Frage von NeedHelpPlz, 86

Vermieter behält zu Unrecht meine Kaution? In der Bilddatei ist der Fall geschildert?

Antwort
von Nemisis2010, 86

Grundsätzlich darf der Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution bis max. 6 Mon. nach Mietvertragsende Zeit lassen. Über die Hälfte der Kaution hat er Dir bereits nach 3 Wochen ausgezahlt. Einen Teil der Kaution dürfte er auch noch für eventuelle Nebenkostennachzahlungen über die 6 Mon. hinaus einbehalten.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kaution_rueckzahlg.htm

Nun ist zwischen Dir und dem Vermieter strittig, wann das Mietverhältnis tatsächlich geendet hat.

Die Frage ist weiter, ob Du oder der Vermieter gem. § 545 BGB der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprochen haben oder nicht?

Unterläßt man trotz der Einigung, daß Du länger in der Wohnung bleiben kannst, diesen Widerspruch, müßte man wieder kündigen.

Wurde Miete oder Nutzungsentgeld vereinbart?

Es kann ja auch nicht sein, daß ein Vermieter mit dem Auszugsdatum und Verlängerungen immer wieder hingehalten wird.

Kommentar von NeedHelpPlz ,

Danke für die schnelle Antwort.

Ich bin am 01.11.15 ausgezogen, weil ich auch erst am 01.11.15 in meine neue Wohnung einziehen konnte. Wie schon erwähnt habe ich meine Kündigung am 30.04.15 vorgelegt und musste somit eigentlich am 01.08.15 aus der Wohnung raus. Da aber mein Vermieter keinen Nachmieter gefunden hat und ich ihn dies auch fragte, fragte ich zugleich, ob ich 2 weitere Monate bleiben dürfte. Dies wurde schriftlich festgehalten und somit durfte ich bis zum 01.10.15 bleiben. Ich fand trotzdem keine weitere Wohnung und fragte ihn erneut, ob er einen Nachmieter gefunden hat. Er beneinte meine Frage und ich fragte erneut, ob ich noch einen weiteren Monat bleiben dürfte, weil ich zum 01.11.15 in meine neue Wohnung einziehen konnte. Ich bot ihm an, seine Wohnung bei Immoblienscout24 anzubieten, weil er altersbedingt nicht in der Lage war, dies zu tun. Somit kam ich ihm etwas entgegen. Auf meine Frage, ob wir den zusätzlichen Monat auch schriftlich festhalten sollten, sagte er " Nein, dies brauchen wir diesmal nicht". Ich zahlte immer pünktlich meine Miete und somit auch für den Oktober. Zum 01.11.15 zog ich dann aus, aber der Vermieter war nicht vor Ort. Die Übergabe konnte somit erst am 10.11.15 stattfinden, aber dies habe ich im Übergabeprotokoll zum Auszug auch vermerkt. Es wurden keine weiteren Mängel von ihm aufgelistet.

Soweit ich weiß, kann er die Kaution nicht für angebliche Mietrückstände behalten ( er meint mir den November auch noch zu berechnen ).

Kommentar von Nemisis2010 ,

Selbstverständlich kann der Vermieter grundsätzlich Mietrückstände mit der Kaution aufrechnen.

Allerdings kann eine Aufrechnung gem. BGB nur vorgenommen werden, wenn diese fällig und unstrittig ist.

Wenn Du also Deine Kaution vollständig wieder haben willst wirst Du wohl klagen müssen. Allerdings solltest Du hierzu auch die Infos in meinem Link beachten.

Im übrigen hing die Erlaubnis dazu, daß Du weiter in Wohnung bleiben konntest nicht davon ab, ob der Vermieter einen Nachmieter hat oder nicht.


