Was wird beim Kredit teurer, wenn Haus zu über 80% finanziert wird. Habe gehört, dass dies für die Bank eine Grenze ist, ab der best. Konditionen teurer sind?

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3 Antworten

Du meinst sicherlich die sogenannte Beleihungswertgrenze oder auch "Beleihungsauslauf". Die Bank berechnet für dein Haus einen sogenannten Beleihungswert, also den Wert, den sie aller Wahrscheinlichkeit nach bekommen würde, falls du deine Raten nicht zahlst und sie das Haus verkaufen müsste.

Der Beleihungswert liegt dabei meist deutlich(!) unter dem normalen Verkehrswert, da entsprechende Sicherheitsabschläge genommen werden. Außerdem beträgt er maximal den Kaufpreis (falls du das Haus z.B. für einen Freundschaftspreis innerhalb der Familie gekauft hast). Details zur Berechnung findest du in der Beleihungswertverordnung.

Wenn die Bank nun dein Haus beleiht und dir dafür einen Kredit gibt, dann muss sie das Risiko einschätzen. Das Risiko ist natürlich abhängig von den Sicherheiten, bei einer Baufinanzierung also als wichtigste Sicherheit vom Wert des Objekts, damit dem Beleihungswert. Je besser der Beleihungsauslauf ist, desto sicherer ist für sie der Kredit, desto bessere Konditionen wirst du bekommen.

Beispiel: 

Haus A hat einen Beleihungswert von 100.000€ (als vereinfachtes Rechenbeispiel). Du nimmst nun eine Baufinanzierung über 50.000€ auf. Damit hast du einen Beleihungsauslauf von 50%. Sehr guter Wert, da alles unter 60% als so genannter "Realkredit" gilt, also exzellent besicher ist. Du wirst eine Top-Kondition bekommen.

Haus B hat ebenfalls einen Beleihungswert von 100.000€. Da du aber kaum Eigenkapital mitbringst, musst du dir inklusive der Kaufnebenkosten eine Baufinanzierung über 120.000€ leisten. Daher hat die Bank einen Beleihungsauslauf von 120%. Sofern du mit diesem Wert die Baufinanzierung überhaupt erhälst, wird die Kondition unschön sein, zumindest für Teile davon (die Bank wird die Baufi in mehrere Verträge aufteilen und den "hässlichen" Teil mit dem höchsten Beleihungsauslauf mit einer sehr unschönen Kondition ausstatten, den Rest hingegen im mittleren Bereich).

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Die erste Grenze ist die sogenannte Realkreditgrenze bei der realkreditmäßig besicherte Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswertes beliehen werden. - Beim Realkredit steht das Objekt als Realsicherheit im Vordergrund.

Danach folgt ein 20 %iger Personlabereich bis zur Beleihungsgrenze von 80 %, der in der Regel mit einem Zinsmalus von 0,25 % bedacht wird. - Beim Personalkreditbereich steht die Person des Schuldners im Focus der Sicherheitsbetrachtung.

Alles über 80 % Beleihungsauslauf ist dann der "Abenteuerbereich" der aufgrund der jüngsten Anforderungen an die der Vergabe von Krediten im Regelfalle ausgeschlossen sein dürfte.

Der Beleihungnswert, der den vorsehenden Grenzen zugrundeliegt, wird von der Bank aufgrund eines Verkehrswertgutachtens gesondert mit einem gehörigen Sicherheitsabschlag gegenüber dem Verkehrswert frei festgesetzt.


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Zum Gesamtfinanzierungsbedarf gehören neben dem Kaufpreis auch noch die Kaufnebenkosten, wie z.B. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten. Das sind so grob 20% des Kaufpreises. Diese Kosten sind aber nicht werthaltig. D.h., sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Beispielsweise bei einem Gesamtfinanzierungsbedarf von 120.000,- ist und bleibt das Haus trotzdem nur 100.000,- wert. 

Sollte das Darlehen platzen, weil du z.B. in Privatinsolvenz gehst, kann die Verwertung des Hauses allerhöchstens 100.000,- einbringen (eher weniger). Also musst du das Risiko der "verpuffenden" 20.000,- selber tragen, indem du es als Eigenkapital einbringst. 

Tust du das nicht, wälzt du das Risiko auf die Bank ab. Und die lässt sich dieses Risiko natürlich extra bezahlen. Durch einen höheren Zinssatz. 

Etliche Banken finanzieren auch gar nicht mehr, wenn nicht eine Mindesteigenkapitalquote beigesteuert wird (meistens im Bereich 15%).

Ist auch klar, wer Eigenkapital investiert und somit auch zu verlieren hat, der gibt sich ein wenig mehr Mühe, nicht zahlungsunfähig zu werden. 

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