Frage von minimaus91, 60

Was mach ich mit ungültigen Klausel im Mietvertrag (Kostenabgeltungs-Klauseln)?

Ich bin dabei eine neue Wohnung zu mieten, jetzt durchfliege ich den Mietvertrag und finde das ganz grausige Klausel wie die Kostenabgeltungs-Klauseln, bei der man anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen bezahlen muss (z.b.: man lebt 1 Jahr in der Wohnung muss aber dann 1/3 eventueller Schönheitsreparaturen bezahlen, da ja das bad zum beispiel alle 3 Jahre renoviert werden soll)

Jetzt habe ich mehrfach gelesen, dass solche Klausel für unrechtens erklärt worden sind.

Was soll ich jetzt tun? Vor dem Unterschreiben, darauf aufmerksam machen, dass das unrechtens ist. (Und einem nachteiligen Zusatz entgegensehen?) Nach dem Unterschreiben, darauf aufmerksam machen? Oder erst wieder beim Auszug?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von imager761, Community-Experte für Recht, 40

Jetzt habe ich mehrfach gelesen, dass solche Klausel für unrechtens erklärt worden sind.

Richtig, eine Quotenabgeltungsklausel gilt nach Kehrtwende der Rechtssprechung des BHG  in Formularmietverträgen (!) generell als unwirksam, weil sich die Abgeltung nicht berechnen lässt und damit für den Mieter überraschend wie unagemessen benachteiligend vorgegeben ist (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13).

Dennoch bist du zu regelmäßigen, dem Abnutzungsgrad geschuldeten Renovierungen spätestens dann verpflichtbar, wenn sie demnach  an anderer Stelle geregelt und bei Mietende fällig sind.

Was soll ich jetzt tun?

Unterschreiben in dem Wissen, dass du IMHO nur dann und auch selbst und auf eigenen Materialkosten "sachgerecht und in mottlerer Art und Güte" zu renovieren hast, wie es dem Abnutzungsgard bei Rückgabe geschuldet ist  und den Mangel einer ungewöhnlichen Farbwahl beseitigen musst.

Aber eben keinen pauschalen Kostenbeitrag für dein Abwohnen schuldest, sofern dies keine übereinstimmende Vereinbarung in einem individuell ausgehandelten Mietvertrag wäre

G imager761.

Antwort
von ChristianLE, 29

Jetzt habe ich mehrfach gelesen, dass solche Klausel für unrechtens erklärt worden sind.

Korrekt! Das ist unwirksam.

Was soll ich jetzt tun? Vor dem Unterschreiben, darauf aufmerksam machen, dass das unrechtens ist. (Und einem nachteiligen Zusatz entgegensehen?) Nach dem Unterschreiben, darauf aufmerksam machen? Oder erst wieder beim Auszug?

Du solltest den Vermieter überhaupt nicht darauf aufmerksam machen, erst recht nicht vor Unterzeichnung des Mietvertrags. Hier besteht dann die Gefahr, dass der Vermieter den Vertrag ändert oder gar nicht an Dich vermietet.

Grundsätzlich sind solche unwirksamen Klauseln zu deinem Vorteil, da hier dann automatisch das Gesetz, bzw. in diesem Fall die BGH-Rechtsprechung greift. Du müsstest also bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Antwort
von DerSchopenhauer, 34

Formularverträge sind Vertragswerke, die von einem Vertragspartner einseitig gestellt werden und für eine Mehrzahl von Vertragsabschlüssen vorgesehen sind.

In Formularverträgen gilt:

Formularverträge (z. B. Mietverträge oder Arbeitsverträge) mit unwirksamen Klauseln kann man risikolos immer unterschrieben - anstelle der unwirksamen Klauseln treten ggf. die gesetzlichen Regelungen - diese sind i. d. R. immer günstiger für den Mieter/Arbeitnehmer.

Der Vermieter sollte nicht auf die Unwirksamkeit hingewiesen werden - es sind schließlich seine eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), denn ein Formularvertrag ist kein Vertrag, der aufgrund von Verhandlungen gleichberechtigter Partner zustande kommt; er kann i. d. R. nur einseitig durch den Mieter akzeptiert werden oder man erhält die Wohnung oder Arbeitsstelle nicht - daher unterliegen sie der AGB-Kontrolle.

Es ist nur darauf zu achten, daß es keine Individualvereinbarung ist - eine Individualvereinbarung geht der Formularklausel immer vor und wäre damit dann auch wirksam, auch wenn dieselbe Klausel in einem Formularvertrag unwirksam wäre.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 53

Ich empfehle, den Mietvertrag mit dieser Klausel (Quoten- bzw. Abgeltungsklausel) zu unterschreiben. Das mit dem Wissen, dass diese zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln insgesamt führt. Du bräuchtest dann bei Auszug keinerlei diesbezügliche Arbeiten durchführen. Das hat so der BGH entschieden. Also jetzt dazu schweigen Erst bei Mietende darauf verweisen. Rückgabe dann nur besenrein erforderlich. Wenn du jetzt rummoserst, könnte das dazu führen, dass du die Wohnung nicht bekommst.

Kommentar von imager761 ,

diese zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln insgesamt führt. Du bräuchtest dann bei Auszug keinerlei diesbezügliche Arbeiten durchführen.

Den Rechtsgrund für diese Behauptung würde ich gern erfahren :-)

Tatsächlich ist dieser Summierungseffekt weder vom BGH ausgeurteilt noch herrschende Meinung.

