Frage von Lextre, 47

Was ist beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung zu beachten?

Kann mir jemand bitte mal die wichtigsten Dinge nennen. Ich kenne mich wenig aus.

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 40

Hallo Lextre,

generell sind Immobilienfinanzierungen recht komplex, darum ist es schwer Deine Frage pauschal zu beantworten.

Ich empfehle Dir daher, mit Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Berater zu sprechen, der Deinen Finanzierungsspielraum und Deine Möglichkeiten individuell durchgeht.

Vorab gebe ich Dir gerne einen ersten Einblick, welche Punkte unter anderem wichtig werden können:

1. Eigenkapitaleinsatz:

Ein wichtiger Faktor der sich auf die Konditionen Deiner Finanzierung auswirkt, ist die Höhe Deines Eigenkapitaleinsatzes. Generell gilt: je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto günstiger die Zinsen für Dein Darlehen.

Die meisten Banken finanzieren maximal bis zur Höhe des Kaufpreises (bei Bestandsimmobilien) bzw. des Grundstückspreises und der Herstellungskosten (beim Bauvorhaben). Die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenmitteln gedeckt sein. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis), Grundbuch- und Notarkosten (ca. 2%) und ggf. Maklergebühren (frei verhandelbar).

Eine Mitfinanzierung dieser Kosten ist in der Regel nur bei wenigen Kreditinstituten möglich und die Zinsen sind zumeist deutlich höher. Daher ist es empfehlenswert diese Posten aus Eigenmitteln zu decken.

2. Wahl der Zinsbindung:

Mit der Wahl der richtigen Zinsbindung kannst Du Deine Finanzierung optimal planen. Zinsbindung heißt, dass Du Dein Darlehen z.B. auf 10 oder 15 Jahre zu einem festen Zins abschließt. Wenn zum Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld verbleibt, wird eine Anschlussfinanzierung fällig. Die Konditionen hierfür werden individuell mit der Bank zu den dann gültigen Zinssätzen vereinbart. Mit einer langen Zinsbindung kannst Du Dich langfristig gegen einen steigenden Zinsmarkt absichern, in der Regel sind längere Zinsbindungen aber auch teurer als kurzfristige Kredite.

3. Flexibilität

Schau Dir zusammen mit einem Baufinanzierungsberater auch Deine persönliche Einkommenssituation und Deine Lebensplanung an. Hast Du z.B. variable Einkommensbestandteile oder Jahresboni, solltest Du ggf. eine Sondertilgungsoption vereinbaren. So kannst Du diese Summen für eine schnellere Tilgung einbringen.

Wenn Du Kinder haben möchtest und Du oder Dein Partner in der Zukunft in Elternzeit gehen, ist es u.U. ratsam einen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren. Damit kannst Du die Tilgung Deines Darlehens verringern und so die Belastung vermindern, wenn Einkommensteile wegfallen. Alternativ kannst Du hiermit ggf. auch die Tilgung erhöhen, wenn z.B. eine Beförderung ansteht und sich Dein Einkommen erhöht.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit ein wenig weiterhelfen und wünsche Dir viel Erfolg mit Deinem Vorhaben.

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

Antwort
von Owle1983, 24

Du solltest Dich entweder schon einmal ganz gut auskennen oder Dir Hilfe suchen bzw. Dich gut einlesen. Das ist ein recht komplexes Thema und man kann einiges falsch machen. Da solltest Du Dir nichts von irgendwelchen als Berater getarnten Verkäufern in der Bank etwas aufschwatzen lassen. 

Schau an, dass du eine möglichst lange Zinsfestschreibung bekommst und Sondertilgungen machen kannst. Das sind die zwei wichtigsten Punkte. 

Ansonsten Angebote gut vergleichen. Es gibt große Unterschiede. Das geht am besten im Internet: http://www.bauzins.org/hypothekenzinsen-vergleich/

Antwort
von miezepussi, 30

Kommt drauf an, wieviel Jahre du finanzieren musst. Je länger du finanzierst, desto flexibler sollte es sein. Achte darauf, dass Du Sondertilgungen vornehmen kannst. Das geht bei den meisten nicht. Nachfagen!!

Antwort
von DanielaKruger, 27

Hallo,

dabei ist so einiges zu beachten. Denn nirgends lässt sich so viel Geld einsparen wie bei der Finanzierung des Eigenheims. Da kann in der Regel keine Eigenleistung mithalten. Beispielsweise:

Eigenkapital beim Immobilienerwerb

Bis auf ein Sicherheitspolster von 3-6 Nettomonatsgehältern sollten Bauherren alle finanziellen Reserven einbringen. Als solide Basis gelten 20-30% des Immobilienpreises inklusive den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, …). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Man kommt zwar mit weniger Eigenkapital auch einen Kredit, aber nur mit hohen Zinsaufschlägen (Risikoaufschlag). Eine Vollfinanzierung kommt nur in Ausnahmefällen in Frage.

Aber auch hier gibt Ausnahmen: Bei manchen Banken sind Kredite billiger wenn mehr aufgenommen wird. Beispielsweise gibt es einen Zinsrabatt ab 200000€.

Finanzierungskosten

Egal mit wem verhandelt wird: Auf eine „All inclusive“-Kostenkalkulation sollte immer bestanden werden. Als Begründung kann man angeben, dass die Aufstellung für Gesamtfinanzierung benötigt wird. Siehe auch „Effektivzinsen“. 

Darlehensarten

Darlehen mit festem Sollzins bzw. Darlehen mit variablen Sollzins.

Konditionen bei Immobiliendarlehen

Bankdarlehen können individuell verhandelt werden. Die Konditionen sind vor allem von der Bonität des Kunden (Beruf, Sicherheit des Arbeitsplatzes, Nettoeinkommen, Eigenkapital, …) und Qualität der Immobilie abhängig. Manchmal hilft auch ein Hinweis auf die die günstigere Konkurrenz. So ist es dann möglich bei der gleichen Bank den Zins um vielleicht 1-1,25% günstiger zu bekommen.

Flexible Kreditsumme / Zinsbindung / Tilgung / Sondertilgungen
/ Tilgungswahlrecht / Karenzzeit / Anschlussregeln / …

Sehr umfangreich ist die Seite www.immobilien-einblick.de/immobilienfinanzierung

Gruß

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