Frage von zahaar, 140

Vermieter kündigt fristlos und droht mit Anwalt. Wie soll ich reagieren?

Hallo zusammen,

Wir wohnen in WG und ich miete ein Dürchgangszimmer zum Dachboden, der als ein Lager bei uns benutzt werden. In meine Zimmer befindet sich ein Boiler für heisse Wasser. Erst war alles gut aber seit einige Zeit versucht mein Vermieter meinen Vertrag zu kündigen, erst mit frist und jetzt ohne. Der Grund steht in Kündigunsschreiben als nachhaltige Hausfriedenstürung mit der folgenden Beschrebung: 1. Ich schliesse die Tür in meines Zimmer (seit eine Woche, wenn ich weg bin) so Vermieter kann nicht auf Dachboden und zum Boiler kommen (ich lasse den Boiler ein, wenn das Zimmer geschlossen ist, der Vermieter per E-Mail informiert wurden). 2. Der Boiler nicht genug warm ist, so manchmal muss Vermieter morgen unter 30 grad duschen (das war eigentlich zweimal in der Zeit, wenn das Zimmer nicht gesperrt war und der Vermieter könnte selbst den Boiler ein machen um Wasser beliebig aufzuwarmen). 3. Ich eingehalte nicht die Wohnungsordnung (der Vermieter hat letztens eine neue Wohnungsordnung aufgehängt, obwohl wir haben schön eine feste Hausordnung im Vertrag, der ich folge). 4. Ich werweige persönliche Gespräche (ich vorschlage statt alles schriftlicht per Email besprechen). 5. Der Vermieter angeschrien werden (wir haben beide laut gestreitet). 6. Der Vermieter gedroht mit Polizai werden (wenn der hat regelmässig meine Frau schikaniert). Was werden Sie beraten (ausser Wochnungssuche, das mache ich auf jedem Fall)? Darf der Vermieter alles so machen? Wie lang dauert das bis der Vermieter eine Räumungsklage offen kann? Wie schnell soll ich auf einem Brief vom Gericht antworten, wenn alles bis die Räumungsklage kommt? Danke, dass Sie diese Tratscherei bis Ende gelesen haben) Jede Meinung ist willkommen.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 61

Der Dachboden ist also Bestandteil der Mietsache. Der Vermieter hat dort nichts ohne deine Genehmigung zu suchen. Wieso muss der Boiler ständig auf und zu geregelt werden. Das sind doch automatisierte Vorgänge. Auch hier hat der Vermieter versäumt sich ein Zutrittsrecht zum Raum mit dem Boiler im Mietvertrag sichern zu lassen. Eine Hausordnung im Mietvertrag kann nicht ohne deinen Genehmigung geändert werden. Extrahausordnungen sind nicht Bestandteil des Mietvertrages, gelten also nicht. Streitgespräche stellen keinen Kündigungsgrund dar. Beleidigungen unter Zeugenschaft Dritter können ein K-Grund sein, aber nicht für fristlose Kündigungen. Vermutlich hat der Vermieter keine Abmahnung erteilt. Im Mietvertrag und in der Kündigung kann auf die Anwendung des §545 BGB durch Widerspruch des Vermieters hingewiesen worden sein. Fehlt dieser Widerspruch, dann kannst du 15 Tage nach Kündigung das Mietverhältnis unbeschadet fortsetzen. Falls doch vorhanden und du ziehst nicht aus, kann der Vermieter am Amtsgericht Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erheben. Dazu wird er vermutlich einen Anwalt beauftragen. Es kann also ca. 4 Wochen bis zur Erhebung der Klage nach Kündigung dauern. Das Gericht stellt dir diese Klage zu und wird dich auffordern zu entscheiden, dass du dich gegen diese Klage zu verteidigen gedenkst. Deine Entscheidung solltest du dem Gericht sofort mitteilen. Danach wird die Klageschrift mit Begründung zugestellt, ab hier empfiehlt es sich selbst einen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen. Falls du finanziell nicht gut stehst, kann der Anwalt Prozesskostenhilfe beantragen.