Antwort
von imager761, 68
  1. Tatsächlich sind Kündigungen nur zum Ablauf eines Monats zulässig, § 573 c I 1 BGB.
  2. Als Mieter bist du nach § 546 I BGB verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung "nach Beendigung des Mietverhältnisses" zurückzugeben.
  3. "Übergeben" i. S. d. G. meint, dem VM konkret und tatsächlich "unmittelbaren Besitz" mit Aushändigung sämtlicher Schlüssel und Mietgegenstände der Wohnung  zu verschaffen, sich nicht sonntagnachmittags (01.11., Allerheiligen) davonzustehlen :-O
  4. Das Ende eines Mietvertrags ist in der Regel auf den letzten Tag eines Kalendermonats bestimmt.  Wenn keine andere Uhrzeit oder Abnahme bestimmt ist, endet das Mietverhältnis um 24 Uhr dieses Tages, so dass die Rückgabe am Folgetag fällig ist. Fällt die Rückgabepflicht auf einen Sonntag, Feiertag oder Sonnabend, so gilt nach § 193 BGB erst der nächste Werktag als Termin für die Rückgabe.
  5. Wäre man fortgegangen, ohne am 01.11. eine tatsächliche Übergabe vorgenommen zu haben, dringt der Anspruch des VM auf geltend gemachte Nutzungsentschädigung auch durch:
  6. "Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist." bestimmt § 546 a I BGB. Ferner: "Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen."  


Fazit: Sei froh, wenn dir nur eine Monatsmiete abgezogen wird: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt 1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, 2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält." bestimmt § 545 BGB.

Demnach könnte er bereits seit dem 01.10.2015 mangels beweislichem Willen einer behauptet mündlichen Abmachung einer noch weiteren Nutzung auf eine ordentliche Kündigung zum frühstmöglich 29.02.2016 bestehen, wenn er erst nach dem 02.11. die weitere Nutzung erfuhr und so er keinen Nachmieter hätte oder suchen wollte :-O

G imager761

Kommentar von NeedHelpPlz ,

Danke für die Antwort. Er kann den Gebrauch der Mietsache nicht fortsetzen, weil schon eine Übergabe stattgefunden hat. Ich hatte eine mündliche Vereinbarung mit ihm, dass ich am 01.11.15 ausziehen darf, weil ich zum 01.11.15 erst in meine neue Wohnung ziehen durfte.

Das er am 01.11.15 zur Wohnungsübergabe nicht vor Ort war, konnte man leider nicht wissen. Deswegen habe ich es in dem Übergabeprotokoll vermerkt, was er problemlos unterschrieben hat. Somit hat er mir ja eigentlich mit der Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll bestätigt, dass ich am 01.11.15 ausgezogen bin.

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Abnahmeprotokoll ist keine Übergabe, die Tür hinter sich zuzumachen auch nicht.

Du schuldest "Übergabe" i. S. d. G., d. h.  Angebot eines konkreten Termins n. § 294 BGB, an dem jemand in der zu übergebenden Wohnung tatsächlich und pünktlich anwesend sein muss und den Mietgegenstand einschl. aller Schlüssel in dann ordnungs- bzw. vertrgsgemäßem Zustand zurückgeben muss.

Hat es diesen Übergabe-, nicht Abnahmetermin gegeben, läge der VM in Annahmeverzug, wenn er ihn nicht annahm oder einen Ausweichtermin vorschlug und könnte keine Novembermiete beanspruchen. Ohne schon.

Die nach § 193 BGB bestimmte Fälligkeit setzt voraus, dass keine anderslautende Vereinbarungen getroffen wurde. Die weitaus meisten MV bestimmen aber Rückgabe der Mietsache mit Beendigung des MV, also im Laufe des 31.10. zu üblichen Geschäftszeiten. Wie Rückgabe eines Mietwagens eben auch, kann man die theoretische Mietzeit dann eben nicht unschädlich bis Mitternacht ausnutzen oder auf den Folgetag legen.

Machen wir es demnach einfach: Hattest du am 01.11. noch Schlüssel und damit Nutzungsmöglichkeit, dürfte ein Herausgabeanspruch der einbehaltenen Kaution wg. ungerechtfertigter Bereicherung scheitern; § 546 I BGB dringt durch.

G imager761

Kommentar von NeedHelpPlz ,

Auch wenn ich mit dem VM eine Terminvergabe für die Übergabe für den 01.11. getroffen habe? Er war damit einverstanden, dass ich erst am 01.11. ausziehen darf, weil ich da erst in meine neue Wohnung einziehen durfte. Er ist nicht da gewesen bzw. war seine Ausrede am Telefon, dass er geschlafen habe und mich nicht gehört hat. Bei mindestens 20x Klingeln und mehrmaligen Klopfen in 2std, ist das schon dreist von ihm. Somit hinterlegte ich einen Brief, damit er mich sofort kontaktieren soll, um die Übergabe abzuschließen.

