Frage von KaiPohl, 76

Vermietete Eigentumswohnung, was kann ich absetzen?

Hallo,

ich habe eine ganz banale Frage:

Was und in welchem Umfang könnte ich von meinem Gehalt (Steuerklasse 1) alles steuerlich im Rahmen der Steuererklärung geltend machen, wenn ich mir eine Eigentumswohnung kaufe und diese vermiete ?

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Antwort
von DerHans, 38

Die Kosten aus verschiedenen Einkunftsarten können nur beschränkt gegeneinander verrechnet werden. 

Du kannst alle Kosten der Eigentusmwohnung gegen die Mieteinnahme verrechnen. Also Zinsen, notwendige Reparaturen. Kosten die dem Mieter auferlegt werden können sind für dich, steuerneutral.

Antwort
von bwhoch2, 56

Die Steuerklasse spielt keine Rolle. Aber steuerlich ist es immer interessant, denn man kann tatsächlich relativ viel absetzen.

Die wichtigsten Posten sind:

Finanzierungskosten (Zinsen, Bearbeitungsgebühren von Darlehen)

Abschreibung (2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre)

Darüberhinaus:

Du gibst alle Einnahmen an, die Du aus der Vermietung erzielst.

Als Ausgaben gibst Du alles an, was Dir irgendwie Kosten verursacht hat. Damit sind zunächst einmal alle normalen Kassenbelege gemeint, die irgendwas mit der Wohnung zu tun haben, aber dann vor allem sämtliche Nebenkosten, die Du über die Hausgeldabrechnung einmal im Jahr mitgeteilt bekommst. Lediglich Rücklagen kannst Du nicht angeben.

Darüberhinaus auch die Grundsteuer.

Vermutlich wird zumindest ab dem zweiten Jahr immer noch ein positives Ergebnis bleiben, sodass Du von den Mieteinnahmen nur das versteuerst, was als Saldo nach Abzug aller Kosten noch übrig bleibt. Insofern ist die Abschreibung ein sehr wichtiger Posten, denn er ist normalerweise betragsmäßig relativ hoch ohne dass Du wirklich dafür Geld in die Hand nehmen muss.

Nicht zu vergessen aber:

Was Du an Kosten hast, um die Anschaffung zu realisieren, gehört auch mit rein:

Insbesondere sind das die Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Fahrkosten, evtl. Inseratkosten u. ä., was nötig ist, um die richtige Wohnung zu finden und zu kaufen. Alle diese Positionen werden dem Kaufbetrag lt. Vertrag zugeschlagen und erhöhen somit die Abschreibung.

Kaufst Du eine Wohnung die erst dann vermietet werden kann, wenn Du aufwändige Renovierungsarbeiten durchgeführt hast, z. B. neue Fenster, neues Bad/WC, Fußböden u. ä., werden diese auch den Anschaffungskosten hinzu geschlagen, sodass Du sie erst über die Dauer von 50 Jahren im Rahmen der Abschreibung absetzen kannst.

Hier gilt es zu überlegen, ob es nicht möglich ist, zumindest 3 Jahre abzuwarten, bis man bspw. ein Bad renoviert. Die Kosten können dann zwar immer noch nicht auf einmal abgeschrieben werden, sondern sie werden ebenfalls über einen längeren Zeitraum verteilt, aber nicht über 50 Jahre. Steuerlich also besser.

Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder die Mitgliedschaft bei Haus&Grund, damit von Anfang an alles richtig läuft. Die Mitgliedschaft bei Haus&Grund kostet nicht viel, bringt aber viele entscheidende Vorteile.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Vermieter, 28

Wir haben für ein 8 FMH und einer Eigentumswohnung einen Steuerberater der uns gerade mal etwas über 200 € kostet.

Was kann man absetzen? Hier sind genügend Infos.

http://www.finanzstrategien-muenchen.de/wohnung-kaufen-steuerlich-absetzbar/

http://www.finanzen-versicherungen-blog.de/wohnung-kaufen-steuerlich-absetzbar/

https://www.steuertipps.de/haus-wohnung-vermieten

Haus & Grund hat viele nützliche Tipps für Vermieter.

LG 

johnnymcmuff

Antwort
von schleudermaxe, 12

Die anfallenden Kosten und Lasten, höre ich immer wieder.

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