Frage von Perila, 95

Vermieter darf Kaltmiete erhöhen bei Einzug des Partners?

Hallo,

mein Partner möchte ende Oktober bzw zum ersten November bei mir einziehen. Ich habe den Vermieter über unsere Absicht vor 3 Wochen in Kenntnis gesetzt. Dieser verlangt nun ein persöhnliches dringendes Gespräch am Sonntag von mir (verschieben nicht möglich laut ihm da Dringlichkeit vorliegt), bei dem der Einzug besprochen werden soll. Er hat mir gesagt, dass er ja nicht nur die Nebenkosten (davon bin ich ausgegangen) erhöhen muss, sondern auch die Kaltmiete. Darüber bin ich nun etwas verwirrt. Abgesehen davon dass ich mich mit ihm alleine auch nicht auseinandersetzen möchte, ist es mir neu das die Kaltmiete bei Einzug eines Partners erhöht werden muss.... meine Wohnung liegt im 4ten Stock unter dem Dach ist 53 m² groß und der Aufzug im Haus ist seid Mai ausser Betrieb, da er sich die Reperatur nicht leisten kann.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 19
"da er sich die Reperatur nicht leisten kann."

Da hast Du doch des Rätsels Lösung. Der Vermieter braucht dringend mehr Geld und nutzt jetzt jede Möglichkeit, um mit seinen Mietern ins Gespräch zu kommen und sie darum zu bitten, einer Mieterhöhung zu zu stimmen. Der geplante Zuzug des Partners ist nur der Anlass dafür, ein solches "dringendes" Gespräch mit Dir zu suchen.

Natürlich ist der geplante Zuzug kein Grund für eine Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung braucht eigentlich gar keinen Grund, sondern muss nur mit zwei Punkten unterlegt werden:

Die bisherige Miete wurde seit längerem nicht mehr erhöht und die geplante Erhöhung übertrifft nicht die in der Region geltende Höchstgrenze von 20 % oder 15 % Erhöhung innerhalb von 3 Jahren.

Die gewünschte neue Miethöhe passt aufgrund eines Mietspiegels oder von Vergleichsmieten zum Marktniveau in der jeweiligen Kommune oder Region.

Für Dich bedeutet das, wenn Dich der Vermieter am Sonntag um eine höhere Miete bittet, weil..., teile ihm mit, er soll erst einmal seinen Aufzug in Ordnung bringen. Fehlt ihm das Geld dafür, kann er bei der Bank einen Kredit dafür beantragen. Teile ihm auch mit, dass ab sofort die Miete gemindert ist, bis der Aufzug repariert ist.

Prüfe vorab auch, ob der Vermieter Spielraum für eine normale Mieterhöhung hätte und wie hoch dieser wäre. Sollte hier ein großer Spielraum noch vorhanden sein, könntest Du direkt mit ihm vereinbaren, dass Du mit einer kleinen Erhöhung einverstanden bist, sobald der Aufzug repariert ist. Mache den Betrag direkt fix und lass Dir schriftlich bestätigen, dass in den nächsten drei Jahren keine weitere Erhöhung mehr kommt.

Läßt er sich darauf ein, hast Du mehr gewonnen, als wenn Du einfach abblockst und es auf ein korrektes Mieterhöhungsverlangen ankommen läßt, das Dir dann in nächster Zeit zugehen wird.

Wenn dann nämlich eine krasse Erhöhung verlangt wird, kannst Du diese zwar ablehnen, aber der Vermieter hätte womöglich sehr gute Chancen, vor Gericht. Erst recht, wenn es bei Euch einen Mietspiegel gibt.

Überlege Dir also eine gute Strategie und denke auch daran, dass er Dich erst einmal zu nichts zwingen kann, denn letztlich kann er auch den Zuzug Deines Partners bei dieser Wohnungsgröße nicht verhindern.

Kommentar von albatros ,

Eine Mieterhöhung braucht eigentlich gar keinen Grund,

Nanu? Seit wann denn das? Hab ich das was verpasst?

