Frage von kkurz, 113

Vertragsunterlagen von Versicherungen nach Wohnungskauf. Wie erhalte ich diese?

Hallo,

wir haben zwei Eigentumswohnungen in einem 3 Parteien Haus gekauft. Verkäufer war der Bewohner der dritten Wohneinheit, die er noch immer bewohnt.

Derzeit gibt es noch keine Hausverwaltung in dem Gebäude. Dies hat der Verkäufer immer selbst gemacht.

Nach dem Kauf gab es einige Differenzen mit dem Verkäufer und er händigt die Versicherungsunterlagen (Wohngebäudeversicherung etc.) nicht aus.

Wie kann man den Verkäufer/Nachbarn dazu bewegen, die Unterlagen herauszugeben? Darauf ansprechen bzw. ihn aufzufordern wird nichts bringen. Geht es nur über einen Anwalt?

Danke!

Antwort
von Apolon, 28

@kkurz,

Du solltest dich mal mit nachfolgendem Gesetzestext beschäftigen.

https://dejure.org/gesetze/WEG

 Nach dem Kauf gab es einige Differenzen mit dem Verkäufer und er händigt die Versicherungsunterlagen (Wohngebäudeversicherung etc.) nicht aus.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass der ehemalige Hauseigentümer in Zukunft alle Gebäudeversicherungen selbst zahlen wird.

Außerdem wäre es auch sinnvoll die bestehenden Versicherungen mal überprüfen zu lassen, ob tatsächlich alles erforderlich versichert wurde, wie z.B. auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, sowie Glasversicherung, bei Ölheizung auch eine Gewässerschadenshaftpflicht.

Gruß N.U.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Versicherung, 63

Das Wohngebäude und die Haus- und Grundstückshaftpflicht ist als Gemeinobjekt versichert. 

Der Versicherungsvertrag muss auf die Eigentümergemeinschaft umgeändert werden.

Das hätte aber bereits in der Teilungserklärung geregelt werden müssen. Wie habt ihr denn überhaupt den Notarvertrag geregelt, wenn es noch gar keine Eigentümergemeinschaft gibt?

Kommentar von kkurz ,

Das Wohngebäude wurde schon vom Vorbesitzer/jetziger Nachbar vor dem Verkauf nach WEG in 3 Wohneinheiten aufgeteilt.
Aber kann es überhaupt eine Eigentümergemeinschaft geben, wenn es ohnehin nur einen Eigentümer für das ganze Haus gab?

Leider haben wir keinen Einblick in den Versicherungsvertrag bzw. ob dieser vielleicht schon auf eine WEG läuft. Wir vermuten das allerdings nicht.

Kommentar von DerHans ,

JETZT seid ihr eine Eigentümergemeinschaft. Dabei wäre das Stimmrecht pro Wohneinheit aufgeteilt. 

was ist mit dem Sondervermögen? Zu welchem %-Satz gehört euch das Grundstück?

Das sind doch Fragen, die im Notarvertrag geklärt sein müssen

Kommentar von kkurz ,

Das hat mich schon immer verwundert, denn in der Teilungserklärung (vor dem Kauf) ist auf der einen Seite von "Alleineigentum" die Rede. Andererseits steht im folgenden Absatz "Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander..."

Das Stimmrecht wurde dort mit einer Stimme pro Wohneinheit geregelt.

Das Grundstück müsste uns ja entsprechend der Miteigentumsanteile gehören. Das haben wir zumindest bisher gedacht und das wurde so im Notarvertrag festgehalten.

Ein gemeinschaftliches Rücklagenkonto - obwohl in der Teilungserklärung erwähnt - gibt es derzeit nicht. Soll aber alles noch folgen, da wir ohnehin auf einen externen Verwalter bestehen.

Nur kann das problematisch werden, wenn der Nachbar nicht zur Eigentümerversammlung erscheint. Dann kann sich das ja hinziehen...

Kommentar von kkurz ,

So kann es dann natürlich auch mit den Versicherungen werden. Laut Teilungserklärung wurde das Haus - obwohl es nur einen Besitzer gab - schon vor längerer Zeit in einzelne Wohneinheiten mit Miteigentumsanteil aufgeteilt.

Auf wen nun die Versicherungen laufen weiß ich allerdings nicht. Ich vermute, dass diese ausschließlich auf den vorherigen Eigentümer laufen.

Wäre dann beim Wasseranschluss ebenso. Muss also definitiv geändert werden.

Kommentar von DerHans ,

Das ist eigentlich undenkbar, dass ein Notarvertrag diese Fragen nicht geregelt hat. Da wäre der Notar ja haftbar zu machen.

habt ihr die Wohnungen bar bezahlt? ich kann mir keine Bank vorstellen, die einen solchen Konstrukt finanziert.

