Frage von lachs4709, 62

Was heisst, bei einer Mieterhöhung in den letzten 4 Jahren der Vergleichsmieten vereinbart wurde?

Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Darf der Vermieter auch Mieten rauspicken die nur 2 Jahre alt sind?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 28

Mit den 4 Jahren hat es gar nicht viel auf sich. Mal angenommen, vor 5 oder 6 Jahren war aus irgend einem Grund das Mietniveau besonders hoch, dann dürfen, Mieten, die damals vereinbart wurden, nicht heran gezogen werden.

Ansonsten geht man allgemein davon aus, dass Mieten im Lauf der Zeit ansteigen. Speziell bei Neuvermietungen. Wenn Du auf der Suche nach Vergleichsmieten bist, darfst Du selbstverständlich bei den drei vorzulegenden Beispiele auch 3 Beispiele bringen, die erst kürzlich bei Neuvermietungen das gewünschte Niveau ergeben haben, also z. B. innerhalb des letzten halben Jahres.

Die Schwierigkeit bei Vergleichsmieten liegt ganz wo anders:

Wenn ein Mieter die Erhöhung nicht akzeptieren will, wird er immer etwas finden, was dafür spricht, dass die zum Vergleich angegebenen Objekte überhaupt vergleichbar sind:

  • Er wird bezweifeln, dass es das ein oder andere Objekt überhaupt gibt
  • Er wird bezweifeln, dass Lage und Ausstattung vergleichbar sind
  • Er wird bezweifeln, dass der Zustand vergleichbar ist
  • usw.

Geht  man also davon aus, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt und auch sonst keine Einigung erzielbar ist, muss man ihn auf Zustimmung verklagen.

Dann werden die Vergleichsobjekte dem Gericht vorgelegt. Vielleicht noch ein paar weitere, wenn man welche findet.

Nun geht es u. U. noch darum, dass man als Vermieter beweisen muss, dass die Angaben stimmen. Die Bewohner oder Vermieter werden als Zeugen benannt. Ob sie auch geladen werden, ist eine andere Frage.

Nun hat der Richter bei der Verhandlung zwei streitbare Parteien vor sich und er selbst hat keinerlei Ahnung über die Miethöhe im Allgemeinen, das Mietobjekt und die Vergleichsobjekte im Besonderen. Richter pflegen dann vorzuschlagen, dass ein Gutachter ermitteln soll, wieviel Miete überhaupt möglich ist. Gutachten sind teuer und weder Vermieter noch Mieter haben am Ende ein Interesse daran, dass ein teurer Gutachter beauftragt wird. Deshalb ist man eher bereit, doch noch einen Kompromissvorschlag des Gerichts zu akzeptieren. Das Ergebnis ist also eine Mieterhöhung, die im Rahmen eines Vergleichs festgelegt wird.

Kommentar von lachs4709 ,

Das Problem ist, dass meine Vermieterin mir die Miete erhöht und bringt nur Vergleichsmieten aus ihrem 36 Zimmer Appartements von 2015 und 2016. Sie hat sich jetzt die teuersten herausgepickt wo sie ganz neu vermietet hat und die anderen wo schon länger vermietet sind sind älter. Weil ich auch schon von durchschnittlicher Vergleichsmiete innerhalb 4 Jahren gelesen habe, ein Artikel wo eine Richterin geschrieben hat.

Kommentar von lachs4709 ,

die Angaben stimmen schon, da es ihr eigenes Appartement ist, nur hat sie sich die teuersten herausgepickt das regt mich auf und es ist keine durchschnittliche Vergleichsmiete.

Kommentar von bwhoch2 ,

Dann bleibt Dir nur eines: Lehne die Mieterhöhung genau aus diesem Grund ab. Dann wird Dich die Vermieterin verklagen und dann entscheidet ein Richter oder eine Richterin, aber sicher nicht die, die das Buch geschrieben hat, denn das ist Quatsch. Wie bitte soll ein Vermieter, der es sowieso schon sehr schwer hat, überhaupt passende Vergleichsmieten zu finden, auch noch einen Durchschnitt bilden?

Vermutlich wirst Du auch das Nachsehen haben, wenn ein Gutachter eingeschaltet wird. Dieser wird in kürzester Zeit feststellen, dass Appartements in dem Objekt, wo Du wohnst, bei Neuvermietung problemlos den Preis erzielen, den die Vermieterin schon als Vergleichsmiete angegeben hat und damit ist erwiesen, dass das der aktuelle Marktpreis ist.