Liegt der VM somit in Annahmeverzug?

Kommentar von imager761 ,

Liegt der VM somit in Annahmeverzug?

Nein. Denn deine (!) "Terminvergabe", eher Terminvorgabe an einem Sonntag, mancherorts gar Feiertag - der 01.11. war Allerheiligen - muss der VM nicht hinnehmen.

Selbst wenn das Mietende nicht vetraglich auf Freitag, 30.10 (Samstag, 31.10. nur dann, wenn bei euch kein Reformationstag begangen wurde) bestimmt wäre, ist die mehrfach benannte geschuldete Übergabe nur mit Zustimmung bzw. ausdrücklicher (!)  Bestätigung des VM am nächstmöglichen Geschäftstag 02.11. anzubieten und übereinstimmend zu vereinbaren zulässig gewesen :-O

Ich finde es in Anbetracht der großzügigen Duldung des VM, das beendete (!) MV mehrfach zu verlängern dreist von dir, an einem Sonn- bzw. Feiertag (!) "mindestens 20x Klingeln und mehrmaligen Klopfen in 2std", nur um ein, zwei Übernachtungskosten bis zum Einzug in die neue Wohnung oder erneute Anfahrt für die Übergabe  zu sparen :-O

Dieser Termin wurde offenbar weder bestätigt und damit gerade nicht wirksam vereinbart noch einem Auszug am nachfolgenden  Monatsersten beweislich zugestimmt - diesmal kannst du aus einer behaupteten mündliche Zusicherung schlicht keinen Honig saugen.

Du irrst erkennbar mit all deinen angebenen Zeitpunkten, die du immer auf den Beginn eines neuen Zeitabschnitts, nicht das Ende des alten, wie es das Mietrecht bestimmt, glaubst legen zu dürfen.


Kommentar von NeedHelpPlz ,

1. Wurde leider nur eine mündliche Vereinbarung über den Übergabetag ( 01.11.15 ) getätigt.

2. Ich habe auf dem Übergabeprotokoll vermerkt, dass er trotzdem am 01.11.15 nicht wie vereinbart vor Ort war. Dies hat er mir mit seiner Unterschrift bestätigt. Somit hätte die Übergabe am 01.11.15 stattfinden müssen, da es so Vereinbart wurde. 

3. Ich habe einen Zeugen bei der Übergabe dabei gehabt, wo der VM im Beisein sich entschuldigte das er am 01.11.15 nicht wie vereinbart da war, weil er geschlafen habe.

4. § 193 BGB

5. Dreist war ich in keinster Form. Er war sogar froh darüber, dass ich länger geblieben bin. Dies hat er mir sogar bei einem Gespräch mitgeteilt. Ich kam sehr gut aus mit ihm und er fragte mich sogar, ob ich ihm helfen könnte die Annonce ins Internet zu stellen. Dies tat ich freiwillig, weil er auch dementsprechend nett zu mir war. Er hatte mehrere Angebote, die auch zur Besichtigung da waren. Er konnte sich zwischen drei entscheiden und hat sich aber zu viel Zeit gelassen dafür. 3 Wochen vor Monatsende ( Oktober ) wird keiner schnell einziehen. Somit hat auch keiner zugestimmt und er hat keinen Nachmieter gefunden. Um jetzt weiterhin Geld zu bekommen, fängt er jetzt so einen Mist an.

Ich Danke trotzdem für Antworten und habe mich auch schon rechtlich informiert. Paar Dinge sprechen gegen mich, aber es sich auch paar Dinge für mich. Sogar in schriftlicher Form und durch zwei Zeugen.

