Hallo Nemesis! Nein so ganz sinnlos ist es nicht. Stell dir mal vor, du hast dir ein Haus gekauft, das du bald an Gewerbetreibende, die vorsteuerabzugsberechtigt sind, vermieten willst (Friseure, Lebensmittelhändler, Zoohandel pp.). Dieses Haus ist aber so wahnsinnig runter gekommen, dass du erstmal gewaltig investieren musst, damit überhaupt jemand da einziehen kann. Dazu sind immense Kosten nötig und du hast erstmal keine Einnahmen (musst also keine Umsatzsteuer zahlen) und wenn du optierst, kannst du immer schön fleißig die Vorsteuern wieder vom Finanzamt zurückbekommen. Das Finanzamt macht es mit, denn die Option bindet dich 5 Jahre. In der Zeit sollte jemand, der davon leben möchte auch hohe Einnahmen erzielen und eben USt zahlen. (Ab hier wäre es unnötig die Option freiwillig beizubehalten.) Nach fünf Jahren kannst du dich dann wieder von der Option lösen.

Hallo Nemesis! Wir reden hier von der Option zur Steuerpflicht im Sinne des § 9 UStG. Da gibt es keine Bindungswirkung von 5 Jahren. Es gilt vielmehr das Prinzip der sogenannten Einzeloption, d.h. der Vermieter entscheidet fuer jeden einzelnen Umsatz neu, ob er auf die Steuerbefreiung verzichtet. Wenn Monatsmieten vereinbart sind, kann also monatlich neu entschieden werden, ob eine Option beibehalten wird oder nicht. Optiert werden kann allerdings in der Tat nur dann, wenn der Leistungsempfänger (Mieter) zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Das Finanzamt erstattet im Falle der Option die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten bzw. Renovierungskosten des steuerpflichtig vermieteten Gebäudes bzw. Gebäudeteils. Fuer das FA ist die Verwendungsabsicht entscheidend, d.h. falls man beabsichtigt, steuerpflichtig zu vermieten, hat man die Absicht nachzuweisen (Zeitungsinserate usw. aufbewahren). Der Vorsteuerabzug wird vom FA allerdings -ggfs. zeitanteilig- zurueckgefordert, wenn sich innerhalb des Ueberwachungszeitraums des § 15a UStG von 10 Jahren (bei Gebäuden) eine Änderung in der vorsteuerabzugsberechtigten Nutzung ergibt. Insofern sollte man nicht 5 Jahre, sondern sogar 10 Jahre bei steuerpflichtiger Vermietung bleiben. Das ist aber keine Pflicht. Den 5-Jahreszeitraum gibt es nur beim Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung (§ 19) bzw. der Option zur Regelbesteuerung. Das ist aber ein anderes Thema.