Frage von MarcTalvinen, 110

Untermieter verweigert Zugang zum Zimmer zwecks Neuvermietung und behauptet, er hätte Schreiben des Untervermieters nicht bekommen. Was tun?

Hallo liebe Leute,

Folgende Situation: Ich bin Hauptmieter in meiner Wohnung und habe das zweite Zimmer untervermietet. Ich habe Anfang des Monats schriftlich die fristgerechte ordentliche Kündigung zum 31.07. in Anwesenheit eines Zeugen ausgesprochen. Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB. Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung zum Monatsende zulässig sein.

Als "Vermieter" habe ich ihm nun Begehungen des Zimmers angekündigt, um es Interessierten zu zeigen. Laut Untermietvertrag muss dies mindestens zwei Werktage vorher geschehen. Kein Problem. Er hat jedoch an der hölzernen Zimmertür mit Schrauben einen Riegel angebracht, der in eine von ihm geschlagene Kerbe im Türrahmen einrasten soll und dann mit inem Vorhängeschloss abgeschlossen wird. Dadurch ist ein nur schwer zu behebender Schaden entstanden und dies war nicht das einzige Unding, das er sich seit seinem Einzug im März erlaubt hat.

Er wird wahrscheinlich leugnen, das Schreiben über die Ankündigung der Begehung bekommen zu haben. Ich habe zwar Kopien davon, aber in diesem Fall keinen Zeugen. Stattdessen ein Foto von dem Schreiben, das ich an seiner Zimmertür mittels Klebestreifen angebracht habe. Ich möchte auch nicht mehr mit ihm reden, weil er wie ein bockiger Teenager reagiert, er Märchen (um nicht zu sagen Lügengeschichten) erzählt und es deshalb eh keinen Sinn macht.

Was mache ich, wenn er mir und den Interessierten den Zugang verwehrt? Kann ich, wenn er nicht da sein sollte, das Schloss entfernen, ohne dass er mich wegen Hausfriedensbruch, wie er es schon angekündigt hatte, anzeigt?

Danke im Voraus für Eure Antworten. MfG, Marc

Antwort
von Nemisis2010, 38

Deine Kündigung gem. § 549 BGB düfte zu diesem Monatsende unwirksam sein, da der Vermieter die Mietsache des Untermieters überwiegend mit seinen Möbeln ausstatten muß und nicht die "Gemeinschaftsräume" - mit der Folge, daß Du nur gem. § 573 c BGB oder § 573 a BGB kündigen kannst.

In der Regel besteht an den Gemeinschaftsräumen nur ein Nutzungsrecht des Untermieters.

Für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 c BGB benötigst Du als Vermieter einen berechtigten Kündigungsgrund, wie z.B. Eigenbedarf. Den Eigenbedarf mußt Du dann auch im Kündigungsschreiben begründen.

Falls Du keinen berechtigten Kündigungsgrund hast, kannst Du Deinem Untermieter ohne Angabe von Gründen gem. § 573 a BGB kündigen, dann müßtest Du allerdings Deine Kündigungsfrist - je nach Mietdauer - mind. von 3 auf 6 Monaten verlängern.

Er hat jedoch an der hölzernen Zimmertür mit Schrauben einen Riegel
angebracht, der in eine von ihm geschlagene Kerbe im Türrahmen einrasten soll und dann mit inem Vorhängeschloss abgeschlossen wird.

.Die baulichen Veränderungen an seiner Zimmertür muß er auf seine Kosten zurückbauen und den Ursprungszustand wiederherstellen. Da es sich um eine bauliche Veränderung handelte benötigte er hierfür auch Deine ausdrückliche Zustimmung.

Das Schloß kannst Du nicht in Eigenmacht entfernen.

Ebensowenig kann man ihn zwingen den Erhalt des Kündigungsschreibens schrifltich zu bestätigen.

Antwort
von DarthMario72, 41

Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB. Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung zum Monatsende zulässig sein.

Da irrst du. Die gemeinschaftlich genutzten Räume sind irrelevant. Hat er in seinem Zimmer seine eigenen Möbel? Dann gilt die 3-monatige Frist und du darfst auch nur mit einem der wenigen rechtlich zulässigen Gründe kündigen. Alternativ kannst du dich mit ihm auf einen Aufhebungsvertrag einigen, wenn er mitspielt.

Kann ich, wenn er nicht da sein sollte, das Schloss entfernen, ohne dass er mich wegen Hausfriedensbruch, wie er es schon angekündigt hatte, anzeigt?

Nein, das darfst du nicht. Zumal - wie oben erklärt - deine Kündigung unwirksam sein dürfte.

Kommentar von DarthMario72 ,

Bezieht sich diese Frage auf denselben Untermieter?

https://www.gutefrage.net/frage/ausserordentliche-fristlose-kuendigung-unwirksam...

Da hast du doch schon genug Kündigungsgründe aufgelistet.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Genau um den geht es. Es ist eine extrem beschissene Situation hier und als ich den Riegel mal testweise für eine Minute leicht zugeschoben hatte, stand zwei Minuten später die Polizei bei mir in der Wohnung. Er wollte mich wegen "Freiheitsberaubung und Nötigung" anzeigen. Als ich ihn in einem klärenden Gespräch darauf angesprochen habe, sagte er, er wolle mir zeigen, dass er auch "anders könne" und ich ja jetzt bei der Polizei aktenkundig sei. Psychoterror.
Ich leide unter diesem Mitbewohner und ich bin derjenige, der alles begründen und nachweisen und ertragen muss? Weil ich "Vermieter" bin?

Antwort
von TrudiMeier, 36

Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in
den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch
mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung
zum Monatsende zulässig sein.

Wen interessieren die Gemeinschaftsräume? Ist das vermietete Zimmer überwiegend mit von dir gestellten Möbeln ausgestattet?

Kommentar von MarcTalvinen ,

Nein, das leider nicht. Ich hätte wohl im Untermietvertrag "das Untermietobjekt ist teilmöbliert" ankreuzen sollen. Das Zimmer, dass er allein nutzt ist unmöbliert. Zum Wohnraum gehört aber auch der ganze Rest, den er er ebenfalls mietet und den ich auch benutze.

Hier ein Auszug aus mietrecht.org: http://www.mietrecht.org/untervermietung/kuendigungsfristen-untermietvertrag/#a-...

Der Hauptmieter als Vermieter kann in diesem Fall bis zum 15. eines Monats
zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Die Kündigung muss dem
Untermieter spätestens am 15. des Monats zugegangen sein. Diese
Kündigungsfrist gilt gleichermaßen auch für den Untermieter gegenüber
dem Hauptmieter als Vermieter.

Der Untermieter kann sich nicht auf
den Mieterschutz berufen (§ 549 II 2 BGB). Der Sinn besteht darin, dass
das Untermietverhältnis gleichzeitig Teil der vom Hauptmieter selbst
bewohnten Wohnung ist und dem Nutzungsrecht des Hauptmieters als
Vermieter Vorrang gegenüber dem Interesse des Untermieters am Erhalt
seines Lebensmittelpunktes eingeräumt wird.

Es ist halt einfach eine Qual mit diesem Individuum zusammen zu wohnen. Das er hier gegen Geld Gras an seine Freunde weitergibt, habe ich noch nicht erwähnt, aber nachweisen kann ich das halt auch nicht. Ich weiß es aber.

Kommentar von TrudiMeier ,

Ob die Gemeinschaftsräume mit deinen Möbeln ausgestattet sind, ist völlig wurscht. Die Räume hat er ja auch nicht gemietet, sondern hat dafür lediglich ein Nutzungsrecht. Für die Kündigungsfrist ist nur das von ihm gemietet Zimmer relevant. Das ist unmöbliert und damit hat er drei Monate Kündigungsfrist. Es war nicht notwendig den Auszug aus dem Mietrecht zu posten - es lässt sich deshalb trotzdem nicht auf dein Mietverhältnis anwenden.

Um nicht alles doppelt zu posten, verweise ich auf die Antworten von anitari, nemesis und DarthMario.

Antwort
von Tasha, 70

Kannst du nicht einfach das Zimmer etwas später vermieten und erst nach dem 31. besichtigen lassen? Vielleicht schämt er sich, weil wegen Umzug jetzt erst mal alles unordentlich aussieht?

Kommentar von MarcTalvinen ,

Ich muss die Weichen für eine Neuvermietung rechtzeitig stellen, weil ich zur Zeit leider auf das Geld angewiesen bin.

Und wer so ein asoziales Verhalten an den Tag legt, wie er, der schämt sich für gar nichts.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 54

Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB.
Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in
den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch
mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung
zum Monatsende zulässig sein.

Für die sehr kurze Kündigungsfrist zählt allein mit wessen Möbeln die Mietsache (das Zimmer) des Untermieters ausgestattet ist. Sind es keine oder fast keine von Dir, gilt das Zimmer als unmöbliert und das Mietrecht, vor allem der Mieterschutz, in vollem Umfang.