Nach meiner Rechtskenntnis muss eine ME immer begründet werden. Es reicht doch nicht zu schreiben, ich will ab .. mehr Miete, oder?

Kommentar von bwhoch2 ,

@albatros: Anscheinend hast Du tatsächlich was verpasst.

Allenfalls muss die Ankündigung einer Modernisierungsmieterhöhung begründet werden.

Eine normale Mieterhöhung muss nicht begründet werden nach dem Motto, "weil...

... alles so teuer ist

... ich Geld brauche

... andere auch mehr zahlen."

Das wären nach meinem Sprachverständnis für mich Gründe, aber keine die für eine Mieterhöhung gültig wären.

Stattdessen kann man ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zustellen. Der Mieter hat die Möglichkeit, das zu ignorieren oder abzulehnen. Natürlich auch, es zu akzeptieren.

Wird abgelehnt oder ignoriert, hat der Vermieter die Möglichkeit, auf Zustimmung zu klagen. Dies jedoch nur dann, wenn bereits im Verlangen stand, worauf sich die Berechtigung des neuen Mietpreises stützt: Ein Mietspiegel, Vergleichsmieten oder ein
Gutachten.

Diese drei sind aber keine Gründe für eine Mieterhöhung, sondern zeigen lediglich auf, dass die neue Forderung gerechtfertigt ist. Mehr nicht.

Als Vermieter heißt das für mich, dass ich nicht nach Gründen suchen muss, wie ich dem Mieter die Erhöhung erklären kann, sondern nur belegen muss, dass eine höhere Miete gerechtfertigt ist. Also muss ich ein Erhöhungsverlangen nicht begründen. War das für Dich verständlich, lieber albatros?

Antwort
von imager761, 32

Eine Erhöhung der Miete (Kaltmiete, Nutzungsentgelt) ist n. § 553 II BGB nur dann statthaft, wenn Duldung des Zuzugs dem VM andernfalls "nicht zumutbar" ist.

N. h. M. ist dies ausnahmslos bei entgeltlicher Untervermietung der Fall sowie bei einer höheren Abnutzung, die wiederum aber nicht bei ausreichend großen Wohnungen angenommen wird.

Im Ergebnis kann er das bei dir/euch also nicht beanspruchen.

Selbstverständlich dürfen die personenbezogenen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten(vorauszahlungen) angepasst verlangt werden; meint, man zahlt bis zur nächsten Abrechnung gleich freiwillig z. B. 20 EUR/Monat mehr oder nach entsprechend höherer Nachzahlung mit Beginn des neuen Abrechnungszeitraums verpflichtend.

Wie löst man das Problem? Man lässt ihn erklären, was er vorhat und erklärt ihm ruhig, dass seine neue Auslageware durch den Zuziehenden keinesfalls stärker abgenutzt würde als durch besuchenden Freunde, die er mit Mietzins bereits abgegolten bekommt.

Dass kein entgeltpflichtiges Untermietverhältnis eingegangen würde - auch wenn man sich im Innenverhältnis näturlich über die Kostenbeteiligung des Partzners längst verständigt hat.

Man unterschreibt keinesfalls einen neuen Mietvertrag.

Man überlegt sorgfältig, ob man den Partner mit in den Vertrag aufnehmen lässt. Als dann gemeinsame Mieter müsste man gemeinsam kündigen, was problematisch werden kann, wenn er nicht mit kündigen oder später mit ausziehen will. Auf unverändert gesamtschuldnerische Haftung des Mieters an jedweden Forderungen des VM sei verwiesen.
In dem Fall trägt man seinen Namen unter der Rubrik "Mieter" ein, lässt diese Änderung durch Namenskürzel des Vermieters und Neumieters an dieser Stelle bestätigen und den Mietvertrg unterschriebt der gesamdschuldnerisch nunmher mithaftendende LG mit Datum am Vertragsende neu.

