Frage von ZeNoah, 58

Vermieter erhöt kaltmiete, darf er das?

Wir leben hier in einer Wg in der Dortmunder Nordstadt und als ich einzog erhöte er die miete.

jetzt zieht jemand anderes aus und jemand neues ein, er erhöt die miete wieder.

darf er das überhaupt? ich finde die miete ist hier eh schon viel zu hoch für diese gegend und diese baufällige wohnung(etwas übertrieben).

ich hab mir den mietspiegel angesehen und ettliche andere sachen, aber da kommt soviel zusammen und ich hab keinen durchblick weder verstehe ich das system dahinter.

Antwort
von bwhoch2, 16

Der darf das! (Innerhalb der vorgegebenen Grenzen.)

ich finde die miete ist hier eh schon viel zu hoch für diese gegen

Das findest Du - der Vermieter wohl nicht. Grundsätzlich gilt, dass es keine festen Mieten gibt, sondern immer nur einen Rahmen. Dieser Rahmen wird vor allem in größeren Städten meist durch einen Mietspiegel vorgegeben. Wo es keinen Mietspiegel gibt, zählen die Vergleichsmieten.

Als Du einzogst, erhöhte er die Miete: Klar - er darf von Dir mehr verlangen, als vom Vormieter. Jeder Vermieter wird immer bestrebt sein, das zu verlangen, was der Markt her gibt. Bei einer Neuvermietung handelt es sich im Übrigen nicht um eine Mieterhöhung nach BGB, sondern einfach um ein neues Angebot, das der neue Mieter annehmen oder ablehnen kann.

Genauso, wie Du damals das Angebot angenommen hast. Das ist der Markt.

Es gibt aber eine Einschränkung: Wenn die Mietpreisbremse in Dortmund gilt, die im letzten Jahr eingeführt wurde, darf die Miete nicht um mehr als 10 % höher sein, als die gängige Marktmiete. Diese ergibt sich dann zwangsläufig aus einem Mietspiegel, denn ohne einen Mietspiegel ist auch die Mietpreisbremse vollkommen ohne Wirkung.

Mieten nach dem Mietspiegel:

Jeder qualifizierte Mietspiegel bezieht sich ganz konkret auf eine bestimmte Region oder Stadt. Jede Stadt hat bessere oder schlechtere Lagen. Entweder, diese sind dann ganz konkret anhand vom Straßenverzeichnis festgelegt oder aber es gibt allgemeine Kriterien, wie z. B. "gute Wohnlage", "gehobene...", "schlechte..." usw. und irgendwo steht, wie man das betreffende Gebiet einordnen kann.

Außerdem zählt das Alter des Hauses und die Ausstattung. Man müßte also im konkreten Fall wissen, wie alt ein Haus ist, bzw. wann es gebaut wurde. Und man müßte wissen, wie der Erhaltungszustand einzuordnen ist. Für Mieter ist das oft nur schwer heraus zu finden. Im Gegensatz dazu die Ausstattung der Wohnung. Das weiß man normalerweise: Einbauküche vorhanden, Dusche vorhanden, Badewanne vorhanden, welche Fußböden usw.

Wenn man sich da also mal aufwändig durchgearbeitet hat, findet man heraus, welcher Mietpreis für die betreffende Wohnung lt. Mietspiegel anzusetzen ist. Erst dann weiß man auch, ob die verlangte Miete noch innerhalb des Rahmens ist, den der Mietspiegel zuläßt oder ob sie wirklich zu teuer ist, also Mietwucher vorliegt.

Da eine Mieterhöhung aufgrund von Mietspiegel oder Vergleichsmieten während der Dauer eines Mietverhältnisses nur schwierig durch zu bringen ist, versucht jeder Vermieter, die Gelegenheit zu nutzen, die sich durch eine Neuvermietung ergibt.

Verlangt er in der Wohnungsanzeige zuviel, wird er keine ernsthaften Interessenten bekommen. Rennen ihm aber die Interessenten trotz sehr hoher Miete die Bude ein, hat er kein Problem, das zu nehmen, was der Markt her gibt. Wenn danach einer kommt und behauptet, die Miete wäre zu hoch, beginnt womöglich ein langes und schwieriges Verfahren, bei dem es einem Mieter erst einmal gelingen muss, dem Vermieter zu beweisen, dass die von ihm verlangte und vielleicht aufgrund der Notlage bezahlte Miete zu hoch ist. Das Prozessrisiko liegt dabei durchaus auch beim Mieter und so wird ein Mieter, der das Gefühl hat, dass er womöglich zuviel bezahlt, lieber beizeiten wieder eine andere Wohnung suchen.