Kommentar von lachs4709 ,

"Wie bitte soll ein Vermieter, der es sowieso schon sehr schwer hat, überhaupt passende Vergleichsmieten zu finden, auch noch einen Durchschnitt bilden?"

Die Vermieterin hat ja 36 Appartement und da einen Durchschnitt zu bilden wäre recht einfach, bzw. einen Durchschnitt von den letzten 4 Jahren. Sie könnte dann ja durchaus neuere Mietverträge von 2016 oder 2015 und ältere aus 2010 und 2009 dazu legen, dann hätte man den Durchschnitt aus den letzten 4 Jahren. Sie muss ja nur 3 Vergleichsobjekte angeben. Nimmt sie 2 aus 2015 und eines aus 2009 z.B., so hätte ich das verstanden.

Ich hätte gehofft, du hast unrecht aber wahrscheinlich hast du recht.

Kommentar von lachs4709 ,

ich dachte, dass es ein Durschnittwert von 4 Jahre darstellt. Die neuesten und teuersten Wohnungen von 1 oder 2 Jahren stellen doch keinen vergleichbaren Durchschnittswert dar.

Kommentar von bwhoch2 ,

Im § 558 des BGB steht nichts von "Durchschnitt". Die Mieten dürfen nur nicht älter sein, als 4 Jahre.

Beispiel: Würde man bei den Vergleichsmieten eine Wohnung nennen, die man schon mal vor 4 Jahren genannt hat, weil damals ein aktueller Preis dafür vereinbart wurde und ist diese Wohnung zwischenzeitlich längst neu vermietet, jedoch deutlich günstiger, dann darf diese Wohnung nicht als Vergleichswohnung angegeben werden.

Die neuesten und teuersten Wohnungen von 1 oder 2 Jahren stellen doch keinen vergleichbaren Durchschnittswert dar.

Aber sie stellen den aktuellen Marktpreis dar.

Kommentar von lachs4709 ,

absolut blödes Gesetz. Das ist bestimmt kein Durchschnitt. Schliesslich soll es auch den Mieter schützen. Problem ist nämlich das, wie jetzt bei diesem Appartement, dass der Vermieter seine eigene Preise in die Höhe treiben kann bis ins unermessliche und wenn er 40 Euro verlangt könnte man nichts dagegen machen da es kein Mietspiegel gibt. Schliesslich hat er 36 Appartements und kann im 15 Manatsrhytmus erhöhen. Das ist wirklich ein gutes Geschäft. Er kann sich auf seine eigenen teueren Wohnungen berufen. Wenn er nur eine hat geht das logischerweise nicht.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ganz so ist es nun auch wieder nicht. Wenn Du der Erhöhung nicht zustimmst, muss sie Dich verklagen. Bei einem Prozess wird ein Richter sicher nicht einfach die Mieten einer einzigen Vermieterin gelten lassen. Der Richter wird einen Gutachter beauftragen, der sich dann genauer mit der Situation befasst. Zudem hättest Du auch als Mieter die Möglichkeit, Vergleichsmieten zu recherchieren und bei Deiner Klageerwiderung hinzu zu fügen. Zudem wird das Gericht schon darauf achten, dass kein Mietwucher vor kommt.

Kommentar von lachs4709 ,

Das Problem ist halt dass ich einem ganz kleinen Kuhdorf lebe, vielleicht 100 Einwohner. Das Appartment mit 36 Leuten stellt ungefähr die Hälfte dieses Dorfes und da gibt es zwar Häuser aber kein Appartement mehr zum vergleichen. Somit ist die Vermieterin gleichzeitig auch Herrscherin in diesem Dorf. Das ist ungefähr so, wie wenn man beim Monopoly Spiel die Schlossallee besitzt oder alle 4 Bahnhöfe. absolute Monopolstellung und es gibt keinen Mietspiegel, der soll erst in 6 Monaten kommen.

Sie hat natürlich auch geschrieben, dass sie eine Solaranlage installiert hat wegen der Erdwärme, nur bringt mir das nichts da ich ein Inklusivmietvertrag habe. Ausserdem hätte die Vermieterin das 3 Monate vorher ankündigen müssen, sonst kann man erst nach 9 Monaten erhöhen. Aber jetzt versucht sie es auf dem anderen Weg und schreibt aber am Anfang rein, dass sich der Strom erhöht hat und die Böden immer kälter würden. Kann ich nicht nachvollziehen, da die Winter immer wärmer werden.

