Allereinfachst vereinfacht: Bei offenen kannst Du wieder verkaufen, bei geschlossenen nicht.

Offen: Jeder darf investieren. Geschlossen: Für bestimmte Investoren vorgesehen, i.d.R. nicht öffentlich. Geschlossen: Ursprünglich öffentlich, jetzt keine neuen Investitionen mehr.

Geschlossen ist ein Immo-Fonds, wenn die Mittel des Fonds durch den Verkauf einer bestimmten Anzahl von Anteilen aufgebracht werden. Beim Offenen ist diese Anzahl nicht begrenzt- Hier ist der Kauf und Verkauf immer möglich.

Volks- und Raiffeisenbanken haben in den 90er-Jahren sehr stark für geschlossene Immobiliensfonds geworben (DG-anlage-Fonds), nachdem sie zuvor hauptsächlich offene Immobilienfonds (z.B. DIFA) vertrieben hatten.

Das Risiko bei geschlossenen Fonds ist, dass man nicht mehr aus der Sache rauskommt. Wie sich bei den DG-Anlagen später herausstellte, ging man bei der Prospekterstellung von völlig falschen Voraussetzungen aus. Dazu kam ein unprofessionelles Fondmanagement und eine Geschäftsbeorgerin (DZ-Bank), die die Fondsgesellschaften durch überhöhte Gebühren und Beraterverträge mit Tarngesellschaften über Jahre systematisch aussaugte, so dass die Fonds, die nie ausgeschüttet haben, heute wertlos sind.

Es bestand zwar nie eine Möglichkeit zum Ausstieg - troztdem: Wenn ein Anleger klagt, berufen sich die Banken auf "Verjährung", weil man als Anleger zu lange zugeschaut hat.

Es ist also völlig egal, ob man das Geld einer Volksbank anvertraut, die einem eine "sichere, wertbeständige Anlage" verspricht, oder ob man es einem windigen Hausierer mitgibt. Das Ergebnis ist jedenfalls gleich: Das Geld ist weg. Komplett!

Geschlossene Immofonds:

• Investment in fest definierte, teilweise einzelne Immobilien
• nach bestimmter Anzahl von Teilhabern kein An- und Verkauf mehr
• laufzeitgebunden ohne Kündigung bis Ablauf
• Einkünfte sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Kosten können bis 30% sein

Offene Immobilienfonds

• Investment in breit gestreutes austauschbares Portfolio
• An- und Verkauf jederzeit
• keine fest Laufzeit, jederzeit kündbar
• Einkünfte sind Einkünfte aus Kapitalanlagen (Freibetrag) mit ca. 50% steuerfreiem Anteil
• Kosten: Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühr - fertig !

Ich hoffe, das hilft erstmal weiter :-)

Von geschlossenen Immobilienfonds kann ich Ihnen nur abraten, meine Erfahrung damit ist gleich der von marketer. Die DG-Anlagen sind einst von der Volksbank als sichere Altersvorsorge empfohlen worden, heute nach 15 Jahren haben die Volksbank und die DZ-Bank die Fondseinnahmen komplett verbraucht und meine Ersparnisse von damals für sich vereinnahmt. An mein Geld komme ich höchstens durch einen langwierigen Prozess vor Gericht mit ungewissem Ausgang, weil eine Entschädigung für die Falschberatung durchweg abgelehnt wird.

Wenn man diese Antworten liest hört sich das so an als wären geschlossene Fonds was schlechteres und eigentlich nur offene Fonds zu empfehlen.
Ich denke sie sind für unterschiedliche Anlagewünsche gedacht und jede Form hat Vorzüge.
Ein geschlossener Fond beschreibt im Prospekt exakt in welche Dinge (hier Immobilien) wie investiert wird, wieviel Fremdkapital aufgenommen wird, wann das Objekt verkauft werden soll, was es kostet, wie es ausgestattet ist. Das ist vergleichbar mit einer Investition zusammen mit Bekannten in ein bestimmtes Haus. Ich weiß die Grunddaten und bin Miteigentümer.
Ein offener Fond ist eher wie die Beteilung an einer Aktiengesellschaft, der Vorstand entscheidet was für welchen Preis gekauft und verkauft wird und die Objekte werden während meiner Investitionszeit ständig gewechselt so wie es der Fondmanager für richtig hält.
Meist ist die Rendite eines geschlossenen Fonds besser und es gibt einen festen Rückzahlungszeitpunkt für das Geld (im Gegensatz zum deutschen heisst es im englischen closed end fund, also Fond mit bestimmtem Ende).
Die grundsätzlichen Dinge wie:
Ist der Fondmanger/die Fondgesellschaft ehrlich, sind die Prospektanlagen zuverlässig, stimmen die Erwartungen in Bezug auf Rendite und Mieteinnahme sind für beide Immobilienfondarten gültig. Wenn Du ne Million in Immobilien anlegen willst kannst Du das Haus um die Ecke kaufen und von der Miete Deine Rente aufbessern.
Wenn Du 100.000 hast und 10 Bekannte kennst kannst Du mit denen zusammen das Haus um die Ecke kaufen und die Miete teilen (und mit dem Risiko leben, dass der Kassierer nach den Bahamas durchbrennt).
Wenn Du 10.000 hast (und nicht 100 Bekannte) dann kannst Du Dich an einem geschlossenen Fond einer guten Gesellschaft beteiligen und die Ausschüttung als Zubrot nehmen.