Es kann gut sein, dass während der Dauer eines solchen Prozesses die Mieten, die vorher eigentlich noch niedriger waren, nun aufholen und am Ende ist man wieder da, wo man eigentlich anfing. Man hätte dann vielleicht den Vermieter dazu gezwungen, die Miete zu senken, aber bei nächster Gelegenheit (frühestens 1 Jahr nach dem Einzug), wird er wieder die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen und wenn es für ihn gut läuft, kommt er damit auch wieder durch und man zahlt vielleicht wieder fast soviel, wie vor dem Prozess. Aber es kommt immer auf den Einzelfall an.

Ich hoffe, ich konnte Dir ein wenig was erklären.

Kommentar von ZeNoah ,

Erstmal vielen dank, super antwort!
das hilft mir sehr.

aber es ist hier ja eine wg.
wenn eine andere person einzieht und eine vorher auszieht dann müssen die beiden andern mieter hier das auch einfach akzeptieren?

in den letzten 3 jahren wurde die miete (zum teil auch schon vor mir) um 20% erhöt.
ende 2013 war die kaltmiete und heizkosten bei 650€
nun sind wir schon bei 780€
und nach dem mietspiegel ist das hier die einziege gegend die im minus liegt also nordstadt 2 auf der karte (-0.19 abschlag jeh m²).
ich weiß nur dennoch nicht wie.

aber zur eigentlichen frage er darf die miete auch jedesmal erhöhen wenn einer der mieter hier geht und ein neuer einzieht?

Kommentar von bwhoch2 ,

Es handelt sich wohl um eine WG, bei der alle immer einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter haben. Jedesmal, wenn einer von der WG auszieht und ein anderer einzieht, wird vermutlich der alte Mietvertrag von allen gemeinsam gekündigt und die verbleibenden schließen mit dem neuen Bewohner zusammen wieder einen neuen Mietvertrag. Wenn das so ist, dann ganz schön schlau.

Denkbar wäre auch, dass der Vermieter mit jedem einzelnen einen MV schließt, aber aus gutem Grund will er das anscheinend nicht, denn sonst würde es ihm wesentlich schwerer fallen, die Miete immer wieder mal zu erhöhen.

Antwort
von anitari, 30

Der Vermieter darf binnen 3 Jahren die Kaltmiete um 15 bzw. 20  % erhöhen.

Ob da zwischendurch eine Person der Partei Mieter wechselt ist völlig irrelevant.

Noch irrelevanter ist es wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Erhöhung der Nebenkosten ist übrigens keine Mieterhöhung.

Kommentar von ZeNoah ,

vielen dank für die schnelle antwort.
ich hab gelesen das der mieter der mieterhöhung zustimmen muss, aber nur wenn der vermieter sie hinreichend begründen kann, mietspiegel und so weiter.
und vorher davon in kentniss gesetzt werden muss, schriftlich.
das wurden wir aber nicht.
der neue der einzieht hat einen neuen auszug des mietvertrages bekommen und da stand das drin, aber wir anderen wussten bis vor kurzem noch nichts davon. war eher zufall das es zur sprache kam das er mehr zahlt(wir folglich auch) als der vormieter.

Kommentar von anitari ,

Hat jeder Mieter in der "WG" einen separaten Mietvertrag mit dem Vermieter? 

Kommentar von ZeNoah ,

nein, einer den wir gemeinsam unterschrieben haben.

Kommentar von peterobm ,

ich fass es nicht, 

ganz andere Konstellation, da hat EUER Vermieter gar kein Mitspracherecht, er kann keine Miete erhöhen, wer neu dazu kommt ist eure Sache; intern

Antwort
von albatros, 10

Zum Mietbeginn wird eine Miete vereinbart.  Diese darf der V. bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen, frühestens nach 15 Monaten erhöhen (Zugang des Mieterhöhungsverlangens frühestens nach 12 Monaten ab Mietbeginn). Wird diese Abstandsfrist nicht eingehalten, ist das MEV unwirksam. Auch dann, wenn nicht in diesem zur Zustimmung aufgefordert wird.