Ohne Feuerversicherungsschein bekommt man normalerweise keinen Cent von einer Bank

Kommentar von kkurz ,

Leider ist dem so, die Bank hat auch nie nach einem Feuerversicherungsschein gefragt.

Ein Vertrag besteht höchstwahrscheinlich auch, nur muss dieser eben umgetragen werden. Der Nachbar wird sich da mit 99%iger Sicherheit weigern.

Im Notarvertrag steht lediglich, dass wir als Käufer in die Rechte und Verpflichtungen des Verkäufers gegen die Eigentümergemeinschaft eintreten. Weiterhin ist dort vermerkt, dass wir Kenntnis von der Teilungserklärung genommen haben (ist ja auch korrekt).

Von Versicherungen ist dort explizit nicht dir Rede.

Kommentar von kkurz ,

Vielleicht noch eine kurze Frage:

Hat der Verkäufer der Wohnung denn die Pflicht, die Veräußerung bei der Wohngebäudeversicherung zu melden?

Wir als Käufer haben ja keinerlei Unterlagen, können uns folglich auch nicht bei der Versicherung melden.

Setze dem Nachbarn jetzt eine Frist bis morgen die Versicherungsunterlagen zu teilen.

Kommentar von DerHans ,

Er hat ja grob gesagt 2/3 des Objekts verkauft. er ist also nicht mehr alleiniger Eigentümer. Die Versicherungsnehmerschaft muss auf die neuen Besitzverhältnisse umgeschrieben werden. Das gilt für die Gebäude-. und Grundhaftpflichtversicherung.

Ihr seid ja auch mit der Verlekehrssicherungspflicht in der Haftung

Kommentar von kkurz ,

Genau, das ist soweit klar. Aber kann ich den Verkäufer darauf hinweisen, dass er verpflichtet ist den Verkauf der Wohneinheiten beim Versicherer zu melden?

Besteht diese Verpflichtung überhaupt?

Kommentar von DerHans ,

Natürlich ist dieser Eigentümerwechsel meldepflichtig. Der Versicherer muss ja einen anderen Ansprechpartner haben.

Eine Unterlassung wäre eine Obliegenheitsverletzung

Da habt ihr euch etwas angetan. Mit diesem Menschen in Zukunft unter einem Dach zu leben

Kommentar von kkurz ,

Dieser Mensch will in naher Zukunft umziehen. Lieber früher als später.

Zum Glück haben haben wir ja die Stimmenmehrheit im Haus, zur ersten Eigentümerversammlung (Wahl eines Hausverwalters) haben wir auch schon geladen. Wollen endlich alles in geordnete Bahnen bringen.

Wird halt nur problematisch wenn er der Einladung zur Versammlung nicht folgen sollte... Dann hilft wohl nur klagen. Recht zur Einberufung einer Versammlung haben wir laut Teilungserklärung jedenfalls.

Oder kann man solche Entscheidungen auch treffen, wenn der Nachbar nicht erscheint, man aber alleine schon die Stimmenmehrheit besitzt?

Hier auch nochmal ein recht herzliches Dank für die ausführliche Hilfe! Sind momentan leider etwas verzweifelt mit der ganzen Lage.

Kommentar von DerHans ,

Ihr müsst nur ordnungsgemäß rechtzeitig einladen. In der Einladung könnt ihr darauf verweisen, dass alle ANWESENDEN Eigentümer stimmberechtigt sind, und die einfache Mehrheit ausreichend ist, Beschlüsse zu fassen.

Natürlich muss Protokoll geführt werden.

Kommentar von kkurz ,

Genau so hatten wir es auch geplant. Muss natürlich alles in formal korrekter Weise gemacht werden, damit man möglichst wenig Angriffsfläche bietet. 

Wir hatten ebenfalls geplant den Hausverwalter zur Versammlung einzuladen, damit man dort die Einzelheiten besprechen kann.

Der Hausverwalter könnte dann quasi auch als Zeuge fungieren.

Kommentar von DerHans ,

Die Eigentümerversammlung "bestellt" den Verwalter und ist dann natürlich auch für dessen Bezahlung zuständig

Kommentar von kkurz ,

Jetzt vielleicht noch eine ergänzende Frage: Der Nachbar hat auf die Aufforderung zur Aushändigung der Unterlagen nicht reagiert.

1) Kann ich dies bei der Polizei zur Anzeige bringen?

2) Ich habe den Nachbarn weiterhin informiert, dass ich aufgrund der fehlenden Kooperationsbereitschaft davon ausgehen muss, dass keine ausreichende Versicherung des Gebäudes besteht.

Kann ich eine neue Versicherung, welche dringend benötigt wird, abschließen? Können die daraus entstehenden Kosten eingeklagt werden?

Oder wie kann man hier weiter vorgehen?

Bald wird sich zum Glück auch eine Hausverwaltung um solche Sachen kümmern.

