Kleinreparaturklauseln in Wohnungsmietverträgen

Die Beteiligung des Wohnungsmieters an kleineren Reparaturen ist eingeschränkt möglich. Unwirksam sind Kleinreparaturklauseln, die eine anteilige Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an allen Reparaturen vorsehen, da es dann an einer Einschränkung auf die Mietfläche fehlt.

Voraussetzung für die Übertragung der Kleinreparaturen ist, dass der Umfang der Arbeiten nur auf solche Teile der Mietsache erstreckt wird, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören. Die Einbeziehung der Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstiger Ausstattungen des Hauses ist unzulässig.

Weitere Voraussetzung ist, dass Kleinreparaturklauseln der Höhe nach eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mehrere Kleinreparaturen anfallen. Die fehlende Höchstgrenze darf der Klausel nicht erst durch Auslegung entnommen werden. Die Höhe je Einzelreparatur kann in einem festen Betrag ausgewiesen werden oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses. Entschieden wurde durch Gerichte, dass 75,00 EUR je Einzelfall angemessen sind. Zwischenzeitlich dürften 100,00 EUR pro Einzelfall auch noch angemessen sein. Insgesamt darf der Jahresbetrag der Kleinreparatur nicht höher liegen als 8 % der Jahresbruttokaltmiete, um den Mieter des Wohnraumes nicht unangemessen zu belasten.

Treten an Bestandteilen der Mietsache wiederholt Mängel auf, die nicht auf den nachlässigen Umgang des Mieters, sondern auf altersbedingten Verschleiß beruhen, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar. Kleinreparaturen betreffen also nur die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen in Anknüpfung an die im Gesetz geregelten kleinen Instandhaltungen, also "die Instandhaltungen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden".