Frage von ChrissIyFox, 74

Unwirksame Kündigung durch Änderung des Mietverhältnisses?

Guten Abend zusammen,

Folgendes: Es geht um einen bestehenden Mietvertrag zwischen einem Ehepaar (beide sind genannt und haben unterzeichnet) und dem Vermieter. Das Ehepaar ist getrennt lebend. Wenn nun die Ehepartnerin gemeinsam mit dem Vermieter den Mietvertrag auf Sie alleine abändern, ohne das wissen und die Zustimmung des Ehemannes, ist dies doch unwirksam? Richtig? Wenn nun die Ehefrau den in ihren Augen korrekten neuen Mietvertrag kündigt, und der Ehemann aber auf die Wohnung besteht ist die Kündigung doch von vornherein nichtig, da die Änderung im Vorfeld schon nicht rechtskräftig war. Wenn der Vermieter nun auch noch die Verwaltung der Wohnung seiner Tochter übergeben hat und diese die Kündigung akzeptiert und die Wohnung neu vermietet, ist der neue Vertrag den sie geschlossen hat doch auch nichtig. Da sie im ursprünglichen Vertrag gar nicht unterzeichnet hat oder genannt ist.

Sehe ich die Rechtslage richtig oder irre ich mich? Wenn ich recht habe? Kann mit jemand die passenden Paragraphen nennen ? Denn ich denke BGB §119 ist nicht aussreichend für das alles.

Antwort
von Genesis82, 16

Du siehst das grundsätzlich richtig, bis auf einen Punkt: Der von der Tochter als Verwalterin neu geschlossene Mietvertrag ist erstmal gültig (vorausgesetzt sie hat auch wirklich die erforderlichen Vollmachten). Da der bisherige Mietvertrag aber nicht wirksam gekündigt ist, kann sie dem neuen Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß zur Verfügung stellen und ist entsprechend schadensersatzpflichtig.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 5

Das Ehepaar ist nach wie vor rechtswirksamer Mieter der Wohnung, da nicht von beiden gemeinsam gekündigt wurde. Alles was danach war, ist irrelevant. Der neue MV gilt zwar (insofern die Tochter tatsächlich bevollmächtigt war, diesen abzuschließen, was nachgewiesen werden müsste). Da die Wohnung aber noch von einem der Ehepartner bewohnt ist, kann die Wohnung nicht dem Folgemieter übergeben werden. Der Neumieter hat im guten Glauben den MV abgeschlossen. Somit ist der Vermieter ihm gegenüber schadenersatzpflichtig.

Antwort
von imager761, 23

Wenn nun die Ehepartnerin gemeinsam mit dem Vermieter den Mietvertrag auf Sie alleine abändern, ohne das wissen und die Zustimmung des Ehemannes, ist dies doch unwirksam? Richtig?

Das kommt darauf an: Ist mietvertraglich bestimmt, dass jeder der Mieter für den anderen Erklärungen entgegennehmen und abgeben darf, wäre dies nicht der Fall. Hier läge eine Vertretungsvollmacht vor.

Wenn nun die Ehefrau den in ihren Augen korrekten neuen Mietvertrag
kündigt, und der Ehemann aber auf die Wohnung besteht ist die Kündigung
doch von vornherein nichtig

Das kommt darauf an: Im Einzelfall und den Gesamtumständen nach kann sich aus der Vereinbarung, die der Vermieter nur mit einem Mitmieter getroffen hat, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben, dass das Mietverhältnis fortan nur noch mit dem in der Wohnung Verbliebenen fortgesetzt wird, BGH ZMR 2004, 492.

Grds. folge ich aber deiner Einschätzung: Bei Personenmehrheiten müssen sich alle Vermieter und alle Mieter über die Aufhebung des Mietverhältnisses einig sein.

Wenn der Vermieter nun auch noch die Verwaltung der Wohnung seiner Tochter übergeben hat Da sie im ursprünglichen Vertrag gar nicht unterzeichnet hat oder genannt ist.

Darauf käme es nicht an: Das Vertragsverhältnis ging auf sie über :-)

und diese die Kündigung akzeptiert und die Wohnung neu vermietet, ist
der neue Vertrag den sie geschlossen hat doch auch nichtig.

Nein, der Vertrag mit dem Nachmieter wäre natürlich wirksam. Aus der Unmöglichkiet einer vermeindlichen Erfüllung durch Forsetzung des MV mit dem angeblichen Vormieter könnte der allenfalls Schadensersatzanspruch herleiten.

Die anderweitg gemietete und in Besitz genommenen Woihnung kann er hingegen nicht (zurück) beanspruchen.

G imager761

Antwort
von Chloe0487, 32

Ich bin auch kein Profi aber so war es damals bei mir und meinem Ex. Als er ausgezogen ist sollte der Mietvertrag nur auf mich umgeschrieben werden, das ging nur mit seiner Zustimmung!

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 27

Wenn nun die Ehepartnerin gemeinsam mit dem Vermieter den Mietvertrag auf Sie alleine abändern, ohne das wissen und die Zustimmung des Ehemannes, ist dies doch unwirksam? Richtig?

Das ist richtig, es ist unwirksam.

Wenn nun die Ehefrau den in ihren Augen korrekten neuen Mietvertrag kündigt, und der Ehemann aber auf die Wohnung besteht ist die Kündigung doch von vornherein nichtig, da die Änderung im Vorfeld schon nicht rechtskräftig war. 

Auch richtig.

Wenn der Vermieter nun auch noch die Verwaltung der Wohnung seiner Tochter übergeben hat und diese die Kündigung akzeptiert und die Wohnung neu vermietet, ist der neue Vertrag den sie geschlossen hat doch auch nichtig. Da sie im ursprünglichen Vertrag gar nicht unterzeichnet hat oder genannt ist.

Nein, das ist so nicht richtig.

Bei Verkauf oder Wechsel des Vermieter gilt z.B. 

§566BGB Kauf bricht nicht Miete 

Das bedeutet, der Erwerber übernimmt die bestehenden Mietverträge.

Hier habe ich noch was Interessantes gefunden:

http://www.familienrecht-allgaeu.de/de/miete-nach-trennung.html#Mietzahlung

MfG

Kommentar von Gerhart ,

Hier ist kein Eigentümerwechsel im Spiel sondern die Verwaltungsübertragung, was aber am Ergebnis nichts ändert.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Ich weiß, vergaß es nur zu erwähnen.

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