Kommentar von zahaar ,

Danke für tiefe Analyse. Wir haben mündlich vereinbaren, dass wir machen Boiler nur Abends an, um Strom zu sparen, und weil Boiler zu Laut während der Nacht ist. Den Widerspruch bezüglich 545 besteht leider im Vertrag. Von Ihre Erfahrung, kann das schneller als 4 Wochen dauern? Der Stadt ist klein, 50k bewohnern + Umgebung mit noch ca. 50k. Darf ich mich irgendwie vorher bei Gericht melden? Auf welche Kosten soll ich mich abzählen?

Kommentar von Gerhart ,

Wenn du gegen den Vermieter vorgehen willst, bevor dieser auf Räumung klagt, dann reiche beim Amtsgericht eine Feststellungsklage bezüglich der Kündigung ein. Das solltest du sofort deinem Vermieter mitteilen. Ich glaube aber, dass die Klage des Vermieters vom AG abgewiesen wird, weil die Gründe nicht stichhaltig sind. Einer fristlosen Kündigung kann nicht widersprochen werden, weil das Mietverhältnis damit sofort beendet ist. Das Amtsgericht kann aber infolge deiner Feststellungsklage die Kündigung für wirkungslos ausurteilen. Gerichtsvorkosten hast du zu bezahlen, ev. auch einen Anwalt, ist aber keine Pflicht einen Anwalt zu engagieren.

Antwort
von DerTroll, 78

Ein bißchen schwer zu verestehen, was du da geschrieben hast. Es klingt aber spontan so, als ob er kein Recht zu einer fristlosen Kündigung hat. Hast du vieleicht ein paar Freunde oder Kollegen, die besser Deutsch können? Dann zeig denen mal das Kündigungsschreiben und frag die, was die davon halten. Manches kann ich so jetzt nicht abschätzen. Wenn du z.B. sagst, er werfe dir vor, daß du dich nicht an die Hausordnung hälst. Da mußt du im Mietvertrag genau lesen, wie es formuliert ist. So eine Formulierung wie "Teil des Vertrages ist die Hausordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung" dann gilt grundsätzlich auch, wenn er etwas neues aushängt. Am besten wäre, wenn du mal jemanden sowohl deinen Mietvertrag als auch das Kündigungsschreiben zeigst. Es gibt Einrichtungen, die helfen dir. Z.B. gibt es den Mieterschutzbund, an den du dich wenden kannst. Ggf. solltest du auch einen Anwalt einschalten.

Kommentar von zahaar ,

Danke für Antwort und sorry für die Sprache. Ja, das natürlich macht Sinn, leider beraten sie nur am Montag oder Dienstag. Meine Kollege stimmen: die Hausordnung liegt im Vertrag fest, die Änderungen nur dann möglich, soweit dadurch keine zusatzliche Verpflichtungen des Mieters entsteht. Es gibt keine Formulierungen bezüglich Durchgangszimmer oder Boiler. Aber laut BGB kann der Vermieter aufgrund "nachhaltige Hausfriedenstörung" fristlos kündigen. Und wenn ich ziehe nicht um, denke ich, kann er Räumungsklage einreichen. Ich werde aber zwei Wochen nicht zu Hause sein und kann nicht rechtzeitig auf die Räumungsklage (wenn es kommt) meine Verteidigungsbereitschaft signalisieren. In diesem Fall, soweit habe ich verstanden, verliere ich automatisch.

Antwort
von HarryKlopfer, 59

Ist doch alles o.k. Solange du deine Miete zahlst und den Hausfrieden nicht störst, kann nichts passieren. Dein Vermieter will dich halt loswerden, deswegen droht er dir mit einem Anwalt und kündigt dir fristlos. Das hat aber keinen Zweck, weil er eine Räumungsklage gegen dich einreichen muss. Und das macht er nicht, weil er damit nicht durchkommt. Mach dich locker.

Kommentar von zahaar ,

Ist diese "nachhaltige Hausfriedenstörung" (natürlich, dem Vermieter stört, dass er kann nicht in Dachboden gehen oder muss Wasserboiler selbst einschalten) und mein nicht-Umzug keine mögliche Grunde für Räumungsklage?

Kommentar von HarryKlopfer ,

Nein, das sind keine ausreichende Gründe für eine Räumungsklage. Aber versuche trotzdem besser mit deinem Vermieter auszukommen. Dann wird er dir auch nicht mehr mit einem Anwalt drohen.

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