Frage von KieranN, 35

Versteigerungsvermerk im Grundbuch, Umschuldung trotzdem möglich (auch bei Selbständigen)?

Es handelt sich hier um eine einstweilig eingestellte Zwangsversteigerung ( nach Einigung mit der Gläubigerbank)

Nach 12 Monaten störungsfreier Bedienung der Raten würde die Bank den gekündigten Vertrag zurücknehmen und einen neuen Verhandeln. ( Diese Aussage habe ich aber nicht schriftlich und in soweit ist darauf erst einmal kein Verlass. )

Die jetzige, vereinbarte hohe monatliche Rate über 3100,00 € ist machbar . Sie dient im eigenen Interesse einem schnellen Restschulden Abbau, aber erschwert eine Rücklagenbildung ( für Renovierung, Instandhaltung, Ausbau usw)

Bisherige Versuche einer Umschuldung bei großen Banken wurden mit dem Verweis auf den Versteigerungsvermerk im Grundbuch sofort abgelehnt ( ohne Prüfung). Andere in Frage kommende ( und mir bekannte) Banken finanzieren in diesem Fall keine Selbständigen.

Positive Aspekte -Der Beleihungswert liegt bei nur noch ca. 40% -Gutes Einkommen - teilweise Vermietung - Objekt in Guter Lage/Stadt ( durch den Immobilien Hype gibt es am Standort keine bezahlbaren/Günstige Immobilien mehr ) - Schuldenfrei ( bis auf das Hausdarlehen)

Negative Aspekte ( für die meisten Banken): - Selbständig, Freiberufliches Einkommen - Versteigerungsvermerk im Grundbuch

Welche Konkrete Banke(n) kommt in Frage für solch eine Konstellation, verlangt marktübliche Zinsen, Sieht die hohe Sicherheit im Vordergrund (Wert des Objektes/Restschuld) und kann dadurch über einen Vermerk in Grundbuch hinwegsehen? Wer hat Erfahrungen und kann eine konkrete Bank nennen?

Bitte keine unseriösen Tipps ( von Kreditvermittlern mit Vorkasse für "Auslagen" usw )

Danke :)

Antwort
von wfwbinder, 24

Das wird auf jeden Fall schwierig und hängt vor allem von der Ertragskraft und der Kontinuität der Selbständigkeit ab.

Dann die Frage des Wechsels der Bank. Eine neue Bank wird da sehr schwer rangehen.

Aslo ich würde so etwas nur für Mandanten in Angriff nehmen, weil ich da alle Hintergründe kenne.

Daher mein Rat, das sollte mit dem Steuerberater besprochen werden, oder mit einem Fachberater für Unternehmensfinanzierungen, denn auch wenn es sich um Privatvermögen handelt,ist es durch die Selbständigkeit mit der Vermietungssituation der fraglichen Immobilie, eher wie eine betriebliche Finanzierung zu behandeln.

Gut aufbereitete Unterlagen und dann zu einer passenden Bank in der Gegend, deshalb (man weiß ja nicht von wo Du fragst) kann man schlecht eine Bank nennen.

Kommentar von KieranN ,

Danke für Ihre Antwort.. 

Ich bin Freiberuflich, selbständig Tätig (Seit 1994) und führe kein Unternehmen. Teile vom Haus (Arbeitszimmer, Archiv) werden bereits Steuerlich berücksichtigt.  

Ich gehe nicht davon aus das ein überwiegend Privat genutztes Eigenheim eher einer Betriebliche Finanzierung bedarf oder dies gar möglich ist. 

So oder so bleibt die Problematik des Versteigerungsvermerks.

Kommentar von wfwbinder ,

Ich habe auch nicht gesagt, dass es sich um eine betriebliche Finanzierung handelt, sondern dass sie von der Bank wie eine betriebliche Finanzierung behandelt (geprüft) wird.

Ausserdem ist eine Freiberufliche Tätigkeit schon ein Unternehmen. Sowohl umsatzsteuerlich, wie eben auch bei der Bank und eben keine Anstellung.

Eben wegen des Versteigerungsvermerks, passt die Hausbank mit der Hypothekenbank des gleichen Verbundes/Konzerns eigentlich am Besten.

Wenn man die nicht begeistern kann, muss man gut überlegen, wo man es platzieren will, denn es darf nicht auf dem Markt breitgetreten werden.

Kommentar von KieranN ,

Danke für die erneute Antwort.. 

Die Hausbank und Hypothekenbank (Bausparkasse) sind leider nicht im gleichen Verbund oder Konzern. 

ich weiß nicht ob und wie eine betriebliche Unternehmensfinanzierung in meinem Bereich in Betracht kommen könnte. Es handelt sich lediglich um ein EinMann Unternehmen, ohne Angestellte.

Auch erschließt sich mir noch nicht warum die Behandlung meines Falles unter Betrieblichen Finanzierungsaspekten eine andere für die Banken wäre? 

Kommentar von wfwbinder ,

Na gut, ich bin erst seit 44 Jahren auf dem Gebiet der Steuerberatung tätig und war 5 Jahre Abteilungsleiter in einer Bank. Meine Haupttätigkeit ist es Betriebe aller Art und Größe fit für Kreditaufnahmen zu machen, aber ich bin stets offen, wenn ich was dazu lernen kann.

Ich denke aber ich kann die Frage beantworten.

Es wird bei den Banken vergleichbar eine betrieblichen Finanzierung gesehen, weil ein Freiberufler, oder Gewerbetreibender eben kein Gehalt bezieht. Deshalb sieht man sich eben auch bei einer privaten Finanzierung eben den Betrieb, oder die freiberufliche Praxis an. 

