Frage von Jeandarc, 84

Vermieter tut so, als hätte er Widerspruch und Mietminderungsankündigung nicht erhalten. Was nun?

Seit einiger Zeit "streiten" wir uns mit unserem Vermieter wegen unberechtigter Mieterhöhungsforderung. Am 30.12. schrieb ich ihm auf seine Email, dass ich die Sache rechtlich prüfen möchte und ihm a.G. der Feiertage erst innerhalb von 2 Wochen eine Antwort dazu schreiben kann (innerhalb dieses Schriftverkehrs hatte ich bereits auf die Mängel in der Wohnung hingewiesen - darauf hat er aber gar nicht reagiert. Nach Abklärung der Rechtslage (zu unseren Gunsten) schrieb ich ihm innerhalb von einer Woche per Post. Wies auf die unzulässige Forderung hin und kündigte die Mietminderung an, wenn er nicht innerhalb von 14 Tagen reagiert (einige Mängel wurden innerhalb von 2 Jahren mehrfach schriftlich mitgeteilt u nie zur Kenntnis genommen). Außerdem mahnte ich die verspätete Zustellung der Betriebskostenabrechnung an.

Zum 1.2. minderte ich nun also die Miete mit Hinweis im Verwendungszweck auf unser Schreiben. Heute kriege ich von ihm eine Email, dass bei meiner Mietzahlung der Differenzbertrag zur vereinbarten Miete und die BK-Nachzahlung fehle und er droht mit Klage, wenn nicht innerhalb von 7 Tagen gezahlt wird. (er tut also so, als hätte er unser Schreiben nie erhalten und der Verwendungszweck unserer Mietzahlung scheint ihn auch nicht stutzig zu machen).

Ich hab ihm postwendend unser Originalschreiben angehängt uns zurückgeschickt.

Welche Rechte/Möglichkeiten habe ich denn nun eigentlich? Ich werde morgen auch meinen Rechtsbeistand befragen - aber würde bereits jetzt gerne schon irgendwelche Tipps haben (da solche Hiobsbotschaften natürlich immer zu solchen Uhrzeiten kommen).

Antwort
von Interesierter, 44

Wenn der Vermieter den Erhalt der Schreiben bestreitet, liegt die Beweislast für den Zugang bei dir. Wenn du den Nachweis nicht erbringen kannst, gelten die Schreiben als nicht empfangen und du musst mit den Mängelanzeigen von vorne anfangen. 

Du solltest auf keinen Fall die Mietminderung wegen Mängeln mit dem Widerspruch auf das Mieterhöhungsverlangen vermischen. Das sind zwei vollkommen von einander getrennte Vorgänge. 

Ob das Mieterhöhungsersuchen berechtigt ist oder nicht, wäre zu prüfen. Falls das jetzige Ersuchen an der Kappungsgrenze scheitert, darfst du damit rechnen, dass ein neues Ersuchen unter Einhaltung der Kappungsgrenze nachgeschoben wird. Das kann er bis zum erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmässig machen, immer 20% innerhalb von 3 Jahren. Da ist die bisher günstige Wohnung dann ganz schnell richtig teuer. 

Ob du dir den Stress, der da in Zukunft auf dich zukommen wird, wirklich antun willst, musst du letztlich selbst entscheiden. 

Kommentar von Jeandarc ,

Kappungsgrenze liegt in Berlin bei 15% - zudem darf damit aber auch nicht der Mittelwert des Mietspiegels überschritten werden. Habe ich alles rechtlich abgeklärt. Die Mängel habe ich bereits mehrfach angemahnt und er hat zwar auf diverse Schreiben geantwortet, nicht aber auf die darin erwähnten Mängel. Zu einigen habe ich aber auch seine schriftliche Zusage der "zeitnahen" Behebung (das war vor einem Jahr und passiert ist nix).

