklich. Ich bin auch sicher, dass die Erhöhung Hand und Fuß hat. Trotzdem habe ich einige Fragen:

Meine Fragen:

  1. meine Vermieterin hat mir nat. Vergleichswohnungen geschickt. Welche Wohnungen eignen sich denn grundsätzlich für einen Vergleich? Müssen das Wohnungen sein, die a) die gleiche Austattung b) das gleiche Alter c) die gleiche Größe haben? Ich kann auf der Liste bisher keine Parallelen (bis auf die Lage) ausmachen. Und wie komme ich als Privatmann an solche Vergleichsdaten?

  2. wie berechnen sich bei einer Dachgeschosswohnung die Quadratmeter?

  3. die Garagenmiete zu erhöhen, finde ich ehrlich gesagt etwas überraschend/kleinlich. Ist das in euren Augen in Ordnung? (50 Euro --> 57,50 Euro)

  4. Sind eine lokal nicht gut funktionierende Fußbodenheizung (von privat verlegt), recht alte Fenster, wuchernde Pflanzen auf dem Balkon (Kies zwischen Steinplatten, das Wasser läuft nicht ab) oder fehlende Steckdosen ein Grund, die Mieterhöhung anzuzweiflen? Bzw kann ich fordern, dass Schäden/Schwachstellen jetzt beseitigt werden?

Danke schon mal für Eure Antworten

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 3

Du solltest zunächst einmal akzeptieren, dass die Miete angepasst werden muss, wobei der Mietspiegel normalerweise nicht die Höchstmiete (Neuvermietungen) ausweist, sondern in etwa den Durschnitt der letzten vier Jahre.

Die Vermieter müssen eine solche Mieterhöhung entweder mit einem gültigen, qualifizierten Mietspiegel unterlegen oder passende Vergleichswohnungen benennen. Die dritte Möglichkeit ist ein Sachverständigengutachten.

Beziehen sich die Vermieter auf einen Mietspiegel, muss es einen solchen auch geben. Warum nennt die Vermieterin dann auch noch Vergleichswohnungen?

Vergleichswohnungen zu benennen ist immer ein Problem, denn was ist wirklich vergleichbar? Diese Möglichkeit kommt überhaupt nur in Frage, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Wie sieht es bei Euch aus?

Ein Sachverständigengutachten kommt eigentlich nur dann in Frage, wenn der Streit über eine Mieterhöhung vor Gericht geht und das Gericht sich nicht auf einen Mietspiegel beziehen kann. Dann wird das Gericht ein Gutachten in Auftrag geben, das natürlich von der letztlich unterlegenen Partei zu bezahlen ist. U. U. eine ziemlich teure Angelegenheit!

Bisher habt ihr ein gutes Verhältnis. Dieses solltet ihr weiterhin bewahren. Es erlaubt Euch aber auch, die Problempunkte anzusprechen. Wie wäre es also mit einem Gespräch, in dem ihr Euch mit der Vermieterin darauf einigt, einer Mieterhöhung zu zu stimmen und zwar in folgender Weise:

5 % sofort. Weitere 5 % der jetzigen Miete, sobald alle behebbaren Mängel auch behoben sind und weitere 5 % der jetzigen Mieter in zwei Jahren.

Für die Vermieterin bedeutet das, dass sie gleich mal eine Erhöhung bekommt und es weitgehend selbst in der Hand hat, weitere Erhöhungen zu erreichen, indem sie sich um die Mängel kümmert. Ordentlich vorgebracht, wird sie dafür Verständnis haben. Und schließlich hat sie die Perspektive, dass die vollen 15 % in absehbarer Zeit erreicht werden.

Wäre das nicht ein guter Weg, er bei einem guten Verhältnis auch wirklich aussichtsreich ist? Immerhin erspart sich die Vermieterin den ggf. teuren Rechtsweg, der einen großen Teil der erwarteten Erhöhung wieder auffressen würde.

Antwort
von deKlaus, 7

zu 4) Du solltest alle Mängel unverzüglich und schriftlich(nachweisbar!) aufzeigen und um Beseitigung bitten.

zu 2) Für die Berechnung der Fläche hat toomuchtrouble eine gute Fausformel geschrieben:

"Alles unter 100 cm lichte Höhe zählt nicht zur anrechenbaren Nutzfläche,
alles zwischen 100 und 200cm lichte Höhe zählt halb und nur eine lichte
Höhe von >200cm zählt voll"

Das würde ich bekräftigen.

