Frage von lachs4709, 119

Vermieterin möchte Miete erhöhen, legt 8 Objekte in seinem Haus vor bei denen er selbst erst kürzlich Miete erhöhte, alle von 2014 bis 2016. Darf er erhöhen?

Gerade geschaut in der Anlage hat die Vermieterin 8 Objekte von 2014 bis 2016 vorgelegt und nicht von 4 Jahren. Darf dann erhöht werden? Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 BGB) Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. Ist das dann auch durchschnittlich? Das zweite was mir aufgefallen ist. Im Firmenkopf steht die Firma und die Erhöhung hat die Sekretärin geschrieben. Sie ist aber überhaupt keine Eigentümerin und nicht im Grundbuch eingetragen. Geht das dann überhaupt?

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Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 74

Der Vermieter/Eigentümer hat ein Schreiben verfassen lassen, das ein Mieterhöhungsverlangen an dich darstellt und als Begründung 8! Vergleichsobjekte im gleichen Haus benannt. Falls da mindestens 3 Vergleichswohnungen mit der gleichen Zimmeranzahl, Ausstattung und annähernd gleicher Wohnfläche darunter sind, kann das ausreichend sein.

Um wieviel % soll denn die Miete erhöht werden? Wann war die letzte Mieterhöhung? Allerdings, ohne Vollmacht kann die Sekretärin zwar schreiben aber das MEV ist nicht rechtswirksam.

Das Fehlen des Hinweises auf das Sonderkündigungsrecht im MEV ist nicht problematisch, weil das dem Mieter laut BGB ohnehin zusteht, wenn er das MEV nicht anerkennen will.

Auch wenn du hier nicht zustimmst und in der Wohnung bleibst, wird dem Vermieter spätestens bei der Vorbereitung einer Klage auf Zustimmung zum MEV gegen dich der Anwalt des Vermieters das wertlose MEV dem Vermieter klarmachen und damit ein neues, nun rechtswirksames MEV dir übergeben. 

Also nicht widersprechen und nicht zustimmen. So gewinnst du Zeit und sparst Geld.

Kommentar von lachs4709 ,

Das war für mich eine hilfreiche Antwort. Ich habe aber gelesen, dass man das MEV nach spätestens 14 Tagen, wenn keine Vollmacht beigefügt ist, Zeit hat den Vermieter aufmerksam zu machen.

Aber wenn ich dann nichts mache, gilt dann das nicht als Zustimmung wenn ich dann nicht darauf hingewiesen habe. Nicht dass dann der Vermieter eine Zustimmungsklage macht und sagt, dass ich keinen Hinweis innerhalb 14 Tagen gegeben habe und ich bleibe auf den Gerichtskosten sitzen.

Um wieviel Prozent die Miete steigen soll kann ich überhaupt nicht sagen, da zum einen in meinem Mietvertrag nicht steht ob ich Inklusivmiete habe oder nicht.

Es steht nur:

a) Mietzins 270 Euro

b) Nebenkosten 0 Euro

Darf man auch auf die Warmmiete erhöhen oder nur auf Kaltmiete?

Es soll auf 300Euro erhöht werden. Wenn die Kaltmiete die Hälfte wäre, also 135Euro dann würde die Kappungsgrenze verletzt. Aber so weiß man überhaupt nicht was los ist. Es stehen auch keine QM Angaben im Mietvertrag. Bei den Vergleichsobjekten stehen jedoch QM-Angaben dabei mit 18,52QM. Muss ich jetzt mein Zimmer selbst ausmessen? In der Stadt sind die Kaltmieten bei 6,70Euro. Da ich jetzt aber nicht weiß wieviel Nebenkosten dass ich habe, da ich keine abrechnung erhalte, kann ich auch nicht sehen ob Mietwucher vorliegt. Die anderen bezahlen dann 16,20Euro/QM. Aber ich weiß nicht ob das durchschnittlich Vergleichsobjekte sind, da die Mietverträge alle von 2014 bis 2016 sind und ich gelesen habe, dass die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre bezahlt werden mussten. Das ist jetzt allenfalls ein Schnitt von 1 Jahr, da die meisten von 2016 sind.