Kommentar von Interesierter ,

So ganz verstehe ich das nun aber nicht. Auf der einen Seite schreibst du, dass du eine Wohnung nicht zu diesem Preis bekämst, auf der anderen Seite, deutest du an, dass durch die Erhöhung der Mittelwert des Mietspiegels überschritten würde. Da haut irgendwas nicht hin. 

Wenn du über Rückantworten auf deine Schreiben deren Zugang beweisen kannst, ist da ja alles in Ordnung. Wie du den Beweis führst, ist nicht wichtig. Wichtig ist, dass du ihn im Streitfall führen kannst. 

Zu der Minderung möchte ich anmerken, dass nicht jeder Mangel gleich zu einer Minderung der Miete berechtigt. Hierzu muss die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt sein.

Antwort
von Minzy23, 34

Ganz wichtig solche Sachen immer per Einschreiben verschicken. Auch bei der E-Mail mit der Ankündigung das du das erst Erfragen willst kann er behaupten er hätte Sie nie bekommen.

Kommentar von Jeandarc ,

Er schickt seinen Kram grundsätzlich nur per Email (und hat mich darauf hingewiesen, dass das rechtlich ok ist - dann ja wohl auch andersrum).

Kommentar von Minzy23 ,

Naja vielleicht rechtlich schon trotzdem kann er behaupten die Mail nie bekommen zu haben besonders wenn er nicht darauf reagiert hat. Vor Gericht könnte er behaupten das diese vielleicht im Spam Ordner gelandet ist oder du dich bestimmt bei der E-Mail Adresse vertan hast. ( So wie du hier alles beschreibst scheint er ja nicht gerade ein ehrlicher Mensch zu sein)

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 27

Grundsätzlich: Sämtlichen Schriftverkehr mit dem Vermieter per Einwurfeinschreiben vornehmen! Sobald das im BK des Vermieters ist, ist es zugestellt, selbst wenn er ein Vierteljahr nicht reinschaut. Die Zustellung wird vom Zusteller protokolliert, bei Einlieferung beim PA bekommst du einen Einlieferungsbeleg.

Zur Mieterhöhung: Wann wurde dir das Mieterhöhungsverlangen zugestellt? Zu wann wird die höhere Miete gefordert? Wie wird diese begründet? Wird im MEV aufgefordert der Mieterhöhung zuzustimmen? Nach Beantwortung dieser Fragen werde ich dir Weiteres daztu mitteilen. Möglicherweise ist das MEV unwirksam.

Mietmängel haben mit Mieterhöhung nichts zu tun.


Antwort
von imager761, 23

kündigte die Mietminderung an, wenn er nicht innerhalb von 14 Tagen
reagiert Zum 1.2. minderte ich nun also die Miete

Wenn man meint, in derart wichtigen Angelegenheiten auf ein Einwurfeinschreiben (aktuell: + 2,15 EUR) verzichten zu können, muss man wissen, was man sich antut: Ohne Kenntnis eines Mietmangels keine Beseitigungspflicht und kein Minderungsanspruch :-O

G imager761

Antwort
von BS3BM, 12

Wenn man schon seit einiger Zeit mit seinem Vermieter "streitet", schickt man ihm diverse Schreiben per Einwurf/Einschreiben um entsprechenden Nachweis führen zu können.

Im Übrigen braucht man einer "unberechtigten Mieterhöhungsforderung" nicht widersprechen. Man stimmt der Mieterhöhung nicht zu, dann muss der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und spätestens da fällt er mit seiner "unberechtigten Mieterhöhung" gehörig auf den Bauch und hat auch noch die Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen. Wie war denn da der Rat bei der Abklärung dieser Rechtsfrage?

Antwort
von Stratege82, 44

Naja, ich empfehle dir, diese Ankündigung per Post als Einschreiben zu versenden, denn dadurch ist der Empfänger verpflichtet, die Annahme zu bestätigen. Nimmt er sie nicht an, bestätigt das die Verweigerung, was dir auch weiterhelfen kann.

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