Frage von vanillakusss, 100

Wann ist ein neues Dach denn eine Modernisierung und wann Instandhaltung?

Hallo an alle,

heute mal keine Frage zum Hund ;)))

Also, das bereits gedämmte Dach in unserem Haus soll neu gemacht werden. Grund dafür ist, es ist grottenschlecht gemacht worden, der Vermieter ist so oder so verpflichtet das zu ändern, das ist klar.

Aber, man möchte es uns als gaaaaanz tolle Sache verkaufen, man sei besorgt, man möchte den Mietern Heizkosten sparen, man ist so nett und entgegenkommend, bla, bla, bla.....

Und weil das so teuer ist, will man das Modernisierung nennen und auf die Mieter umlegen. Wenn nicht ganz, dann aber doch zum Teil.

Nun wäre das ja keine Modernisierung, das Haus ist über 20 Jahre alt und wirklich "hingerotzt" worden. Wenn das Dach jetzt neu gedämmt wird, ist das eine Instandhaltung, keine Modernisierung. Weil es so grottenschlecht gemacht wurde. Ohne Dampfsperre, ohne Zwischendecke, die Folie ist ungeeignet und lose usw. Der Dachdecker, der letztens hier war, sagte, so etwas dürfe heute nicht mehr vermietet werden.

Und wie immer, verlässt man sich im Haus darauf, dass ich das schon regele also werde ich das tun müssen. Ich habe schon Termine beim Mieterverein und auch bei einem anderen Anwalt für Mietrecht. Man sagte mir schon, dass es "nur" eine Instandhaltung sei aber ich muss trotzdem dahin um alles abzuklären.

Trotzdem frage ich auch hier weil einige Experten dabei sind. Wie kann der Vermieter/Verwalter das so drehen, dass es evtl. doch (zum Teil) als Modernisierung durchgeht? Das möchten die unbedingt durchprügeln....

Danke für eure Antworten.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von annokrat, 55

20 jahre sind kein alter für ein dach. normalerweise muss da noch nichts repariert, also instand gesetzt werden.

aber scheinbar ist es bei euch tatsächlich so, dass instand gesetzt werden muss. da schon jetzt eine dämmung vorhanden ist, egal wie tauglich die sein mag, sehe ich keine modernisierung. es wird lediglich eine defekte dämmung ausgetauscht, was ich als instandhaltung betrachte. der rest des daches dürfte ohne zweifel instandhaltung sein, den streitpunkt sehe ich höchstens bei der dämmung.

euer vermieter versucht halt möglichst billig weg zu kommen, bzw. möglichst viel der kosten auf die miete umlegen zu können. wenn ihr euch das nicht gefallen lassen wollt, werdet ihr gezwungen sein dagegen vorzugehen. im positiven fall wird der vermieter bei viel gegenwind einlenken. aber wahrscheinlicher halte ich, dass ihr den rechtsweg bestreiten müsst. natürlich nur wenn ein anwalt vernünftige erfolgsaussichten sieht. dagegen vorzugehen ist jedoch die sache jedes einzelnen mieters.

annokrat

Kommentar von vanillakusss ,

Ja, so sehe ich das auch. Aber die anderen Mieter im Haus werden nichts dagegen machen. Sie verstehen nicht einmal worum es geht und sie erwarten einfach, dass ich mich kümmere.

Na, egal. Ich werde mir, wenn nötig, von Anwälten helfen lassen.

Kommentar von DietmarBakel ,

Und Du willst dann auch das Prozessrisiko tragen? Den anderen ist das egal?

Kommentar von vanillakusss ,

Ich will es ja nicht. Aber es ist bisher immer so gewesen, dass ich mache und alle anderen profitieren davon.

Antwort
von DietmarBakel, 36

Die Frage ist auch, wie intelligent ist denn der Vermieter. Und hilft man ihm nicht unbewusst "auf Pferd", wenn man (Du) jetzt dagegen angehst. 