Kommentar von Gerhart ,

Nach deinem weiterführenden Kommentar stellt sich heraus, dass du mit einem Inklusivmietvertrag gesegnet bist. Der Mietpreis kann nur dann angepasst werden, wenn die Möglichkeit der Anpassung aufgrund gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Felt diese Vereinbarung, dann ist jedes Mieterhöhungsverlangen rechtsunwirksam. Somit ist es auch niocht zwingend erforderlich die m² der Wohnfläche im MV anzugeben. Die Abrechnung de Heizkosten ist nicht vorgesehen, obwohl die Heizkostenverordnung das zwingend vorschreibt. Wie wird der Bezug von Elektroenergie und Kosten für Kommunikation in diesem MV geregelt?

Kommentar von lachs4709 ,

Energiekosten ist da mit drin. Es findet sich auch keine Klausel im Mietvertrag, dass aufgrund gestiegener Nebenkosten die Miete erhöht werden darf. Ich habe dann die Erhöhung abgeschmettert. Sie schrieb dann selbst, dass ich recht habe und dass eine einseitiges Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist. Deshalb kommt sie jetzt mit dem Zustimmungspflichtiegen Mieterhöhungsverlangen, bringt aber ihre Vergleichsobjekte mit Mietvertägen von 2014 bis 2016. Weil ich gelesen habe, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der letzten vier Jahre in der Gegend für eine vergleichbare Wohnung bezahlt sein müssen. Die wurden ja aber nur max. 2 Jahre bezahlt.

Kommentar von Gerhart ,

Die Vermieterin sollte sich von einem Fachanwalt für Mietrecht hinsichtlich der Gestaltung ihrer Inklusivmietverträge beraten lassen. Ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen durch ein zustimmungspflichtiges zu ersetzen ist einfach Mumpitz. In deinem Fall ist jedes Mieterhöhungsverlangen obsolet, weil es der Mietvertrag nicht hergibt.

Die Vermieterin will vermutlich ohne Gesetzesgrundlage hier eine Mieterhöhung durchsetzen. Stecke ihre Post zu dieser Sache in den Rundordner und fertig.

Jetzt mal zu den Heizkosten: Im Mehrfamilienhaus ist die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch zwingend durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Klopfe mal auf den Busch und lass dir eine Kalkulation der Inklusivmiete übergeben ohne auf die Besonderheit der Heizkosten hinzuweisen. Gibt die Vermieterin keine Kalkulation heraus, dann kannst du auf ungerechtfertigte Bereicherung klagen. Bekommst du die Kalkulation, dann ist zu ersehen, welchen Anteil die Heizkosten darin haben. Dann forderst du die Vermieterin auf, den Mietvertrag auf einen Teilinklusivvertrag zu ändern, somit die Heizkosten auszugliedern und gleichzeitig die Installation einer Messeinrichtung an deinen Heizkörpern zu verlangen. Die Kostenpauschale für Heizung kannst du nun um 15% mindern, weil nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde, den damit entstandenen Geldbetrag kannst du 3 Jahre rückwirkend bzw. ab Mietbeginn als Schadensersatz fordern.

Insgesamt stinkt der ganze Laden sehr intensiv nach Mietwucher. Wie groß ist deine Wohnung? pro m² 6,70€ Grundmiete, max. 4,00€ pro m² für pauschale Betriebskosten und eventuell 2,00€ pro m² für Möbel/Ausstattung etc. - da wäre 12,70€/m² die absolute Schmerzgrenze. Du musst also keine Gewissensbisse beim Vorgehen gegen die Vermieterin haben.