Für eine Bank ist es völlig egal, ob einer mit Angestellten selbständig ist, oder als Alleinunterhalter in einer 1-Mann-Selbständigkeit.

Es geht nur darum, dass der Nachweis gelingt, dass die Einnahmen mit einer gewissen Nachhaltigkeit fließen.

Deshalb ist z. B. auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung notwendig (wird Dir kein Bankmensch ins Gesicht sagen, aber das Fehlen ist ein KO-Kriterium). 

Deshalb rate ich jedem Selbständigen sich einfach eine entsprechende Beratung machen zu lassen (wird von der BAFA subventioniert). Danach klappt es dann auch fast immer.

Kommentar von KieranN ,

Gut, den Nachweis das Einnahmen nachhaltig fließen ist ja aus den Steuerbescheiden, Steuererklärungen, Jahresabschlüssen, Kontoauszügen und der EÜR ersichtlich ( mit Anlagen der Abschreibungen und Investionen usw) .. Dies ist alles gut aufbereitet schon vorhanden .. ich weiß nicht was eine Bank noch mehr braucht und für das damalige Darlehen war dies genug.. 

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist seit Jahren vorhanden.

Wie schon beschrieben, die Finanzen sind in Ordnung, es muss nur eine Bank gefunden werden die nicht sofort die Tür zumacht beim Wort "Versteigerungsvermerk" und dann gar nicht erst prüft :) 

Antwort
von soissesPDF, 21

Keine, http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienkredite-der-weg-zum-eigenen-hau...
Aktuell hängen die Banken selbst am Fliegenfänger.

Bei diesem Vermerk haut keine andere Bank die bisherige Bank aus dem Risiko heraus.

Deine Position mit der bisherigen Bank ist nicht chancenlos, gleichwohl musst Du hart verhandeln.
Das Darlehen steht als "fauler Kredit" in deren Bilanz, die müssen diesen Kredit aus der Bilanz kriegen, notfalls neufinanzieren, sonst legt die Bafin jedesmal den Finger in die offene Wunde.

Kommentar von KieranN ,

Danke für die Antwort und den Link. Die neue Regelung ist mir bekannt. 

Über den Sinn oder Unsinn einer solchen Regelung lässt sich streiten aber bei Beleihungsgrenzen von unter 60% ist der Gläubiger auf der sicheren Seite, besonders in Ballungszentren und Großstädten… Zahlungsausfallrisiken kann man über etwas höhere Zinssätze auffangen. ... auch in meinem Fall geht weder die Bank noch ich Leer aus im falle einer Versteigerung. 

Kein Einkommen oder Arbeitsplatz ist dauerhaft sicher, die Zukunft einer Bonität kann niemand vorhersehen, Beispiele gibt es zuhauf.. Sicherheiten in Form von hohem Eigenkapital , niedriger Restschuld bei werthaltigen Objekten in guter Lage würde ich nach wie vor höher Bewerten, aber ich bin ja kein Gesetzgeber :) 

Zum Thema: Die bisherige Bank hat alle Rückstände, Auslagen und Zinsgewinne von mir zurückbekommen, ob der Kredit dann noch für die Bafin "faul" ist weiß ich nicht… ich hoffe nicht und die Bank bleibt Gesprächsbereit und macht die Kündigung in 12 Monaten rückgängig und hält ihr versprechen.. ich bleib am Ball. 

Kommentar von soissesPDF ,

Die Banken sitzen insgesamt in der Klemme, das Eigenekapital ist in einigen Fällen nicht ausreichend um die Risiken abzudecken (siehe Deutsche Bank).
Ist insgesamt eine Großbaustelle, siehe europäische Einlagensicherung (italienische Banken).

Im Einzelfall, wie vermutlich in Deinem Beispiel, kommt die Bank da nicht raus, siehe BGB, solange die Zinsen und etwas Tilgung gezahlt werden.
Ganz im Gegenteil, wenn das Darlehen sanierungsfähig ist wird sie diesen Weg beschreiten müssen.
Muss aber in jedem Fall an der Bafin vorbei, die solche Vorgänge verschäfter beobachtet.

Was immer auch in 12 Monaten sein wird, das schaust dann.
In dieser Situation wird keine andere Bank den "weißen Ritter" spielen.
Trotzdem ist Deine Verhandlungsposition nicht chancenlos, wenn Du die nötige Härte aufbringst.

Antwort
von hilflos99, 15

ein Versteigerungsvermerk bedeutet, dass man monatelang oder sogar jahrelang seinen Pflichten nicht oder nur teilweise nachgekommen ist. Da traut sich keine neue Bank ran. Am besten bei der derzeitigen Bank bleiben und ev. den Kredit splitten und für die vermieteten Teile weniger zurückzahlen wegen Steuerersparnis

Kommentar von KieranN ,

Sie haben vollkommen Recht, ein Versteigerunsvermerk bedeutet  der Kunde konnte über eine gewisse Zeit Raten nicht bezahlen. 

Die Gründe dafür sind aber so vielseitig und in den meisten Fällen nachvollziehbar. Das viele Banken bei einem solchen Vermerk sofort die Türe zu machen ist  verständlich ( wozu solche Fälle prüfen wenn es noch genügend unbefleckte Kreditnehmer gibt) .. 

nur gebe ich die Hoffnung noch nicht auf das es eventuell Banken gibt die erstmal hinter einen Vermerk schauen und sich zumindest die aktuellen Fakten anhören und Prüfen :)  

ich denke über eine Splitt nach, danke für den Tipp

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