Frage von raloo, 146

Vertrag Wohnungsverkauf - wozu dieser eine Satz?

Guten Tag!

Kürzlich habe ich per Vertrag vom Notar meine kleine Wohnung verkauft.

Nun wird vom Notar im Grundbuch die Auflassungsvormerkung beantragt, so wie es üblich ist.

Im Notarvertrag steht nun sinngemäß drin, dass "der Kaufpreis fällig wird wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, jedoch nicht vor dem 1.12.2016." Was dieser Satz bedeutet ist mir ja schon klar, nur frage ich mich wieso dieser Satz eigentlich drin steht. Warum wird der Kaufpreis erst nach dem 1.12. fällig, und nicht schon zur eingetragenen Auflassungsvormerkung, die ja hier im Landkreis nicht so lange dauert. Die Wohnung ist frei von Schulden, und der Käufer finanziert über seine Hausbank. Steht dieses "nicht vor dem 1.12." im Vertrag, weil die Käuferbank ohnehin so lange (das wäre dann 5 Wochen nach Vertragsschluß) braucht zur Bearbeitung? Eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank liegt ja auch schon vor.

Kann ich also letztlich mit der Kaufpreiszahlung nach dem 1.12. rechnen, oder, falls die Auflassungsvormerkung schon bald da ist und die Bearbeitungszeit der Käuferbank schneller geht auch schon vor diesem Datum rechnen?

Danke für Eure Meinungen!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Colombo1999, 60

Wenn das Notariat alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen hat (Auflassungsvormerkung vom Grundbuchamt bestätigt, ggfs. Negativbescheinigung der Gemeinde hinsichtlich eines Vorkaufsrechts, dazu kann noch einiges mehr kommen, was bei Dir offensichtlich nicht der Fall ist), dann schreibt das Notariat an den Käufer, dass er jetzt bitte den Kaufpreis in Höhe von X auf das Kto. Y zahlen möchte.

Hierzu wird ein realistischer Stichtag im Kaufvertrag festgehalten, denn mit der Kaufpreiszahlung und anschließender Übergabe erfolgt der Nutzen-Lasten-Übergang, d. h., ab diesem Tag muss das auch der Käufer das Hausgeld und alle öffentlichen Lasten tragen (letztere meist bereits ab KV-Unterzeichnung). Im Falle einer vermieteten Wohnung stünde ihm ab diesem Tag auch die Miete zu.

In manchen Kaufverträgen lautet es wie bei Dir " ... nicht jedoch vor dem 1.12. ...), in anderen heißt es z. B. " ... 10/14 Tage nach Eintreten der folgenden Fälligkeitsvoraussetzungen: ...".

In Deinem Fall ist einfach geregelt, dass der Nutzen-Lasten-Übergang nicht vor dem 1.12. stattfindet.

Mit der Finanzierung hat das nicht wirklich zu tun. Wenn die finale Finanzierungsbestätigung vorliegt, geht es im Normalfall schnell. Meist erfolgt direkt im Anschluss an die Beurkundung auch die Grundschuldbestellung. Die finanzierende Bank erhält dann eine Ausfertigung des Kaufvertrages vom Notar und schon kommt das Geld.

In Fällen wie Deinem kann man sich, wenn es mit der Auflassungsvormerkung schnell geht, auch - unabhängig vom Vertrag - darauf einigen, dass etwas früher gezahlt wird und dann die Übergabe auch etwas früher erfolgt. Aber Ansprüche in diese Richtung kann keine Partei geltend machen.

Kommentar von raloo ,

Umfassende und gut erklärte Antwort - sehr gut!

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 84

Der Käufer könnte natürlich schon vor dem 1.12. zahlen. Muss er aber nicht. Erst danach wäre er im Verzug und müsste dir den Zinsausfall ersetzen

Kommentar von raloo ,

Laut Vertrag beginnt die 10- tägige Zahlungsfrist am 1.12.; dass er bzw seine Bank jedoch schon früher zahlen (natürlich nachdem die Auflassung eingetragen ist) ist vermutlich aber eher unwahrscheinlich, oder?

Kommentar von DerHans ,

Davon kannst du ausgehen.

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