Kommentar von lachs4709 ,

18,5QM ist das App. Wenn ich jetzt einfach warte und nichts mache und sie zieht von meinem Konto ab dem 1. Juli 2016 den erhöhten Betrag von 300Euro von meinem Konto ein, kann ich da noch widersprechen oder muss ich bis 30.6.2016 widerspreche, da sie geschrieben hat, dass sie bis 30.6.16 wenn sie nichts hört von mir ggfs. auf Zustimmung klagt. 

Kommentar von Gerhart ,

Unabhängig davon, dass jedes Mieterhöhungverlangen deiner Vermieterin rechtsunwirksam ist, sie hat dir kein MEV zustellt sondern Ihre unbevollmächtigte Sekretärin, das MEV ist daher aus sich heraus nicht rechtswirksam. Keine Zustimmung deinerseits induziert die Klage der Vermieterin auf Zustimmung. Deine sofortige Reaktion kann nur im Widerruf des Lastschrifteinzugverfahrens liegen. Statt dessen solltest du einen Dauerüberweisungsauftrag bei deiner Bank einrichten und deiner Bank Mitteilung machen, dass der Lastschrifteinzug gekündigt wurde. Die Vermieterin sträubt doch nur das Gefieder. Einer Klage kannst du sehr gelassen entgegen sehen.

Antwort
von tuedelbuex, 73

Vermutlich wirst Du die Erhöhung akzeptieren müssen.....es wird kaum an den Vergleichsmieten scheitern....bestenfalls der/dem Eigentümer/in etwas mehr Mühe bereiten, passende Daten bereitzustellen. Auch dass solche Schreiben von der Sekretärin (das ist ihr Job) verfasst werden ist nicht ungewöhnlich. Und verfügt sie über entsprechende Vollmachten (evtl. "Prokura") darf sie diese Schreiben sogar unterzeichnen. Auch (bislang geduldete) Mietmängel berechtigen nicht zur Ablehnung dieser Erhöhung. Sie müssten gesondert gemeldet und auf Behebung gedrängt werden....

Antwort bitte nicht negativ bewerten! Bin selber Mieter und habe gerade ähnliche Erfahrungen gemacht....und die Miete erhöht bekommen....

Kommentar von lachs4709 ,

Ich habe nämlich gelesen, dass eine Vollmacht beigefügt werden muss. Es lag aber keine bei. Außerdem war auch kein Sonderkündigungsrecht dabei. Die könnte das dann bei Gericht nachbessern, muss dann aber sämtliche Rechtsanwalts- und Gerichtskosten bezahlen.

Kommentar von lachs4709 ,

Ohne Vollmacht geht da garnichts auch wenn es ihr Job ist, so muss sie sich um eine Vollmacht bemühen. Schliesslich steht sie nicht im Grundbuch. Mit Prokura hat das nichts zu tun. Sie muss sich gegenüber dem Mieter ausweisen. Unterzeichnen kann sie viel, es bleibt unwirksam solange keine Vollmacht beigefügt ist.

Kommentar von tuedelbuex ,

Sie handelt im Auftrag ihres Chefs.....nimm es einfach hin! Außer Stress und Unstimmigkeiten wird es Dir nichts bringen, dagegen vorzugehen. Hauseigentümer/Hausverwaltungen wissen im Allgemeinen um die Legalität und die Rechtmäßigkeit ihres Handelns. "Mit dem Kopf durch die Wand" bringt Dich nicht voran.....auch wenn ich Deine Wut und Deinen Unmut nur zu gut verstehen kann......

Kommentar von lachs4709 ,

Die wissen eben überhaupt nicht um die Legalität ihres Handelns. Ich habe kürzlich von ihr ein Mieterhöhungsverlangen abgewehrt. Sie wollte die Miete erhöhen und ich habe geschrieben, dass das unwirksam ist, weil es nicht begründet ist dass sich angeblich die Nebenkosten erhöht haben sollen, da Heizöl seit 2015 günstiger geworden ist, ebenso Strom. Außerdem ist eine einseitige Mieterhöhung unwirksam, da der Mieter gem §558 zustimmen muss.