Bekannt ist ja (weil wichtig wiederhole ich es):

"Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er die Mieter über die bauliche Maßnahme mindestens drei Monate vorab (schriftlich) informieren.
Hierbei muss mindestens über folgendes aufgeklärt werden:

  • den Umfang der geplanten Änderung bzw. der geplanten Maßnahme 
  • den Beginn der Modernisierungsarbeiten 
  • die zu erwartende Dauer der Arbeiten 
  • die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses 

Dies soll den Mietern ermöglichen die Zweckmäßigkeit des Vorhabens zu prüfen und ggf. dagegen vorzugehen oder das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen."

dazu kommt noch:

"Wird durch eine Modernisierung gleichzeitig etwas instandgesetzt, müssen die Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor sie auf den Mieter umgelegt werden."

das muss schon in o.g. "Umfang der geplanten Änderung..." enthalten und schlüssig dargestellt sein.

weiterhin:

"Versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen."


Solange der Vermieter diesen Weg nicht einhält, würde ich ihn einfach machen lassen und den Ball flach halten.

Legt er den Maßnahmenkatalog vor, dann muss man (kritisch) prüfen, ob und mit welcher Wichtung die Positionen aufgeführt werden.

Wird die Dämmung tatsächlich verbessert, ist diese Position eine Modernisierung.


Wird z.B. eine defekte Folie getauscht, dann ist dies eine Instandhaltung.
Soweit klar. 

Aber, man möchte es uns als gaaaaanz tolle Sache verkaufen, man sei besorgt, man möchte den Mietern Heizkosten sparen, man ist so nett und entgegenkommend, bla, bla, bla.....

Und weil das so teuer ist, will man das Modernisierung nennen und auf die Mieter umlegen. Wenn nicht ganz, dann aber doch zum Teil.


Insofern ist das nicht unkorrekt.
Aber es liest sich so , als ob ein konkreter Maßnahmenkatalog noch gar nicht vorliegt.
Dem Vermieter läuft die Zeit davon. Es ist zwar erst Anfang April, aber mit den 3 Monaten hat er jetzt schon fast ein Problem. Er kommt mit seiner Maßnahme in den Herbst. Oder nächstes Jahr.
Noch dazu: Das Dach ist ja bereits gedämmt. Hier ist bei der "zusätzlichen Energiesparmaßnahme" einer verbesserten Dämmung (Modernisierung) die Wirtschaftlichkeit zu hinterfragen. Man kann eine alte Dämmung ausbauen und eine 2 cm stärkere wieder einbauen. Nur ist dann Aufwand und Effekt natürlich fragwürdig und wirtschaftlich wahrscheinlich nicht darstellbar. 

Ohne angemeldete Maßnahme würde ich gar nicht agieren.

Und auch nicht alleine, im Bewusstsein meine Mitbewohner lassen mich im Ernstfall "im Regen stehen".

Gruß

Kommentar von vanillakusss ,

Ich habe noch gar nichts dazu gesagt. Ich habe nur gefragt wann es losgehen soll und mir wurde gesagt, sobald das Material da ist.

So, wir sind nicht informiert worden, mir hat der Dachdecker gesagt, dass das Dach neu gemacht wird. Und der Verwalter erzählt rum, dass es ganz toll ist aber dadurch die Miete steigt aber der Vermieter wird uns sehr entgegenkommen, einen Teil übernehmen, usw.

Mich hat keiner schriftlich informiert, heute nur, dass es neu gemacht wird. Das wurde mir eben so gesagt, bevor ich ins Auto gestiegen bin.

Ich informiere mich weil ich es einfach wissen will, der Mieterverein bzw. der andere Anwalt werden natürlich erst etwas tun wenn es soweit ist.

Und ja, doch. Außer mir wird hier keiner etwas tun, die wissen, ich mache und sie haben dann etwas davon. So läuft es nur hier, man hat mir schon ganz offen gesagt, dass man kein Geld für einen Anwalt ausgeben würde, ich hätte ja einen...... Wozu sollte man doppelt zahlen wenn es auch so geht......

Kommentar von DietmarBakel ,

Dann läuft ja alles prima für Dich.

Ich würde mir jetzt keinen Stress machen (zum Mieterverein, zum Anwalt). Aber wenn Du daran Spaß hast, dann los. Wichtig halt:

Lass den Vermieter oder Verwalter weiter pennen. Was die Dir im vorbeigehen erzählen ist ja wirklich nett, aber unwirksam

Ich habe nur gefragt wann es losgehen soll und mir wurde gesagt, sobald das Material da ist.

Sobald die anfangen - kannst Du ´ne Flasche Champus aufmachen und locker vom Balkon winken :-)

Dann ist das mit der Modernisierung vom Tisch. Das ist nach meiner Kenntnis "safe".

Grüße

PS. Das mit den ignoranten Mitbewohnern ist betrüblich, aber üblich.

Kommentar von vanillakusss ,

So viel ich weiß, verschiebt sich dann nur die Mieterhöhung nach hinten, sie ist nicht aus der Welt wenn nicht rechtzeitig darüber informiert wurde.

Kommentar von DietmarBakel ,

Ja, Du hast recht. Da muss ich ganz weit zurückrudern.

Nach BGB §559b verlängert sich, der festgelegte Schuldbeginn der erhöhten Miete nach der Modernisierung (3 Monate), um weitere 6 Monate, wenn die Maßnahme nicht angekündigt wurde, oder auch verspätet.

Der BGH hat das u.a. mit Urteil VIII ZR 6/07 bestätigt.

Man liest ganz schön viel Mist im internet und glaubt auch noch daran, dazu gehöre ich dann auch :-(

Sorry - keine gute Nachricht.

Vielleicht darf ich Dir noch mit auf den Weg geben:

Achte vor allem auf die Trennung und den Abzug der Kosten für fällige Instandsetzungsaufwendungen, da am Dach ja so vieles reparaturbedürftig ist.

Dafür ist es hilfreich, wenn Du vorab Beweise über diesen "instandsetzungsbedürftigen Zustand" von Bauteilen sicherst. Das kannst Du i.d.R. nicht allein durch ein paar Fotos machen. Hier ist professionelle Unterstützung gefordert.

Das würde ich an Deiner Stelle mit dem Mieterverein einmal besprechen. Denn eine solche Beweissicherung kostet - und ich denke - nicht wenig.

Gruß und nochmal sorry

Antwort
von annokrat, 34

wenn du die einzige partei bist, die dagegen vorgeht, könnte es gut sein, dass du ungeschoren davon kommst und die restlichen mieter zahlen müssen. jedenfalls waren das meine erfahrungen bei mietstreitigkeiten mit einem vermieter, der gerne mehr umlegt als zulässig. ich habe dadurch über jahre deutlich weniger gezahlt als die restlichen 79 wohneinheiten in der  wohnanlage.

annokrat

Kommentar von vanillakusss ,

Na ja, die anderen warten ab was passiert. Bisher war es so, dass sie dann auch davon profitiert haben, das erwarten sie jetzt auch, das läuft schon immer so. Mir wird sogar gesagt, ich habe ja Anwälte, warum sollten sie denn auch noch Geld für einen Anwalt ausgeben.....

Mir soll es egal sein wie es für die anderen läuft. Die sollten ihre Angelegenheiten selber klären.

Antwort
von wotan0000, 40

Wenn das Dach kränkelt, wäre es eine Instandhaltung.

Ist es aber im Prinzip heil und soll mit guter Dämmung neu gemacht werden, wäre es eine Modernisierung.

Kommentar von vanillakusss ,

Es muss neu gemacht worden weil es dieser neuen Verordnung nicht entspricht. Der Vermieter muss es neu machen, ob er will oder nicht. Ich hatte auch privat einen Dachdecker hier, der war genauso entsetzt darüber wie der Dachdecker, der den Auftrag bekommen hat.

Ich will nur nicht dafür zahlen, darum geht es mir.

Kommentar von wotan0000 ,

Dann ist es eine Instandhaltung.

Das darf er nicht auf die Mieter umlegen.

Unser Dach hat "gepinkelt" und wurde nicht nur neu, sondern auch gedämmter erneuert. Nichts mit Umlegen auf Mieter.

Kommentar von vanillakusss ,

So sehe ich das auch. Der Mieterverein genauso. Aber der Verwalter versucht es, mal gucken.....

Antwort
von pharao1961, 19

Knapp ausgedrückt: Instandhaltung: Reparatur

Modernisierung: Wärmedämmung, usw...

Kommentar von vanillakusss ,

Eine Dämmung ist schon drin aber sehr schlecht. Die muss ausgetauscht werden.

Ich wohne seit vielen Jahren unter dem Dach, mit dieser Dämmung.

Kommentar von pharao1961 ,

Die Dämmung MUSS nicht ausgetauscht werden. Wenn sie dem Stand der Technik, bzw. den Gesetzen der Wärmeschutzverordnung, bzw. der EnEV der damaligen Bauzeit entspricht, dann ist es ok.

Zur Erklärung:

Eine EnEV gab es vor 20 Jahren noch nicht, allenfalls die Wärmeschutzverordnung. Diese war so lasch, dass man (fast) Pappedeckel als Wärmedämmung hätte nehmen können und es wäre ok gewesen. Also: Es gilt immer die Anforderung zur BAUZEIT des Gebäudes. Wenn die Wärmedämmung für die damalige Zeit ok war, dann ist sie es heute auch noch. Es ist ein Irrglaube, wenn Leute annehmen, nach einer gewissen Zeit müsse der Vermieter automatisch nachrüsten mit Wärmedämmung. Er muss dafür sorgen, dass der Mieter keine Schäden hat (es darf nicht reinregnen - das wäre Instandhaltung). Alles andere (Modernisierung = bessere Wärmedämmung) darf der Vermieter auf die Mieter umlegen, denn diese haben ja einen Nutzen davon (und nicht der Vermieter). Dieses natürlich nur nach angemssener Ankündigung und Sonderkündigungsrecht.

Deshalb als Grundsatz: Der Vermieter sorgt mit SEINEM finanziellen Aufwand dafür, dass die Mieter Heizkosten sparen und das soll alles zu seinen Lasten gehen, ist nicht! Und das ist auch gut so.

Kommentar von vanillakusss ,

Na gut, dann noch einmal.

Weder die Dämmung noch der Rest entsprechen der neuen Verordnung. Deswegen MUSS der Vermieter das tun, er macht es nicht aus Nettigkeit. Wenn er es nicht tut, bekommt er Stress.

Also, darum geht es. Die Dämmung ist so grottenschlecht gemacht worden, dass er die (Dach-) Wohnungen so nicht mehr vermieten kann.

Natürlich soll Baupfusch zu seinen Lasten gehen. Er lässt mich nicht aus Barmherzigkeit kostenlos hier wohnen. Ich zahle seit vielen Jahren Miete, trotz Mietmängel habe ich nie die Miete gekürzt.

Er stellt mir eine Wohnung, die bewohnbar sein muss, zur Verfügung, dafür zahle ich. So läuft das.

Kommentar von pharao1961 ,

Na gut, dann noch einmal:   :-)

Das Haus mit der Dämmung muss dem geforderten Energiestandart entsprechen zu der Zeit als es GEBAUT wurde. Also vor über 20 Jahren gab es da noch nicht so viel. Wenn das Dach nun gedämmt ist (wenn auch schlecht) wird es sehr wahrscheinlich DIESEM Standart von vor über 20 Jahren entsprochen haben und dann ist es ok so. Wenn es diesem Standart nicht entspricht, dann muss er natürlich nachbessern.

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