Nur vereinzelte Literaurstimmen gehen AFAIK davon aus, dass die behauptetet Gesamtunwirksamkeit von Formularklauslen nur eintritt, wenn sich der VM mit vorgebenen Klauseln einen übermäßigen Erfüllungsanspruch verschafft, der den Mieter mit der Folge der Unwirksamkeit der Gesamtregelung nach § 307 BGB unangemessen belaste (WuM 2005, 155, 162). Zumal selbst diese Meinung unter dem Eindruck der Rechtsauffassung des BGH stand, wonach Quotenklauseln unter bestimmten Voraussetzungen noch zulässig waren.

Die Teilaufrechterhaltung einer wirksamen, nutzungsabhängigen Schönheitsreparaturklausel, zumal dann, wenn der M es durch regelmäßige Renovierung selbst in der Hand hätte, die Rückgabe in vertragsgemäßem, d. h. "durchschnittlichem Nutzungszustand" herzustellen, stünde es IMHO da nicht entgegen, wenn (nur) die benachteiligende Abgeltungsklausel, immer für etwas bezahlen zu müssen, was man selbst kostenfrei erledigen kann oder beheben zu müssen, was man nach kurzer Mietdauer noch garnicht schuldet, unwirksam ist.

G imager761


Kommentar von albatros ,

Du solltest dich besser am geltenden Recht orientieren, insbesonders der Rechtsprechung des BGH, bevor du derlei Elaborate präsentierst.

Hier Urteile des BGH zum Summierungseffekt: VIII ZR 163/06; VIII ZR 308/02; VIII ZR 351/04.

Bezüglich der generellen Unwirksamkeit  jeder Quotenregelung das folgende Urteil: VIII 242/13. Noch 2013 hatte der BGH geurteilt, dass die Quotenklausel nur dann unwirksam sei, wenn die Quoten auf der Grundlage einer Prüfung durch einen Malerfachbetrieb festgeschrieben war. Nun hat der BGH das gekippt und generell Qutenregelungen für unwirksam erklärt.Das gilt aber nur für die Endrenovierung, nicht für Renovierungsarbeiten während der Mietzeit. Der sog. Summierungseffekt wird  in solchen Fällen also nicht wirksam.

Kommentar von albatros ,

Klausel wie die Kostenabgeltungs-Klauseln, bei der man anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen bezahlen muss

Bitte sei so nett, und schreib hier auf, wie der diesbezügliche Klauseltext wörtlich im Original lautet. Ich hab mir das Urteil des BGH noch mal angeschaut. Unter bestimmten Umständen könnte es sein, dass die Klausel tatsächlich doch Bestand hat. Das hängt allein von der formulierten Einschränkung ab.

Antwort
von DarthMario72, 60

Einerseits wäre es fair, deinen Vermieter darauf aufmerksam zu machen. Andererseits: warum solltest du ihn auf seine Fehler hinweisen? Vor allem dann, wenn eine Korrektur für dich nachteilig wäre?

Kommentar von BrutalNormal ,

Es ist nicht die Aufgabe des Mieters den Vermieter rechtssicher Verträge aufsetzen beizubringen und fair ist das auch nicht! Nicht, bevor man den Vertrag unterschrieben hat.

Man kennt den Vermieter ja nicht und es kann gut sein, dass er lieber einen anderen in die Wohnung ziehen lässt, der sich nicht mit Paragraphen auskennt.

Kommentar von DerSchopenhauer ,

Einerseits wäre es fair, deinen Vermieter darauf aufmerksam zu machen.

Die Klauseln in einem Formularmietvertrag stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters dar - daher besteht keine Notwendigkeit ihn auf unwirksame Klauseln aufmerksam zu machen...

Andererseits: warum solltest du ihn auf seine Fehler hinweisen? Vor allem dann, wenn eine Korrektur für dich nachteilig wäre?

Hier bist Du auf dem richtigen Weg.

Ergo: es gilt nur "andererseits"...

Kommentar von imager761 ,

Man kann sich damit durchaus selbst aus dem Bewerberrenen nehmen, muss man aber nicht  :-O

Tatsächlich muss kein Vertrgspartner den anderen auf unzulässige Klauseln seines Vertrages hinweisen zumal dann, wenn die vorgegeben gar nicht diponibel sind.

Antwort
von fhuebschmann, 40

Habe so eine Klausel auch im MV da hat der Mieterbund nichts zu gesagt. Auch im Bezug auf Renovierungen waren das seine Aussagen Bad+Küche alle 3 Wohnräume alle 5

Antwort
von MichaelGianni98, 49

Du kannst unterschreiben und wenn dein Vermieter seinen "Anspruch" geltend machen möchte ihn darauf hinweisen. Wenn er nicht einlenkt, kannst du deinen Anwalt kontaktieren, dann muss ein neuer Vertrag her, da solch eine Klausel in der Tat rechtswiedrig ist. Wenn dein Vermieter nett wirkt kannst du ihr aber einfach darauf hinweisen und er sieht seinen Fehler evtl. ein.

Kommentar von DarthMario72 ,

dann muss ein neuer Vertrag her, da solch eine Klausel in der Tat rechtswiedrig ist.

Quatsch. Nur weil eine Klausel unwirksam ist, heißt das nicht, dass der gesamte Vertrag hinfällig wäre.

Kommentar von albatros ,

sie ist nicht rechtswidrig, sie ist schlichtweg unwirksam lt. Urteil des BGH.

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