1) und 2) ist je nach Wohnort unterschhiedlich, so kann die sogenannte Kappungsgrenze von Mieterhöhungen durch gemeindebedingte Schlüssel weiter reduziert werden.

Das eine Vermieterin die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt wäre mir neu.


Was also ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Es handelt sich hierbei um die „ortsübliche Miete“ gebildet aus den „üblichen Mieten“,  die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den  letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Die  ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze im Rahmen einer
Mieterhöhung die sich auf diese Art der Mieterhöhung bezieht.

Stark vereinfacht ausgedrückt handelt es sich um einen Durchschnittswert, der anhand eines repräsentativen Querschnitts vergleichbarer Wohnungen bzw der für diese gezahlten Mieten ermittelt wird. Alte Bestandsmieten und
Mietveränderungen aufgrund von steigenden Nebenkosten sind hierbei
allerdings ausgenommen, was häufig kritisiert wird.

Bei der  ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewegt sich zumeist innerhalb einer bestimmten Spanne. Ob die vom Vermieter im konkreten Fall verlangte, erhöhte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder sogar die ortsübliche Miete übersteigt,
erfordert eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.


Das passiert in der Regel durch einen Ausschuss der Stadt in der Du lebst.

hier noch ganz viele juristische Quellen und wie Du konkret vorgehen musst:

http://www.immo-magazin.de/mieterhohung-wohn-und-gewerberaum-mietrecht/

Noch ein wichtiges Detail. Du musst der Mieterhöhung zustimmen. Tust Du das nicht kann die Vermieterin auf Mieterhöhung klagen. Sprich Sie muss die Mieterhöhung begründen.

viel Erfolg!

Antwort
von toomuchtrouble, 17

zu 1) https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html

Feinheiten über Art und Umfang der Angaben über die 3 Pflichtvergleichswohnungen findest Du hier: http://www.promeda.de/blog/mieterhoehung-558-bgb-vergleichswohnungen/ Üblicherweise nehmen Vermieter hierfür ihre Interessenvereinigung wie "Haus und Grund" in Anspruch. Die machen solche Angaben juristisch wasserdicht. Wenn Deine Vermieterin so blöd war, sich diesen Teil selbst zusammmenzufrickeln, bestehen gute Aussichten, sich wirksam dagegen zu wehren.

zu 2) Nach der Wohnflächenverodnung (http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html) ist die Berechnung nicht so trivial wie oft behauptet wird, aber als Faustregel gilt folgendes: Alles unter 100 cm lichte Höhe zählt nicht zur anrechenbaren Nutzfläche, alles zwischen 100 und 200cm lichte Höhe zählt halb und nur eine lichte Höhe von >200cm zählt voll

zu 3) Peanuts... was sollte an der Erhöhung kleinlich sein. Es geht nur um zulässig...

zu 4) das Zauberwort heißt vertragsgemäßer Zustand der Wohnung. Die Mängel sind natürlich separat zu behandeln. Wenn du sie jetzt erst aus dem Ärmel ziehst und sie nicht vorher am besten nachweislich schriftlich bemängelt hast, sind die Hebel an dieser Stelle unwirksam.

Feinheiten hier:

http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1011/101114.htm

P.S. Natürlich solltest Du Mängel unmittelbar aufzeigen. Schieß hier bloß kein Eigentor, indem du möglicherweise undichte Fenster erst Monate oder Jahre später monierst. Du bist verpflichtet, solche Mängel sofort anzuzeigen (z.B. wegen Schimmelgefahr)


Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 6

Bezüglich Mieterhöhung nach Vergleichswohnung: Die drei Vergleichswohnungen sind mit Größe, Ausstattung, Lage und natürlich der Miete, die du künftig zahlen sollst, anzugeben. Sie müssen also im wesentlichen "gleich" sein.Du sollst dadurch auch persönlich die Möglichkeit erhalten, dich vor Ort davon zu überzeugen, dass dem tatsächlich so ist. Wenn nicht, ist das MEV unwirksam. Es ist auch unwirksam, wenn dich der Vermieter in seinem Schreiben nicht auffordert, der Mieterhöhung zuzustimmen.

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