Sie schreibt, dass sie mir hier Recht geben muss. Also weiß sie überhaupt nicht um die Legalität ihr Handelns. Sie ist weder Hauseigentümerin, noch Hausverwalterin. Ich war bis letzen Jahres noch Wohnungseigentümer, habe etliche Verfahren gegen die Eigentümergemeinschaft gewonnen - alles ohne Anwalt. Auch gegen einen Staatsanwalt habe ich schon geklagt. Auch er musste dann irgendwann klein beigeben.

Mit Mietmängel hat das alles nichts zu tun und ist eine andere Baustelle. Auch könnte ich noch Mietminderung machen, da sie meinen Parkplatz weggenommen hat.

Im übrigen sind das auch keine durschnittlichen Vergleichsmieten, wenn sie nicht 4 Jahre alt sind.

Kommentar von tuedelbuex ,

Weißt Du was? Nimm Dir einen Anwalt und versuche Deine Anliegen mit dessen Hilfe durchzuboxen! Mein Eindruck ist, dass Du ein Querulant bist, der ums Verrecken Recht bekommen möchte....da bist Du hier falsch! Die Nutzer hier können zwar evtl. über rechtliche Fragen aufklären, aber kein Recht sprechen. Diese Tatsache scheint Dir entgangen zu sein......

Kommentar von lachs4709 ,

Hier geht es überhaupt nicht ums Recht sprechen und auch nicht "ums Verrecken Recht bekommen". Hier geht es nur, welche gesetzliche Möglichkeiten dass man hat und davon scheint dein Kenntnis- und Wissenstand weit, weit entfernt zu sein. Ansonsten hättest Du auch nicht dein Prozess verloren und hättest dich vorher kundig gemacht.

Du kommst hier mit allgemeinen Aussagen daher, die überhaupt nicht fundiert sind. Die dürfen das... etc. Einfach nur dummes Zeug daher geplärrt. Dies ist ein Forum wo sich die Leute gegenseitig helfen sollen. Es geht auch nicht um "nimm dir einen Anwalt" oder solche blöden Vorschläge. Die kosten nur unsinnig Geld. Außerdem kann auch ein Rechtsanwalt kein Recht sprechen. Also was sollen dann deine dummen Vorschläge. Du widersprichst dir doch selber wenn du meinst, dass ein Anwalt Recht sprechen kann.

Dass du null Ahnung hast, hast du bereits bewiesen wenn du schreibst, dass eine Sekretärin die nicht im Grundbuch steht und keine Eigentümerin ist, eine Mieterhöhung vornehmen darf. Hier hättest du zumindest einen Paragraphen anführen müssen, der deine Aussage stützt.

Das schlimmste ist aber, dass du meine Frage offensichtlich nicht einmal gelesen hast. Ansonsten hättest du merken müssen, dass in § 558BGB steht, dass die Mieten ortsüblich sind wenn die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden.

Und meine Frage lautete, ob das dann durchschnittlich ist wenn ich nur 8 Vergleichswohnungen von 2014 bis 2016 vorgelegt bekam und eben nicht von den letzten 4 Jahren.

Du hast bestimmt nicht studiert, sonst hättest du das zumindest gelesen und beantwortet - stimmts. Und dazu sind Foren durchaus da, dass man auch eine Frage zu Ende liest.

Kommentar von Heidrun1962a ,

Eine Vollmacht braucht nicht dabei gelegt werden. Wenn ich einen Kreditvertrag  als Darlehnsgeber mit unterschreibe, muss ich auch keine Vollmacht meiner Bank vorlegen, dass ich diesen Kredit geben darf.