Schönes Wochenende gewünscht.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 78

Dein Mietvertrag war nach Kündigung zum am 31.07.2015 beendet. Danach hast du dennoch mit Genehmigung des Vermieters die ehemalige Mietsache weiter genutzt bis 01.11.2015. Abschlusstag dieser Nutzung wäre eigentlich der 31.10.2015 gewesen (Monatsende). Für diese Nutzung hast du Nutzungsentgelt in Höhe der letzten Gesamtmiete an den Vermieter geleistet. Mit Wirkung vom 31.10.2015 war also das Nutzungsverhältnis beendet. Wann bist du tatsächlich ausgezogen? Wann wurde die Herausgabe der ehemaligen Mietsache an den Vermieter zu welchem Datum vereinbart und auch ausgeführt  ??

Kommentar von NeedHelpPlz ,

Danke für die schnelle Antwort.

Ich bin am 01.11.15 ausgezogen, weil ich auch erst am 01.11.15 in meine neue Wohnung einziehen konnte. Wie schon erwähnt habe ich meine Kündigung am 30.04.15 vorgelegt und musste somit eigentlich am 01.08.15 aus der Wohnung raus. Da aber mein Vermieter keinen Nachmieter gefunden hat und ich ihn dies auch fragte, fragte ich zugleich, ob ich 2 weitere Monate bleiben dürfte. Dies wurde schriftlich festgehalten und somit durfte ich bis zum 01.10.15 bleiben. Ich fand trotzdem keine weitere Wohnung und fragte ihn erneut, ob er einen Nachmieter gefunden hat. Er beneinte meine Frage und ich fragte erneut, ob ich noch einen weiteren Monat bleiben dürfte, weil ich zum 01.11.15 in meine neue Wohnung einziehen konnte. Ich bot ihm an, seine Wohnung bei Immoblienscout24 anzubieten, weil er altersbedingt nicht in der Lage war, dies zu tun. Somit kam ich ihm etwas entgegen. Auf meine Frage, ob wir den zusätzlichen Monat auch schriftlich festhalten sollten, sagte er " Nein, dies brauchen wir diesmal nicht". Ich zahlte immer pünktlich meine Miete und somit auch für den Oktober. Zum 01.11.15 zog ich dann aus, aber der Vermieter war nicht vor Ort. Die Übergabe konnte somit erst am 10.11.15 stattfinden, aber dies habe ich im Übergabeprotokoll zum Auszug auch vermerkt. Es wurden keine weiteren Mängel von ihm aufgelistet.

Soweit ich weiß, kann er die Kaution nicht für angebliche Mietrückstände behalten ( er meint mir den November auch noch zu berechnen ).

Kommentar von imager761 ,

Soweit ich weiß, kann er die Kaution nicht für angebliche Mietrückstände behalten

Doch, der VM kann nach Ende des MV durchaus diese unbestrittene Forderung von der Mietsicherheitsleistung einbehalten, so er für BK-Abrechnung, Renovierung oder Mängelbeseitigungsansprüche, die er noch weitere 6 Monate stellen darf, diese Sicherheitsleitung nicht voll benötigt :-)

Nur der M darf seine Kaution zum Mietende hin nicht "abwohnen", was mancher gerne würde.

G imager761

Kommentar von Gerhart ,

Solange ungeklärt ist, ob nach dem 31.07.2015 ein Mietverhältnis fortgesetzt oder eine Nutzungsverhältnis bestanden hat, ist deine Frage nicht erschöpfend zu beantworten. Im Nutzungsverhältnis schuldest du dem Vermieter nach meiner Meinung ein Nutzungsentgelt bis zur Herausgabe der Wohnung an den Vermieter aber keine komplette Monatsmiete.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 37

1. Vereinbarungen immer schriftlich festhalten.

2. Gekündigt wird laut BGB zum Monatsende und nicht zum 1. eines Monats!

Du kannst froh sein, wenn es nur eine Monatsmiete ist.

Antwort
von NeedHelpPlz, 80

Falls die Bilddatei nicht gut zu lesen ist, dann ist hier nochmals der Fall.

Guten Tag.