Zieht ein neuer Mieter nach deinem Auszug ein, wird mit diesem eine Miete vereinbart. Die darf höher als deine sein. Nach Einführung der Mietpreisbremse ist dabei vorgeschrieben, dass sie um nicht mehr als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf. Die MPB gilt nur dort (Land, Kommune) wo sie als Gesetz festgeschrieben ist.

Antwort
von peterobm, 33

er kann doch fordern; was spricht dagegen? es gibt aber sowas wie Mietwucher: http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/begrenzung-der-miethoehe.html

solange er noch drunter liegt, wird ihm nix passieren

Kommentar von ZeNoah ,

dagegen spricht das er es vor ein paar monaten schon gemacht hat
uns nicht richtig davon in kentnis gesetzt hat und die miete im vergleich zu hoch ist.

Kommentar von herja ,

Und warum lässt du das nicht von einen Mietervein prüfen, wenn du es selber nicht kannst?

Kommentar von ZeNoah ,

ich hab damit noch keine erfahrung das muss ich dann wohl demnächst mal tun.

Kommentar von Dave0000 ,

Oder nenn doch mal zahlen
Wie hoch war die Meute als du den Mietvertrag unterschrieben hast? Und wie hoch ist sie jetzt?

Aber korrekt ankündigen muss er sie glaube ich tatsächlich

Kommentar von ZeNoah ,

also 2013 war die miete noch auf 650€
2014 wurde sie auf 740€ erhöht (da war ich noch nicht in der wohnung)
ende 2015 auf 755€ (den vertrag hab ich dann mit unterschrieben)
und nächsten monat soll sie auf 780€ erhöht werden.

aber wie ich oben schon gelesen hatte bei jemand anderen ist es einerlei ob einer meiner mitbewohner von damals noch hier wohnt, wenn er den neuen vertrag damals unterschrieben hat der schon um knapp 100€ erhöht war und ich danach den wiedernächsten unterschrieb kann man da wohl nichts mehr machen.
zumindest nicht um alles was vorher passiert ist da die letzte person die von da noch hier wohnt das einfach akzeptiert hat.

übrigens Danke für die Hilfe

Kommentar von Schneefall222 ,

Ein Vermieter muss ein Mieterhöhung mindestens 3 Monate vorher Ankündigung. Damit der Mieter die Chance hat zu kündigen.

Kommentar von peterobm ,

es braucht keine Ankündigung xD besser lesen

Miete direkt beim Mietvertrag erhöht; er zieht aus, neuer Mieter -wieder ne Mieterhöhung

Kommentar von ZeNoah ,

er braucht es nicht ankündigen?
weil ein mitbewohner auszieht und ein anderer ein muss er es nicht ankündigen, wir anderen hier müssen das einfach akzeptieren?

Kommentar von peterobm ,

Mietvertrag erloschen, es wird ein neuer MV geschrieben mit neuen Spielregeln

Kommentar von albatros ,

Ankündigen ist das falsche Wort. Dem Mieter muss eine Prüfungsfrist eingeräumt werden.(Zustimmen, teilweise zustimmen, Widerspruch einlegen, kündigen). Die beträgt einschl. des Monats des Zuganges des Mietrhöhungsverlangens drei Monate. Innert dieser Frist muss der Mieter zustimmen, wenn der Vermieter die höhere Miete durchsetzen will. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Fehlt die Aufforderung, ist das MEV unwirksam. Dann ist auch kein Widerspruch erforderlich, die bisherige Miete wäre weiterhin  zu zahlen

Antwort
von insalata2, 35

Weil die Mieten häufig ungerecht erhöht wurden. gibt es das Gesetz der Mietbremse, welches aber nicht funktioniert, da es "löchrig" ist. Erkundige Dich mal beim Wohnungsamt in der Stadt, was da verlangt werden darf. Da Wohnungen aber knapp sind, gibt es leider Auswüchse,

Antwort
von Dave0000, 31

Um wieviel € oder besser % wurde die Miete erhoben
Und in welchen Zeiträumen ?

Um so genauer die Infos umso genauer wird die Antwort der Nutzer hier

Antwort
von herja, 33

Natürlich darf der Vermieter die Miete erhöhen und wenn du nicht verstehst wie, dann mach dich schlau. Infos gibts ja genug dazu.

Kommentar von ZeNoah ,

hab ich versucht,wie bereits erwähnt.

ist aber doch sehr umständlich.

Kommentar von herja ,

Naja, dann hast du zu wenig "versucht". Manche brauchen eben etwas länger....

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