Wie kommst du eigentlich auf den Zeitraum von 4 Jahren. Ich habe das im 558 BGB nicht gefunden.  

Kommentar von lachs4709 ,

"Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558
BGB) Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten
vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt
wurden."

www.finanztip.de/mieterhoehung/

Wenn du als Darlehnsgeber einen Kreditvertrag unterschreibst, weshalb solltest du eine Vollmacht benötigen.

Ein Kredit ist eine "bewegliche" Sache.

Ein Haus oder Wohnung ist keine "bewegliche" Sache. Kein Dritter kann einen Mietvertrag machen, weil er eben kein Eigentümer ist, genauso kannst du auch eine Wohnung nicht für jemand anderes veräußern oder aber eine Miete für jemand anderes erhöhen. Eben weil du kein Eigentümer bist. Ohne Vollmacht geht hier überhaupt nichts. Du kannst auch kein Fahrzeug, wenn du nicht Eigentümer bist und nicht im fahrzeugbrief stehst, auf dich zulassen. Du benötigst hierzu eine Vollmacht.

Kommentar von tuedelbuex ,

Das schlimmste ist aber, dass du meine Frage offensichtlich nicht einmal gelesen hast.

Oh doch, das habe ich! Du aber offenbar meine Antwort und Kommentare nicht! Denn weder behaupte ich, dass ein Anwalt Recht spricht noch behaupte ich, dass eine Sekretärin eine Mieterhöhung vornimmt...sie setzt das Schreiben auf und unterzeichnet im Auftrag ihres Chefs.....ebenso wie ich schreibe, dass diese Erhöhung kaum an den vorgelegten Vergleichsmieten scheitern wird.....dann werden eben weitere Objekte und dazugehörige Mieten nachgeliefert...

Auch schreibe ich nirgends, dass ich einen Prozess verloren hätte. Ich laufe nicht blindwütig zu Gericht und klage ohne Sinn und Verstand (und ohne mich vorher gründlich informiert zu haben), denn ich habe nicht die Angewohnheit, bei jedem Pups wie ein HB-Männchen in die Luft zu gehen.....Lesen und verstehen ist offenbar nicht Deins....und ich frage mich auch, was ein evtl. Studium (sofern nicht Jura, Schwerpunkt Mietrecht) mit dieser Frage, den Antworten und Kommentaren zu tun hat. Du wirst z.T. unsachlich, teils mit Tendenz zur Beleidigung, nur weil Du hier nicht die Antwort erhältst, die Du Dir erhofft hast. Ich frage mich, auf wen das Attribut "bildungsfern" hier eher zutrifft.......

Kommentar von lachs4709 ,

Also Studium ist bei dir nicht - richtig? Ein Studium hat deshalb was zu tun, dass ein Akademiker gleich welcher Art fundierte Antworten liefert und auch auf Fragen eingeht. Man muss dazu kein Jura studiert haben, würde z.B. auch BWL ausreichen.

Ich habe hier ganz klar geschrieben: Ortsüblich sind Mieten die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden.

Und habe auch geschrieben, dass ich 8 Vergleichsobjekte nur von 2014 bis 2016 vorgelegt bekommen habe. Wenn du nämlich mitdenken würdest, hättest du erkennen müssen, dass aus den Jahren 2014 bis 2016 niemals ein Durchschnitt von vier Jahren heruaskommen kann. Allenfalls einen Durchschnitt von 1,5 Jahren.

Also was wäre die Rechtsfolge? Kann er dann um das Verrecken erhöhen? Wenn ich einmal deine Sprache benutzen darf.

Das meine ich nämlich mit studiert haben. Ein Akademiker erkennt so etwas. Eine Möchtegernsekretärin möchte und kann so etwas nicht erkennen. Dazu braucht es kein Jurastudium und auch dein Verweis auf einen Fachanwalt geht ebenfalls in die falsche Richtung, da er nur Geld kostet.