Kommentar von DerHans ,

Die Polizei hat mit dieser Angelegenheit nichts zu tun. Das ist eine zivilrechtliche Auseinandersetzung. Dazu müsstest du dann einen Anwalt beauftragen.

Eine neue Gebäudeversicherung kannst du zwar beantragen, die wird aber als erstes nach dem Vorversicherer und Vorschäden fragen. Ohne diese Angaben würde kein neuer Vertrag policiert.

Die faninazierende Bank müsste aber wissen, wo das Gebäude feuerversichert ist. Das wird ja wohl die Bank sein, an die du den Kaufpreis überwiesen hast.

Die Bank ist im eigenen Interesse ja an der ordentlichen Deckung des Risikos interessiert.

Antwort
von schleudermaxe, 66

In einem Dreiparteienhaus kann es keine Eigentumswohnungen geben, es wird eine WEG sein, vermute ich.

Kann wirklich ein Bewohner Wohnungen verkaufen?

Wenn es denn jetzt in der WEG zwei Eigentümer (bzw. mehr) gibt, wird ja eine WEG gegründet, ein Verwalter ggf. fällig, ein gemeinsames Konto angelegt und wenn es keine Versicherung gibt, eben eine abgeschlossen.

Kommentar von kkurz ,

Das Haus wurde vorher schon in 3 Eigentumswohnungen nach WEG aufgeteilt. Davon wurden dann 2 Einheiten an uns verkauft.

Kommentar von DerHans ,

Dazu muss es dann ja einen Notarvertrag geben. 

Immobilien können nicht freihändig verkauft werden.

Kommentar von schleudermaxe ,

Und die WEG besteht aus mindestens zwei Wohnungseigentümern und somit wird diese dann erst jetzt gegründet. Lade also ein zu einer Gründungsversammlung mit Tagesordnung, löse mit der Stimmenmehrheit, die ja vorliegen sollte bei Dir, alle Probleme, die so da sind. Viel Glück.

Kommentar von kkurz ,

Danke für die Tips! Wie im vorherigen Kommentar schon erwähnt ist die Teilungserklärung extrem verwirrend, da dort - obwohl es damals nur einen Besitzer der Einheiten gab - die Rede von Eigentümern ist.

Kommentar von DerHans ,

Noch mal.

Ich kann mir keine Bank vorstellen, die bei so unklaren Regeln auch nur einen Cent für eine Finanzierung auszahlt

Kommentar von Apolon ,

@Schleudermaxe,

selten so gelacht!

 In einem Dreiparteienhaus kann es keine Eigentumswohnungen geben, es wird eine WEG sein, vermute ich.

Und was bitteschön heißt WEG ?

Ich zitiere einmal aus dem WEG - Gesetz!

§ 1
Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

............................................

Und bei  Wohnungseigentum spricht man von Eigentumswohnungen!

Und in einem Dreifamilienhaus gibt es davon 3 Wohnungen!

Meine Büttenrede in 2017 unter dem Motto "Fragen und Antworten zu Versicherungsthemen" nimmt zu.

Kommentar von schleudermaxe ,

.... alles auch wohl noch mit nur einem Grundbuch, oder?

Und hier bei uns gelten eben andere Spielregeln und auch der BGH sieht gewaltige Unterschiede zwischen einem Mehrfamilienhaus und einer WEG, aber vielleicht ist ja alles in der Bütt weggesoffen.

Antwort
von Buerger41, 28

Sie haben doch einen Notarvertrag gemacht. Darin ist doch die Klausel vereinbart, dass alle Unterlagen, die das Objekt betreffen, auszuhändigen sind. Für die Durchsetzung ist ein Volstreckungsklausel in der Regel vereinbart.

Lassen Sie sich diese ausfertigen und vollstrecken Sie.

Antwort
von FGO65, 42

Wende dich direkt an die Versicherung

Kommentar von kkurz ,

Kann ich ja leider nicht, da ich die Versicherungsdaten nicht habe.

Kommentar von FGO65 ,

Gab es nie eine Nebenkostenabrechnung in den Vorjahren?

Kommentar von DerHans ,

Toller Ratschlag. WELCHE DENN  ???

Antwort
von kkurz, 9

Jetzt vielleicht noch eine ergänzende Frage: Der Nachbar hat auf die Aufforderung zur Aushändigung der Unterlagen nicht reagiert.

1) Kann ich dies bei der Polizei zur Anzeige bringen? 

2) Ich habe den Nachbarn weiterhin informiert, dass ich aufgrund der fehlenden Kooperationsbereitschaft davon ausgehen muss, dass keine ausreichende Versicherung des Gebäudes besteht.

Kann ich eine neue Versicherung, welche dringend benötigt wird, abschließen? Können die daraus entstehenden Kosten eingeklagt werden?

Oder wie kann man hier weiter vorgehen?

Bald wird sich zum Glück auch eine Hausverwaltung um solche Sachen kümmern.

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