Falls man Alleinmieterin bleiben möchte, bliebe der Vertrag wie er ist und man liesse sich vom Vermieter nur sein Schreiben mit Zuzugsverlangen des Partners als "genehmigt" mit Datum unterzeichnen.

Ich gehe davon aus, das die Instandsetzung des Aufzugs bereits ab Mai nachweislich beansprucht wurde und nach fruchtlosem Beseitigungsverlangen entspr. Mietminderung vorgenommen würde.
Andernfalls könnte man das in dem Gespräch abschliessen nachholen, sein schriftlichen Mängelbeseitigungsverlangen offen persönliche übergeben und sich vom Partner als Zeugen bestätigen lassen und ab 1. September die Miete angemessen mindern. Bei eurer Geschosslage dürften 5 bis 6 % der Warmmiete dem entsprechen.

G imager761

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, 23

Er hat mir gesagt, dass er ja nicht nur die Nebenkosten (davon bin ich ausgegangen) erhöhen muss, sondern auch die Kaltmiete. 

Die Nebenkosten die nach Personen abgerechnet werden, darf er anpassen.

Es ist nicht zulässig wegen Zuzug es Partners die Kaltmiete zu erhöhen.

Also auf nichts einlassen und vor Allen nichts unterschreiben!

Am Besten nicht alleine mit dem Vermieter sprechen.

und der Aufzug im Haus ist seid Mai ausser Betrieb, da er sich die Reperatur nicht leisten kann.

Da ist z.B. laut diesem Urteil eine Mietminderung von 10% möglich:

AG Charlottenburg, GE 1990, 423

Die Mietminderung wird von der Warmiete gemacht.

LG

johnnymcmuff

Antwort
von DarthMario72, 27

Das ist mir auch neu, dass das ein zulässiger Grund für eine Erhöhung der Kaltmiete ist.

Lass dir auch keinen neuen Mietvertrag aufquatschen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 9

Dafür sehe ich rechtlich keine wirksame Veranlassung (Nettomiete).

Nur mit Personenschlüssel umzulegende BK dürfen angepasst werden. Nach Verbrauch oder Wohnfläche keinesfalls.

Antwort
von Kallahariiiiii, 32

Wüsste nicht, warum er die Kaltmiete angepasst werden muss. Es sei denn im Vertrag steht explizit, dass die Wohnung nur für eine Person ist, wie es bei Einzimmerwohnungen oft der Fall ist.

Bin aber kein Jurist.

Antwort
von DerSchopenhauer, 20

Die Miete ist ein Preis, der für die Vermietung einer Wohnung genommen wird - dieser Preis ist unabhängig von der Personenzahl der Mieter.

Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten können (und sollten - bei längerfristigen Zuzug einer weitern Person) angehoben werden.

Antwort
von Hannifall, 29

Hi soviel ich weiß darf er nur die Nebenkosten anpassen.

Antwort
von DerBastian90, 36

Zwei Leute nutzen mehr den Fußboden etc. ab, als eine Person. Ist doch logisch!

Kommentar von DarthMario72 ,

Ja und?

Kommentar von johnnymcmuff ,

Fragesteller wollen richtige korrekte Antworten und nicht irgendwelche Meinungen,.

Wenn Du eine Frage stellst möchtest Du sicherlich auch keine falschen Antworten.

Also bitte nur antworten, wenn man sich mit einem Thema auskennt.

Kommentar von imager761 ,

Die Abnutzung des vermieterseits verlegten Bodenbelags wird aber mit dem Mietzins bereits abgegolten. Und der richtet sich nach ortsüblicher Vergleichsmiete, nicht der Anzahl der Mieter des Wohnraums :-O

Da macht es keinen Unterschied, ob Besucher oder Haushaltsangehörige an dem durch übliche Abnutzung eintretendem Verschleiss und damit Ersatzbeschaffungskosten beteiligt sind :-O

Wer das vermeiden will, vermietet eben ohne Teppich :-)

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