Hier ist Intelligenz gefragt. Zuerst schauen, lesen, prüfen und dann handeln. Aber wenn es schon beim Lesen hapert und zum wiederholten male keine Antwort kommt dann hat das auch mit dem Willen zu tun.

Antwort
von webya, 45

Der Sekretärin wurde der Auftrag zum Schreiben des Briefes gegeben. Hast du denn mal ins Handelsregister gesehen, vielleicht steht sie sogar da drin. 

Es liegen 8 Objekte als Vergleich vor, bei denen die Miete höher ist. Von daher hat der Vermieter alles richtig gemacht. 

Kommentar von lachs4709 ,

hast du eigentlich meine Frage richtig gelesen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gem. §558 BGB 4 Jahre bestand haben muss und die vorgelegten Objekte und Mietverträge erst seit 2014 bis 2016 bestehen?

Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. 

Kommentar von webya ,

Wo steht da etwas von 4 Jahren im BGB? Diesen Passus habe ich nicht gefunden und kenne ich auch nicht.

Kommentar von lachs4709 ,

http://www.finanztip.de/mieterhoehung/

"Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 BGB) Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden."

Kommentar von webya ,

Innerhalb der letzten 4 Jahre. Das heißt nicht, dass diese Miete bereits 4 Jahre gezahlt wurde.

Kommentar von lachs4709 ,

was heisst es dann? Im Schnitt innerhalb der letzten 4 Jahre. Wenn ich nur Wohnungen von 2014 bis 2016 habe, kann ich schlecht einen Schnitt von den letzten 4 jahren haben. Allenfalls einen schnitt von 1 Jahr oder 1,5 Jahren.

Kommentar von webya ,

Mieten werden ja oft innerhalb dieser 4 Jahre erhöht. Als Vergleichsmiete gilt immer der Preis der Wohnung der gerade gezahlt wird, auch wenn es vielleicht erst 3 Monate oder 1 Jahr ist. Es ist ein Zeitraum von max. 4 Jahren zulässig. Es gibt ja z.B. auch neue Wohungen die teuer im Jahre 2010 vermietet wurden, für die aber der Mietpreis (Lage vielleicht doch nicht so gut, Baumängel etc.) reduziert wurde. Diese Mieten dürfen nicht mehr als Vergleichsmiete für andere Objekte heran gezogen werden. 

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Dazu sind mehrereVergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen. Der Zeitraum muss nicht  abgedeckt werden.

In deinem Fall gilt, es gibt vergleichbare Wohnung(en) für die ein höherer Mietpreis gezahlt wird. In deinem Fall ja wohl auch noch mehrere Wohnungen. Von daher hat dein Vermieter einen ausreichenden Nachweis erbracht.

Kommentar von lachs4709 ,

Die Rechtsanwältin und Professorin Frau Dr. Britta Schön schreibt aber die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung bezahlt werden. Wenn ich jetzt nur Mieten heranziehe mit ganz neuen Mietverträgen sind die i.d.R. teuerer, weil man sich die teuersten herauspickte.

Deshalb hat man mir auch von 2014 bis 2016 vorgelegt und nicht von z.B. 2010 bis 2016, sodass man einen repräsentativen Querschnitt aus vier Jahren gehabt hätte. Wohnungen von 2014 bis 2016 geben niemals einen Schnitt aus den letzten vier Jahren, da nicht einmal eine einzige dabei ist, welche vier Jahre alt ist.

"Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden." Neuere Mietverträge sind i.d.R. teuerer was logisch ist. Der Vermieter kann leichter eine höhere Miete verlangen und sogar 10 Prozent über dem Mietspiegel vermieten, sofern es einen Mietspiegel gibt.

Kommentar von webya ,

Dann hat der Vermieter doch alle Angaben geliefert. 

Kommentar von lachs4709 ,

Es ist wohl keine ortsübliche Vergleichsmiete wenn vom Durchschnitt der letzten vier Jahre gesprochen wird.

