Frage von Jill03, 85

Vermieter im Recht balkon beschädigt seit einem jahr?

Ich wohne jetzt seit etwa einem Jahr hier mit meiner kleinen Tochter. Vor Einzug hieß es Balkon wird repariert und es wird sowieso renoviert 2016.

Ich habe am Balkon ein Glasdach, was an einer Stelle einen grossen Riss hat, kaputt ist,große Stelle.... und da kommt immer so viel Wasser durch das der halbe Balkon unter Wasser steht. Habe ihn mehrmals drauf aufmerksam gemacht im letzten Jahr das es auch sehr gefährlich ist wenn meine Tochter darunter läuft wenn das runter fällt, besonders wenn noch Gewicht drauf kommt durch Schnee das sehr gefährlich ist und er was machen muss. Sept.August hab ich wegen dem Wasser und auch wegen der Gefahr( jeder der das sah war entsetzt) die schon vorhandenen Markise unter dem Glasdach ausgefahren und nicht mehr reingeholt da so das Wasser zum Grossteil darüber ganz nach vorne läuft und nicht so viel nass ist. Und auch da so weniger Gefahr besteht wenn meine Kleine darunter ist.

Als er das dann sah meinte er ich soll bitte die wieder rein machen die geht ja kaputt sie würde schief hängen und das das teuer wird dann. Ich habe ihm ganz klar gesgat das ich das nicht tun werde,wäre mir zu gefährlich. Und ich bezahle ja auch für den Balkon,der groß ist mit, Ohne die Markise wäre er nicht nutzbar. Er sagte dann er überlegt sich was. Ist NICHT geschehen, erst als ich ihn nun anschrieb wegen einem anderen unerledigten Problem (gibt ein paar wo er nichts tut) sagte er nochmal ich soll sie auf machen. Wisch meinen Fragen aber eher aus nach Abhilfe. Es hieß dann (wie er vor einzug shcon sagte,) das das dach sowieso weg kommt weil ja oben an wohnung ein balkon dran kommt und das so lange offen bleibt.... nunja...muss ich doch nicht dennoch hinnehmen das ich bis dahin das loch akzeptiere!? Ausserdem meinte er ja im monat vom einzug schon das er das jetzt nicht extra machen lassen will weil ja eh renoviert wird(was ja nun ewig her is)

und wenn er dann tatsächlich irgendwann mal was macht muss ich das hinnehmen lange ohne dach leben zu müssen und auch das er da wahrscheinlich ja dann mir das ganze licht wegnimmt mit dem balkon oben drüber?! hab gelesen das es wenn der balkon 3 monate nicht nutzbar ist keine möglichkeit auf mietminderung gibt?! ich bezweifel das er das sschnell von statten gehen lässt.

übrigens ist KEIN abfluss am balkon, da ist drumherum direkt am boden aus fliessen so eine wand wie bei einem wintergarten mit glas und kein ablauf! das wasser sammelt sich immer und sickert dann langsam am rand irgendwie durch,wodurch auch moos wächst usw,,,,

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Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 15

Deine Handlungen vor Abschluss des Mietvertrages:

Besichtigen der Wohnung mit Balkon - Feststellen von Mängeln an der Mietsache - Bitte an den Vermieter  die Mängel vor Mietbeginn zu beseitigen. Der Vermieter SAGT das zu, wenn auch mit einem Zeitverzug bis zu einem Jahr.

Der Vermieter und du unterschreiben den Mietvertrag am Tage des Vertragsabschlusses, der sich vom Tag der Herausgabe der Mietwohnung an dich als Mieter unterscheidet. Im Vertrag wurde nichts schriftlich über Mängelbeseitigung vereinbart.

Deine Handlungen am Tage der Herausgabe der Mietwohnung an dich als Mieter:

Zusammen mit dem Vermieter oder seinen Bevollmächtigen begehst du die Wohnung abermals und stellst wiederum fest, dass u. a. das Glasdach des Balkons immer noch beschädigt ist. Nun wird dieser Mangel von dir in das Übergabeprotokoll eingetragen. Hier kann eine Fristsetzung zur Behebung des Mangels vereinbart werden, an die sich der Vermieter halten sollte, denn du erklärst dem Vermieter danach schriftlich, dass du bei Überschreiten der Frist dein Zurückbehaltungsrecht der Miete von etwa 20%
ausüben wirst und gleichzeitig eine Mietminderung von etwa 5 % tagfertig nach Verstreichen de Frist ausführen wirst, bis der Mangel beseitigt ist.

