Frage von Vito1109, 75

Was muss ich als Vermieter im Ausland bei der Kündigungsfrist beachtenc?

Ich lebe in der Türkei und muss nach Deutschland zurück. Muss einem Mieter eine Eigenbedarfskündigung schicken. Aendern sich durch meinen Wohnort im Ausland irgendwelche Fristen, weil ja die Zustellung oft laenger dauert? Was muss ich beachten?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 38

Du musst nur zusehen, dass Du die Kündigung noch bis zum 4.4.2016 dem betroffenen Mieter beweisbar zugestellt hast, um die für Dich, je nach Mietdauer, kürzeste Kündigungsfrist zu erreichen.

Ein Widerspruch des Mieters ist gesetzlich nicht vorgesehen. Er kann also bis zum letzten Tag der Kündigung in der Wohnung bleiben und sich auch noch ganz kurzfristig entscheiden, doch in der Wohnung zu bleiben. Wenn er nett ist, teilt er Dir das noch am letzten Tag der Kündigungsfrist mit. Wenn er nicht nett ist, erkennst Du das, wenn Du am darauf folgenden Tag mit Sack und Pack vor der Tür stehst und die Wohnung ist nicht geräumt. In diesem Fall müßtest Du Räumungsklage einreichen, die natürlich etwas dauert und bei der aufgrund der vorliegenden Situation entschieden wird, ob die Räumungsklage berechtigt ist oder nicht. Insofern spielen Fristen für einen Widerspruch keine Rolle.

Deshalb würde ich eine etwas andere Vorgehensweise vorschlagen: Mit dem Kündigungsschreiben bittest Du den Mieter, Dir innerhalb von zwei Wochen ab Zugang den Erhalt der Kündigung und den Auszug zum xx (Fristende) zu bestätigen. Teile ihm mit, dass Du die Wohnung eigentlich schon früher brauchst und wenn er Dir die Wohnung früher übergibt, Du ihm einen Betrag x (z. B. je Monat eine Monatsmiete) in bar bezahlen wirst, sofern die Wohnung in ordentlichem Zustand und besenrein übergeben wird. Das kann einen "trägen" Mieter eher in Deinem Sinne motivieren, als zu versuchen, ihn auf andere Art unter Druck zu setzen. Vor allem ist wichtig, dass Du die Sicherheit hast, dass er tatsächlich ausziehen wird, was Dir wiederum die Sicherheit gibt, dass Du hohe Kosten durch Ersatzunterkunft etc. vermeiden kannst.

Kommentar von BS3BM ,

Ein Widerspruch des Mieters ist gesetzlich nicht vorgesehen.

§ 574 BGB !

Er kann also bis zum letzten Tag der Kündigung in der Wohnung bleiben
und sich auch noch ganz kurzfristig entscheiden, doch in der Wohnung zu
bleiben.

Deshalb widersprichst man gleich in der Kündigung einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitraum hinaus.

Kommentar von bwhoch2 ,

Da hast Du recht. Das hatte ich übersehen. Zumindest hat der Mieter ein Widerspruchsrecht, wenn...

Wenn diese Gründe aber nicht vorliegen dann nicht, aber darum geht es gar nicht so sehr.

Man kündigt wegen Eigenbedarf, Kündigung wurde auch sicher vom Mieter gelesen (entspr. Reaktion so zwischendurch mal), aber der Mieter zieht einfach nicht aus, z. B. weil er keine neue Wohnung gefunden hat und vielleicht nur, weil er sich nicht angestrengt hat.

Wenn man also im Rahmen des Eigenbedarfs zwingend darauf angewiesen ist, dass eine bestimmte vermietete Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt auch wirklich frei ist, sollte man motivierend nach helfen, sobald sich andeutet, dass der gekündigte Mieter die Wohnung nicht so ohne weiteres verlassen will.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung. Viel Glück.

Antwort
von DerHans, 47

Die Kündigungsfrist beginnt zu laufen, wenn dem Mieter die schriftliche Kündigung zugegangen ist. Für die  Laufzeit der Post bist du selbst verantwortlich.

Kommentar von Vito1109 ,

Danke, aber meine Frage zielte eher auf die Reaktion des Mieters. Wenn er Widerspruch einlegt z.B., reicht da der Absendetag oder ist der Tag entscheidend,wann mich seine Post erreicht usw.

Kommentar von roxins ,

Der Widerspruch des Mieters ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese wird erst mit Zugang bei dir wirksam. Dh für Fristen kommt es darauf an, wann die Erklärung dir zugegangen ist.

Antwort
von BS3BM, 21

Bei Eigenbedarfskündigungen werden oft viele Fehler gemacht.

Ich würde Dir raten, dies über einen Fachanwalt für Mietrecht an dem Wohnort hier in Deutschland machen zu lassen. Vollmacht an ihn faxen, evtl. klappt es dann noch bis zum 04.04., ansonsten halt einen Monat später.

In der Kündigung ist genau aufzuführen für wen die Eigenbedarfskündigung gelten soll und warum. Auch soll die Mietpartei belehrt werden, dass sie der Kündigung gemäß § 574 BGB (besondere Härte für den Mieter) widersprechen kann. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter (oder dessen Anwalt) eingegangen sein. Das alles solltest Du bereits in der Kündigung mitteilen. Ebenso, dass Du keine andere vergleichbare freistehende Wohnung besitzt. Ebenso widersprichst Du einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den Kündigungszeitraum hinaus bereits in der Kündigung. Fordere ihn auch auf, die Mietwohnung vertragsgemäß mit allen Schlüsseln zurückzugeben und fordere die Behebung der von ihm verursachten Schäden bis Mietende.

Bei Bedarf kannst Du später immer noch über eine "Auszugspauschale" mit dem Mieter verhandeln. Aber sehr wichtig ist jetzt erstmal eine astreine Eigenbedarfskündigung. Dazu kann ich Dir nur raten, Hilfe von einem Fachanwalt anzunehmen - sonst kann es Dir passieren, dass Deine Kündigung nicht wirksam ist, der Mieter still hält und Du irgendwann wieder von vorne anfangen musst.

Antwort
von roxins, 36

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarf in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.

Kündigungsfrist ergibt sich dann immer aus § 573c BGB. An der Frist ändert sich nichts, auch wenn du im Ausland lebst, solange die Wohnung in Deutschland ist.

Denk dran, dass du den Eigenbedarf ausreichend begründen musst.

Kommentar von Vito1109 ,

Der Eigenbedarf ist, denke ich, klar und ausreichend begründet. Ich muss ja irgendwo wohnen und habe nur ein Haus mit drei Wohnungen. Einer MUSS eben raus und ich habe nebem diesem Mieter noch 2 alleinerziehende Mütter. Das ist also nicht das Problem. Eher meine Sorge ist, dass ich ihm in der Kündigung ja auch Fristen setze, zu denen er sich spaetestens melden muss. Was, wenn er es rechtzeitig abschickt, es aber nach Fristablauf bei mir ankommt. Was gilt dann?

Kommentar von roxins ,

Die Verantwortung der Postweges liegt insofern beim Mieter. Die Erklärung des Mieters muss innerhalb der Frist in deinen Machtbereich gelangen (d.h. in der Regel in deinen Briefkasten). Um Probleme zu vermeiden ist es aber vielleicht in diesem Fall sinnvoll mit dem Mieter auszumachen, dass Erklärungen dich auch per Fax oder E-Mail erreichen dürfen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 20

Aendern sich durch meinen Wohnort im Ausland irgendwelche Fristen,

Nein.

Auch für den Mieter nicht.

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