Den teueren Gutachter möchte ich natürlich auch nicht bezahlen und werde dann wohl oder übel zustimmen müssen. Ich habe aber ein schlechteres Appartement, weil ich nicht direkt ins Grüne sehe wie die anderen Appartements, sondern auf eine weiße gegenüberliegende Wand da das Gebäude in der Mitte eingebuchtet ist. Aber wie gut dass man aus dem Fenster sieht wird dem Gutachter wahrscheinlich egal sein, obwohl für mich ein Unterschied ist.

Kommentar von bwhoch2 ,

es gibt keinen Mietspiegel, der soll erst in 6 Monaten kommen

In vielen Kommunen gibt es keinen Mietspiegel und es wird auch nie einer kommen, weil es einerseits den Gemeinden viel zu aufwändig ist, einen solchen aufzustellen und zu pflegen und andererseits, weil es die Eigentümer zu sehr beschränken könnte. Zwei große Nachteile vor allem in kleineren Kommunen, die man sich nicht antun will.

Solaranlage wegen der Erdwärme? Wie passt das zusammen? Stromgewinnung für die Wärmepumpe?
In der Tat ist das bei einer solchen Anlage eine Rieseninvestition und die Wohnungen werden damit naturgemäß deutlich teurer, denn die Investition muss sich auch in einigermaßen absehbarer Zeit amortisieren.

Dass sich der Strom erhöht hat und die Böden immer kälter werden ist natürlich Quatsch. Selbstverständlich richtig ist es aber, dass der permanente Wärmeentzug die Böden um ihre Anlage herum auskühlen und damit der Wärmeertrag wohl schlechter ist, als am Anfang nach Messungen vermutet. Das ist aber keine Begründung für eine reguläre Mieterhöhung. Die kannst Du ignorieren.

Auch wenn dies die einzige derartige Anlage in dem Dorf ist, wird ein Richter oder ein Gutachter sich nicht allein darauf stützen, sondern dann die etwas weitere Umgebung näher betrachten. Allerdings ist aufgrund der beschriebenen Art der Beheizung und der damit verbundenen sehr hohen Investition durchaus damit zu rechnen, dass ein deutlich höherer Mietpreis, als in konventionellen Häusern zugestanden wird.

Ich würde Dir vorschlagen, gemütlich nach einer anderen Wohnung zu suchen. Wenn viele von Euch Mietern das machen, wird sie sich auch Gedanken darüber machen müssen, ob der Mietpreis angemessen ist, denn ständiger Mieterwechsel macht eine solche Anlage auch nicht unbedingt rentabler.

Kommentar von lachs4709 ,

Wenn Sie aber Strom erzeugt und verkauft, dann kommt doch ihr das zugute. Und wenn Sie Wärmetauscher meint, dann benötigt Sie weniger Energie zur Erzeugung vom Warmwasser.

Egal wie man es dreht und wendet, ich profitiere ja von dieser Sache nicht, da ich ein Inklusivmietvertrag habe und es keine Netto-Kaltmiete gibt. Das ist das Problem.

Ansonsten wäre ich gerne bereit, mehr zu bezahlen wenn ich merke, dass ich weniger Betriebskosten habe. Aber das ist ja gerade nicht der Fall.

Antwort
von Heidrun1962a, 10

ja, es heißt nicht, dass das Mietverhältnis schon 4 Jahre bestehen muss.

Antwort
von Stadtreinigung, 22

Verweise auf das Mietrecht

Antwort
von Stadtreinigung, 23

Nach Ablauf der letzten vier Jahre

Kommentar von lachs4709 ,

Darf der Vermieter dann eine Mieterhöhung vornehmen wenn er 5 Vergleichswohnungen hat aus dem Jahre 2015 und 2016?

Kommentar von lachs4709 ,

was heisst das Beispiel

Antwort
von Stadtreinigung, 25

Nein,den aktuellen Mietspiegel nur

Kommentar von lachs4709 ,

es gibt kein Mietspiegel. Ich spreche hier von Vergleichsmiete wenn man 3 Objekte bei Mieterhöhung vorlegen muss. Was bedeutet die letzten 4 Jahre?

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