Wenn du das Zurückbehalten von 20% der Miete nicht machen willst, hättest du auch die gesamte Mietzahlung unter Vorbehalt stellen können. 

Ich vermute, dass all diese Handlungen von dir unterlassen wurden. Daraus erklärt sich, dass dir nun eine Mietminderung nicht mehr zusteht, obwohl der Mietmangel immer noch besteht.

Eigentlich hat der Vermieter die Mängelfreiheit der Mietsache nach § 535 BGB zu gewährleisten. Versprechungen sind als Beweismittel vor Gericht nicht sehr gut verwendbar. Daher gilt, alles Schriftliche ist ein Beweismittel.

Deine aktuellen Maßnahmen:

Alle neuen Mängel an den Vermieter melden und mit Hilfe des Anwaltes vom Mieterbund mit dem Tage der Mangelmeldung eine angemessene Mietminderung vornehmen. Den Vermieter auffordern das Glasdach des Balkons sofort zu reparieren. Fristsetzung und androhen der Ersatzvornahme , wenn die Frist nicht eingehalten wird. Hinweis auf die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Sperrung des Balkons als Teil der Wohnfläche, Einziehen der Markise.

Darüber hinaus bliebe dir noch das Recht auf eine Instandsetzngsklage vor dem Amtsgericht.

 

Kommentar von Jill03 ,

na wie gewaltisch der mangel am balkon war hab ich ja erst wochen später gemerkt im herbst dann....   aber wie auch immer... ich werde anfang des jahres mal zum  mieterbund und ein paar dinge klären. morgen kommt er und macht vieles was ich beanstandet habe auf einmal. druck hilft anscheinend. und das mit dem dach käre ich beim mieterbund dann. danke

Antwort
von SmilingShisha, 43

Wie ein Vorredner schon sagte: Anwalt schnappen und unter seiner Beobachtung die Miete kürzen. Du zahlst diesen mit und wenn er unbrauchbar ist, brauchst du die entsprechenden Anteile dafür auch nicht zu bezahlen. 

Bevor du dies tust, aber schriftlich bitte anmahnen mit Fristsetzung. Wichtig: per Einschreiben mit Rückantwort!

Kommentar von Jill03 ,

weiss ich danke, hilft mir bei der frage an sich nun nicht weiter. bin ja im mieterbund und dahcte hier weiss es vll jemand

Kommentar von SmilingShisha ,

Nunja, wenn du sowieso schon beim Mieterschutzbund bist... dann ist die Frage hier vielleicht sowieso fehl am Platze, da die dir unter Garantie alles aufzählen können, was hier nicht genannt wird :)

Kommentar von Gerhart ,


Auch auf die Gefahr hin, dass @SmilingShisha jegliches Lächeln vergeht: Eine hier empfohlene Mietminderung führt unweigerlich zu einer Abmahnung und weiter zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, weil das Recht der Minderung aufgrund des beschädigten Glasdaches seit Einzug bereits verwirkt ist.

Kommentar von Jill03 ,

nunja, aber nicht seit einzug da ich es ja erst wochen später bemerkt hab welches ausmas das annimt und wir lädnlcih wohnen dachte ich auch er macht da wirklich was ....ich werde anfang des jahres zum mieterbund. er beseitigt morgen einige andere schäden dann bin ich fürs erste zufrieden. aber ein nicht benutzbarer balkon is eben mist

Kommentar von Jill03 ,

aber was ich mich frage: er sagt er will balkondach komplett weg machen , markise ist alt die schmeisst er sowieso dann auch auf sperrmüll ...nur sagt er mir das sowas teuer wird wenn die kaputt geht?=!

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 28

Da du bisher von deinem dir zustehenden Recht auf Mietminderung keinen Gebrauch machtest, ist dein Recht dazu nunmehr nach einem Jahr verwirkt.

Trotzdem hast du Anspruch auf Reparatur, dieses ist unverjährbar. Du hättest nunmehr noch um Druck auszuüben die Möglichkeit, über einen Teil der Miete das Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Das könnten durchaus 20% der Bruttomiete sein. Den Zurückbehalt musst du aber (leider) nach Erledigung nachzahlen.

Zunächst nun den Vermieter per Einwurfeinschreiben  (nicht ES mit Rückschein) auffordern, den Mangel binnen eines Monats abzustellen. Teile ihm dabei gleich noch mit, dass du bei Verzug danach das Zurückbehaltungsrecht über 20% der Bruttomiete ausüben wirst. Da weiß er dann gleich Bescheid, wenn weniger Miete ankommt.

Da du Mitglied im Mieterschutzverein bist, lass dich dort beraten und unterstützen. Man wird dir da nichts Anderes mitteilen als ich.

Kommentar von Jill03 ,

Wieso verwikrt wenn er sagt er repariert es und mir gesagt wird wenn es behoben werden soll kann ich auch keine miete mindern da er ja handeln wollte. und ich wusste j vor einzug auch nicht genau wann er repariert oder renoviert genau. auch wusste ich nicht das da so das wasser runter kommt! einzug war im sommer.

mir gehts hier mehr um ne mietminderung wenn er weiterhin nicht handelt bei allem was zusammenkommt(auch anderes was er august beheben wollte)

und ich kann ihm ja keine frist setzen den balkon zu reparieren wenne r sagt es wird ja renoviert komplett oder?! 

aber kann mir ja egal seinw as er vorhat wenn er nicht,al daten nennt. bisher war alles top mit dem verhältnis aber jetzt reichts mir.  ich werde mal zum meiterbund gehn wie gesagt und dann soll er zusehn wie ers hinbekommt

Kommentar von albatros ,

Du hättest eine konkrete Frist setzen müssen, binnen der dem Mangel abzuhelfen ist. Desweiteren hättest du die Möglichkeit gehabt, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen. Beides hast du wohl nicht getan.

Nun, lass dich vom MV beraten, dort ist in der Regel auch ein Anwalt.

Ich sehe jedenfalls nur geringe Chancen für die Durchsetzung eines Minderungsrechtes.

Kommentar von Jill03 ,

nunja ich ging wie gesagt davon aus das es wirklich renoviert wird weil er das ja shcon vor der unterschrift im mietvertrag sagte unter zeugen.... da kann ich auch schlecht ne frist setzen direkt.... und einige schäden sind ja erst im laufe der zeit aufgefallen, undichtes fenster im winter, wasserhahn usw..... das is dann auch kein jahr her.

und mit kleinkind das einer gefahr ausgesetzt ist durch defekte ist doch auch nich zu spaßen

Kommentar von albatros ,

Doch, du hättest eine Frist setzen bzw. vereinbaren können und dürfen.  In der Rechtsprechung wird genau so argumentiert. Das gilt hier meinerseits für dein Problem mit dem Balkon.

Was die anderen neuerlichen Mängel betrifft, so gilt grundsätzlich: Schriftlich per Enwurfeinschreiben den Vermieter über die Mangelhaftigkeit informieren, dabei Frist setzen (angemessen). Bei Verfristung darfst du selbst eine Firma beauftragen und deren Kosten ab übernäcstem Monat mit der Miete aufrechnen. Ab Inkenntnissetzung des Vermieters darfst du sogar rückwirkend, aber grundsätzlich erst nachdem du den Vrmieter vom Mangel informiertest, die Miete angemessen mindern, ausgehend von der B ruttomiete.

Kommentar von Jill03 ,

ja nur in der realität ist das ja wieder anders. da sagt man nicht beim unterschrift setzen " hier gleich eine frist bis wann sie da szu reparieren haben "  dann hätte er den vertrag widerrufen können sofort der zerreissen. und wie gesagt das komplette ausmass des schadens sah ich erst später.

habe bisher auch nur von mietminderung gehört und sshcon getan wann anders... aber zurückhaltungsfrist noch nie,...ich werde dieses jahr noch abwarten(weile r ja meinte da werden zwei schäden noch beseitigt) und dann wenn nichts passiert zum mieterbund.

nur wurde mir online so oft bestätigt und in texten nachgelesen das man miete zb nicht mindern kann wenn der balkon bis zu 3 monaten nicht zu benutzen ist zb. stimmt das

Kommentar von albatros ,

das man miete zb nicht mindern kann wenn der balkon bis zu 3 monaten nicht zu benutzen ist zb. stimmt das

Nein, das stimmt natürlich nicht. Der Balkon gehört zur Wohnfläche. Du bezahlst auch für diesen Betriebskosten incl. Heizung.

Kommentar von Jill03 ,

dachte ich mir auch ....nur stand es überall so bei de rgooglesuche.war vll veraltet. so dank dir und gute nacht

Kommentar von albatros ,

Nochmal kürz zum Versprechen des V. zur Reparatur des Balkons: Es reicht nicht zu wollen, er muss es auch tun! Außerdem nochmals: Ab Inkenntnissetzung des Vermieters darf der Mieter bei erheblichem Mangel die Miete kraft Gesetz angemessen mindern. Ohne Fristsetzung hat der Vermieter Zeit bis zum St. Nimmerleinstag.

Antwort
von imager761, 13

Natürlich hättest du die Beschädigungen an der Markise zu tragen, das ist keine Abdeckplane :-O

Und längst statt mehrfach nur Aufmerksamkeit zu erregen, konkrete Mängebelbeseitigung einfordern können :-(

Zugangssicher schriftlich (Einwurfeinschreiben) unter angemessener Fristsetzung von etwa 14 Tagen "Instandsetzung der Überdachung und des Balkons in den Gebrauchszustand zur vertraglichen Tauglichkeit gem. § 535 BGB" zu fordern und darin anzukündigen, "ab Kenntnisnahmemöglichkeit mit dokumentierten Zugang bis zur Behebung die Miete angemessen und taggenau um 5% zu mindern und nach fruchtlosem Fristablauf einen Fachbetrieb mit Instandsetzung zu beauftragen, dessen Rechnung mit der übernächsten Mietzahlung aufgerechnet würde".

So und nicht anders bekommt ihr das, wofür ihr bezahlt :-O

G imager761

Kommentar von Gerhart ,

Der der Mangel des gebrochenen Glasdaches schon bei Herausgabe der Mietsache durch den Vermieter bestand, ist eine Mietminderung nun nicht mehr möglich. :-)

Kommentar von imager761 ,

Zutreffend, sofern der Mietmangel nicht sofort nachweislich bei Mietbeginn reklamiert wurde.

Hinnehmen muss die M die Mietsache mit einer "erheblichen Beinträchtigung zum vertragsgemäßen Gebrauch" gleichwohl nicht, §§ 535 f. BGB

Kommentar von Jill03 ,

und er sagte ja auch das dieser schaden jetzt nicht notdürftig gemacht wird da es eh 2016 zu einer renovierung kommt .

Kommentar von Jill03 ,

wie gesagt den mangel stellte ich erst viele wochen später fest wie gewaltig er ist.

Kommentar von Jill03 ,

abdeckplane? es gehtd arum das meine tochter nicht von glas durchbohrt wird wenn sie darunter durch läuft! die markise ist sehr stabil gebaut....wenigstens etwas! 

ich gehe anfang des jahres zum mieterbund und gut

Antwort
von Ree83, 35

Du solltest dir einen Anwalt nehmen und nach Rücksprache mit ihm die Miete kürzen. Kannst du auch ohne Anwalt, aber wenn er sich dann einen nimmt und du rechtlich nicht so bewandert bist und falsch liegst, dann wird es teuer für dich.

Kommentar von Jill03 ,

danke aber hilft mir jetzt nicht wirklich weiter ,bin wie gesagt im mieterbund. aber ich dahcte vll weiß das jemand. 

Kommentar von Ree83 ,

Ich verstehe den Zusammenhang mit dem Mieterbund grade nicht? Auch da oder grade da kann dir ein Anwalt helfen.

Kommentar von Jill03 ,

weil ich wie gesgat da sowieso dann nachfragen werde und das ja ein anwalt ist der sich da auskennt;)

Kommentar von Ree83 ,

Dann mache das wenn du die Möglichkeit hast :)
Hier spekulieren bringt wenig, es kommt bei sowas immer auf die Gegebenheiten an und von "hier" aus sowas zu beurteilen ist sehr schwer, dafür kommen Anwälte & Gutachter zu dir und schauen in Ruhe. Viel Glück!

Kommentar von Jill03 ,

das stimmt wohl. danke

Kommentar von albatros ,

... und die kosten so richtig viel geld, willst das übernehmen? es brächte nichts.

Kommentar von Ree83 ,

Normalerweise hat man eine gute Rechtsschutzversicherung mit der Klausel "Gutachten".

Kommentar von Jill03 ,

wieso gutachter?! wieso sollte ich das bezahlen?! versteh ich grade nicht. wenn ich zum mieterbund gehe und dem nur ein foto hinlege davon schreibt der anwalt dort dem direkt ein brief nehme ich an mit ner frist

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 5

Satzzeichen kosten nichts. Etwas mehr an den richtigen Stellen platziert, würde ungemein beim Lesen und Verstehen helfen.

Kommentar von Jill03 ,

dann solltest du nicht antworten

Kommentar von bwhoch2 ,

Hab ich doch gar nicht !

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