Ich bin am 01.11.15 aus meiner Wohnung ausgezogen und habe jetzt anstatt 1300€ Kaution, nur 750€ erhalten.Durch ein Telefonat mit meinem Vermieter erfuhr ich, dass dieser mir denkompletten November mitberechnet hat, weil die Kündigung der Wohnung zum 01.10.15schriftlich erfolgte. Durch nachfragen ( vor dem 01.10.15 ) ob ich noch einenweiteren Monat ( bis 01.11.15 ) in der Wohnung bleiben könnte, stimmte derVermieter dem zu. Ich fragte ihn, ob er dies auch schriftlich haben wollte, obes bei dieser mündlichen Vereinbarung reichte. Er war mit der mündlichenVereinbarung einverstanden und nun stellt sich heraus, dass er mir die 600 €nicht auszahlen möchte. Meine eigentliche Kündigung erfolgte schon am30.04.2015. Da ich in diesen 3 Monaten Kündigungsfrist keine Wohnung gefundenhabe, gestatte mir der Vermieter weitere 2 Monate ( bis zum 01.10.2015 ) in derWohnung zu verbleiben. Dies wurde schriftlich festgehalten. Wie schon obenerwähnt, wurde der weitere Monat ( bis 01.11.2015 ) nicht schriftlichfestgehalten. Wir hatten sogar Vereinbart, dass ich für Ihn aufImmoblienscout24 einen Nachmieter für den 01.11.15 suchen sollte. Ich stelltesomit eine Annonce auf die Homepage, aber er fand keinen Nachmieter. MeinesErachtens endete der Mietvertrag am 01.10.2015, da alles weitere mündlich festgehaltenwurde. Trotzdem zahlte ich für den Oktober und bin pünktlich zum 01.11.2015ausgezogen. Der Vermieter war am Auszugstag nicht mal vor Ort, sodass erst einspäterer Zeitpunkt festgelegt wurde, um den Auszug abzuschließen. EinÜbergabeprotokoll wurde nun von mir erstellt, worauf keine Mängel vom Vermietereingetragen wurden.   

Meine Fragen:

1. Musste eine schriftlicheKündigung zum 01.11.15 erfolgen oder genügte die mündliche Vereinbarung, daeigentlich ab den 01.10.2015 kein vertraglicher Mietvertrag mehr Vorlag?

2. Hat er somit Recht? Muss ichnoch eine Kündigung verfassen, bevor er mir noch weitere Monate berechnet oderist das Übergabeprotokoll zum Auszug als Abschluss rechtens?

3. Lohnt sich eine gerichtlicheVorgehensweise gegen den Vermieter ( zwecks Kosten für Gericht und Anwalt ) ?

 

Ich bitte um Hilfe, da ich selbstkeine Rechtsschutzversicherung habe und mich vorab informieren wollte,inwieweit meine Chancen stehen, bevor ich rechtliche Schritte gegen Ihneinleite.

 

Danke!

 

Gruß

Alex

Kommentar von Nemisis2010 ,

Noch ein Hinweis zu Frage 3:

Falls Du gerichtliche Schritte einleiten willst solltest Du Dein Prozeßkostenrisiko bedenken. Da der Vermieter 550,-€ von Deiner Kaution weiter einbehalten hat, beträgt Dein Prozeßkostenrisiko bei einem Urteil ca. 680,-€ oder bei einem Vergleich ca. 570,-€.

Da mMn noch der Zeitpunkt der Mietvertragsbeendigung strittig ist, und weiter unklar ist ob für die Zeit der Verlängerung ein Nutzungsentgeld oder Miete vereinbart worden ist, Du selbst einwendest, daß manche Punkte für Dich, andere für den Vermieter sprechen, solltest Du das weitere Vorgehen genau abwägen.

Antwort
von kenibora, 58

Mündliches zu beweisen ist und wird überall sehr schwierig werden. Zunächst wird er Deine ganze Kaution aber, wie üblich, erst mit der Endabrechnung am Ende des Jahres verrechnen können. Ob er dann für den einen Monat Miete berechnet...es steht ihm zu. Rechtlich wie Du es geschildert hast besteht kaum eine Aussicht auf Erfolg. Einige Dich mit dem Vermieter gütlich!

Antwort
von DerHans, 59

Wenn du die Wohnung erst am 1.11. räumst, kann der Vermieter sie ja frühestens zum 1.12. wieder vermieten. Dann musst du eben den November noch zahlen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 10

So klein, ist nicht lesbar. Kann also nicht antworten, leider.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten