Frage von Ever8deen, 61

Wäre diese Art von Aufhebung/Kündigung rechtens und wäre das nicht für Vermieter am einfachsten?

Folgender Fall: (Namen geändert)

Michi und Cora, nicht verheiratet, wohnen in einer gemeinsamen Wohnung. Michi zahlt alleine, weil Cora kein Einkommen bzw. nur Bafög hat. Trennung, sie haben beschlossen zu kündigen. Schreiben liegt vor, Michi wartet noch auf Unterschrift von Cora. Diese weigert sich nun und sagt, sie wohne nicht mehr da, ist zu ihrer Mutter gezogen. Der Vermieter möchte Cora aber nicht als alleinigen Mieter behalten, wegen fehlender Finanzen. Kündigung ist aber ihrerseits (VM) ok. Nun möchte Michi einen Aufhebungsvertrag mit VM machen, dazu benötigt er aber die Unterschrift von Cora, die diese nicht geben will. Cora hingegen möchte aber auch nicht in der Wng bleiben, doch Michi allein ist sie zu groß und zu teuer, da Cora bisher die LM, Tank und Tabak finanziert hat.

Welcher Weg wäre nun am sinnvollsten, um nicht vor Gericht gehen zu müssen? Kann der VM einen Aufhebungsbescheid mit Michi allein machen und Cora nebenbei kündigen? Oder wäre es sinnvoller, einfach beide Parteien zu kündigen?

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 28

Welcher Weg wäre nun am sinnvollsten, um nicht vor Gericht gehen zu müssen?

Der das sich alle am Vertrag beteiligten Personen (Michi, Cora und der Vermieter, falls nur 1 Person) einigen.

Ansonsten bleibt Michi nur Cora auf Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung zu verklagen.

Der Vermieter kann, bis auf ganz wenige Ausnahmen,  nicht so einfach den Vertrag kündigen.

Kommentar von Ever8deen ,

Es sind zwei Vermieter und zwei Mieter...wäre Mehrheit auch ok?

Antwort
von Nemisis2010, 17

Welcher Weg wäre nun am sinnvollsten, um nicht vor Gericht gehen zu
müssen?

eine gemeinsame Kündigung der Mieterpartei (also Michi und Cora) oder einen Mietaufhebungsvertrag mit der Einverständnis aller Beteiligten (also den beiden Vermietern und beiden Mietern)

wäre Mehrheit auch ok?


Kann der VM einen Aufhebungsbescheid mit Michi allein machen und
Cora nebenbei kündigen?

Nö - der Vermieter kann nur mit beiden Mietern einen Aufhebungsvertrag machen oder muß beide Mieter kündigen, da beide durch den gemeinsamen Mietvertrag eine Mieterpartei bilden.

Und wenn der VM (kollegial) beide kündigt, mit der Erklärung, das Cora
sich allein die Miete nicht leisten kann?

Der Vermieter benötigt im Gegensatz zum Mieter für die ordentliche Kündigung einen berechtigten Kündigungsgrund. Daß Cora die Miete voraussichtlich nicht allein aufbringen kann wäre kein wirksamer berechtigter Kündigungsgrund für den Vermieter. 

Der Vermieter möchte Cora aber nicht als alleinigen Mieter behalten,
wegen fehlender Finanzen.

Der Vermieter ist auch nicht gesetzlich verpflichtet mit Cora den Mietvertrag allein fortzuführen oder einen neuen Mietvertragabzuschleißen und weiter Michi aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Nun möchte Michi einen Aufhebungsvertrag mit VM machen, dazu benötigt er aber die Unterschrift von Cora, die diese nicht geben will.

Alle Beteiligten, also die beiden Vermieter, aber auch Cora muß der Entlassung von Michi aus dem gemeinsamen Mietvertrag ausdrücklich zustimmen.

Cora hingegen möchte aber auch nicht in der Wng bleiben, doch Michi allein ist sie zu groß und zu teuer, da Cora bisher die LM, Tank und Tabak
finanziert hat.

Wenn Cora nicht allein in der Wohnung bleiben möchte sollte Michi ihr klar machen, daß sie den Mietvertrag gemeinsam ordentlich mit Michi kündigen sollte, sonst wirdMichi wird die Zustimmung zur Kündigung von Cora gerichtlich einklagen. (Zustimmungsklage) Denn Michi hat keine Lust bis zum St. Nimmerleinstag gesamtschulderisch zu haften, auch wenn er bereits ausgezogen ist.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Zusatz:

Michi wartet noch auf Unterschrift von Cora. Diese weigert sich nun und sagt, sie wohne nicht mehr da, ist zu ihrer Mutter gezogen.

Auch wenn Cora nicht mehr dort wohnt ist sie immer noch gemeinsame Mieterin. Ein Auszug beendet keinen Mietvertrag und auch keine mietvertraglichen Verpflichtungen, wie z.B. Mietzahlung. Auch sie haftet weiter gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter. Dabei ist es unerheblich, daß sie zur Zeit nur Bafög bezieht.

Die gemeinsame Kündigung liegt also - schon aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung - im alleinigen Interesse von Michi und Cora, nicht aber des Vermieters.

Bezüglich Vermieterkündigung:

Hätte Cora dann überhaupt ne Chance auf Einspruch mit Erfolg ihrerseits?

Cora müßte nicht mal der Kündigung des Vermieters widersprechen. Diese Kündigung wäre unwirksam, weil ihr der Vermieter nicht einem Mieter aus einer gemeinsamen Mieterpartei das Mietverhältnis kündigen und mit dem anderen einen Aufhebungsvertrag kann. Weiter hat der Vermieter wie bereits erkärt gegenüber Cora keinen berechtigten und wirksamen Kündigungsgrund. Cora muß also gar nicht auf eine unwirksame Kündigung des Vermieters reagieren.

Antwort
von DerHans, 31

Maßgeblich ist, was im Mietvertrag steht. Sind beide Mieter, sind sie auch beide für die VOLLE Miete gesamtschuldnerisch haftbar.

Kündigen können sie dann nur gemeinsam.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 5

Die Kündigung beider Mieter muss an beide Vermieter gerichtet werden, ansonsten ist sie unwirksam. Umgekehrt gälte das Gleiche. Die Küdigung nur eines Mieters ist unwirksam. Die Kündigung nur eines Vermieters ebenso. Beides gilt ebenso für einen eventuellen Aufhebungsvertrag.

Antwort
von tryanswer, 35

Wenn Beide im Mietvertrag stehen, bilden beide juristisch automatisch eine GbR, in der beide im vollen Umfang Vertretungsfähig sind. D.h. kündigt einer der Beiden das Mietverhältnis, kündigt er genau genommen, das Mietverhältnis der GbR. Daraus folgt, das auch der andere kein Anspruch mehr auf die Wohnung hat.

Oder in dem Fall: Wenn Michi kündigt, gilt das für ihn und Cora (ebenso bei einem Aufhebungsvertrag).

Kommentar von DerHans ,

Wenn beide im Mietvertrag sind, kann NICHT einer wirksam kündigen.

Kommentar von tryanswer ,

Bis dato gab das selbst vor Gericht nie ein Problem.

Kommentar von anitari ,

Falsch.

In Mietverträgen besteht bestenfalls eine Personenmehrheit, was nicht Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), bedeutet.

Willenserklärungen, wie z. B. eine Kündigung, muß hier von alle Personen der Vertragspartei, z. B. Mieter, erklärt  werden.

Ansonsten ist sie unwirksam.

Kommentar von tryanswer ,

Sowie min. zwei Personen ein gemeinsames Unternehmen starten, entsteht automatisch eine GbR. Selbst, wenn du dir mit deinem Nachbarn einen gemeinsamen Rasenmäher kaufst.

Kommentar von bwhoch2 ,

Hier liegst Du definitiv falsch. Wenn zwei Mieter als Hauptmieter in einem Mietvertrag stehen, müssen auch beide die Kündigung unterschreiben. Unterschreibt  nur einer, ist die Kündigung unwirksam. Das hat mit GbR nichts zu tun, bzw. wenn zwei Personen eine GbR haben und einer den anderen nicht zur Alleinvertretung nach außen bevollmächtigt, kann einer allein kein Geschäft abschließen. Dein Rasenmäherbeispiel:

Ich will einen Rasenmäher. Er ist mir aber zu teuer. Ich gehe also ins Rasenmähergeschäft und behaupt ich, Hausnummer 7 habe nun eine GBR mit Hausnummer 5. Wir haben vereinbart, dass ich losziehe, um einen Rasenmäher zu kaufen. Die Rechnung soll aber bitte an Hausnummer 5 geschickt werden. Der Nachbar überweist dann schon. Der Rasenmäherhändler wird das ohne Vollmacht niemals glauben.

Kommentar von tryanswer ,

Stimmt, daher ja auch die Unterschriftzen beider unter dem Vertrag. Damit ist der Vermieter in der Lage die evtl. entstehenden Schulden bei jeder der genannten Personen vollständig einzutreiben (volle Haftung mit dem Privatvermögen). Das ändert aber nichts an der Art der Kooperation und deren juristische Beurteilung.

Kommentar von Ever8deen ,

Und wenn der VM (kollegial) beide kündigt, mit der Erklärung, das Cora sich allein die Miete nicht leisten kann? Sie würde gerichtlich nicht vorgehen. Michi wäre damit einverstanden mit Kündigung durch Vermieter. Hätte Cora dann überhaupt ne Chance auf Einspruch mit Erfolg ihrerseits?

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