Kommentar von lachs4709 ,

Du schreibst doch selbst:

Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Kommentar von lachs4709 ,

Es heisst hier: "...im Schnitt..." Von 2014 bis 2016 ergibt kein Schnitt von 4 Jahren!!

Ich habe hier ganz klar geschrieben: Ortsüblich sind Mieten die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden.

Wenn jemand erst im Jahr 2014 einzieht oder erst im Jahr 2014 eine Mieterhöhung bekam, kann logischerweise erst 2 Jahre die erhöhte Miete bezahlen und gibt nie und nimmer ein Schnitt von 4 Jahre - um Himmels Willen.

Du schreibst ja selbst von einem repräsentativen Querschnitt.

Solltest vielleicht wissen was das ist wenn Du schon zitierst.

Maßgebend ist der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Man sollte auch verstehen was man zitiert.

Also hast Du Unrecht mit deinem Geschwafel.

Kommentar von webya ,

Im Gesetzt heißt es in den letzten 4 Jahren. Das heißt nicht, dass die gesamten 4 Jahre ausgeschöpft sein müssen, sondern nur innerhalb von 4 Jahren die Vergleichsmiete vorhanden sein muss. Auch wenn Wohnungen erst 1 Jahr zu der höheren Miete vermietet wurden können sie zur Vergleichsmiete heran gezogen werden. 

Es heißt innerhalb diesen Zeitraumes und da liegen die Wohnungen ja drin, wenn es 2 Jahre sind. 

Kaum eine Mietwohnung hat über 4 Jahre den gleichen Mietzins. 

Kommentar von lachs4709 ,

Nein, es heisst im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre. Natürlich können auch Vergleichswohnungen mit nur einem Jahr herangezogen werden. Dann benötige ich aber auch Wohnungen bei denen der Mietvertrag z.B. 2010 gemacht wurden. Ansonsten komme ich eben auf keinen Schnitt von vier Jahren.

Es heisst eben nicht, dass sie nicht älter als vier Jahre sein dürfen, sondern dass im Schnitt ein repräsentativer Querschnitt von vier Jahren ergeben muss. Sonst könnte sich jeder die teuersten Vergleichsobjekte herauspicken, wo der Mietvertrag erst vor einem Jahr gemacht worden ist.

Meine Mietwohnung hat über 4 Jahre den gleichen Mietzins, seit 2009 sogar. Auch ich war schon Vermieter und habe 7 Jahre die Miete nicht erhöht.

Kommentar von webya ,

Da hst du den Paragraphen nicht richtig interpretiert. Es können tatsächlich 5 Wohnungen mit einer Mieterhöhung von vor einem Jahr genommen werden. Es müssen dazu nicht noch Wohnungen genommen werden die 8 Jahre die hohe Miete zahlen. Der Zeitraum muss die 4 Jahre nicht kompett abdecken. Frage am Besten beim Mieterverein nach. Die werden dir dieses bestätigen. 

Kommentar von lachs4709 ,

Wenn ich zwei Objekte mit nur 1 Jahr habe, so lautet die Gleichung:

4 = (1 + 1 + x)/3

x = 10

Also muss bei der anderen Wohnung der Mietvertrag vor 10 Jahren gemacht worden sein. Ansonsten kommt man auf keinen Schnitt von vier Jahren.

Kommentar von webya ,

Diese Gleichung kannst du so nicht aufstellen. Es müssen nicht 4 Jahre durchschnittlich für eine Vergleichsmiete nachgewiesen werden. Wann verstehst du endlich, dass du den Paragraphen falsch interpretierst? 

Wende dich an den Mieterverein und die werden dir sagen, dass für die Wohnungen auch 6 Monate als Nachweis reicht. 

Nach deiner interpretation würde es kaum zu Mieterhöhungen kommen, da dieser Nachweis gar nicht zu führen ist.  

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