Heißt 1. Kündigungsfrist mindestens 3 Monate und 2. Du als Vermieter kannst nur aus rechtlich zulässigem Grund kündigen.

Folglich dürfte Deine Kündigung unwirksam sein und der Mieter muß Dich nicht in das Zimmer lassen. Jedenfalls nicht mit Mietinteressenten.

Kommentar von TrudiMeier ,

Und ich vermute mal, dass der Mieter das auch weiß - im Gegensatz zum Vermieter.  Warum sollte er bei einer unwirksamen Kündigung Zugang zum Zimmer ermöglichen - auch noch mit Interessenten?

Kommentar von MarcTalvinen ,

Es besteht nach wie vor eine hilfsweise fristgerechte Kündigung zum 01.10., die ich ihm mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung im Juni übermittelt habe. Da er aber darauf reagiert und die Kaution bezahlt hat, ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam geworden. Das heißt, er hat das Schreiben erhalten. Die hilfsweise fristgerechte Kündigung besteht doch aber nach wie vor? Oder muss ich da etwa noch mehr Gründe angeben? Und da das Untermietverhältnis gekündigt ist, habe ich nach § 12.2. des Untermietvertrages das Recht zur Begehung des Zimmers, muss es aber mindestens zwei Werktage vorher angündigen, was ich auch getan habe.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Ups, ankündigen natürlich.

Antwort
von ChristianLE, 20

Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Der bezieht sich aber nicht auf Ausstattungen der Gemeinschaftsräume, sondern auf die Mietsache, bzw. das Zimmer an sich.

Wenn ich dem Zimmer also nicht mindestens ein Bett und ein Schrank zur Verfügung gestellt wurde, ist die Kündigung unwirksam.

Was mache ich, wenn er mir und den Interessierten den Zugang verwehrt?

Mag übertrieben klingen, aber die einzige Möglichkeit wäre es, eine einstweilige Verfügung vor Gericht zu erwirken, wenn er sich weigert.

Das Zimmer darfst Du definitiv nicht ohne seine Zustimmung betreten. Er ist Besitzer der Mietsache.

Antwort
von AuroraRich, 65

Hast du die Kündigung per Einschreiben geschickt? Oder eine Quittung darüber, dass er sie erhalten hat?

Kommentar von MarcTalvinen ,

Ich habe ihm mit der Kündigung eine Erklärung gegeben, die er mir unterschreiben sollte. Diese Erklärung sollte nur den Erhalt der Kündigung bestätigen. Er hat sie mir nach nun 11 Tagen immer noch nicht unterschrieben zurückgegeben. Mein Zeuge hat sie allerdings auch in der Hand gehabt und gelesen.

Kommentar von AuroraRich ,

Naja, die hättest du dir sofort unterschreiben lassen sollen, dass er die Kündigung erhalten hat. So kann er sagen, er weiß von nichts.

Am besten sowas immer als Einschreiben Eigenhändig verschicken.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Ich habe ihn ein paar Tage später nochmal danach gefragt, er sagte, er mache es, sobald er Zeit hat. Ich kann ihn ja leider nicht dazu zwingen.

Das (Unter)Mieter behaupten, sie hätten Kündigungen etc. nicht bekommen, ist allgemein bekannt. Deswegen habe ich mir sicherheitshalber einen Zeugen geholt. Und dass ein Schreiben von einem Zimmer in das nächste unterwegs verloren geht, ist äßuerst unwahrscheinlich.

Kommentar von AuroraRich ,

Naja, aber dein Untermieter hat dann zur Not auf einen Zeugen, der das Gegenteil behauptet. Das ist einfach nicht sicher. Der behauptet dann einfach, dass er an dem Tag gar nicht in der Wohnung war, sondern mit xy im Kino.


Darum einschreiben Eigenhändig, dass darf nur der Empfänger gegenzeichnen. Ausschließlich er, das wäre also auch in einer WG kein Problem.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Was er aber nicht nachweisen kann. Er war allein hier.

Kommentar von AuroraRich ,

Wenn ein Freund für ihn lügt, natürlich.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Es ist unglaublich, dass ich hier jeden Mist nachweisen muss, obwohl der Kerl hier schon seit vielen Wochen rumstresst. Ich kündige ja nicht aus Bosheit, sondern um Ruhe und Frieden in meiner Wohnung zu haben, was mit ihm nicht möglich ist. Zum Glück ist heute der 15. des Monats und ich kann ihm nochmal die o.g. Kündigung schreiben. Aber was mache ich, wenn er sich weigert, den Erhalt zu bestätigen?

Kommentar von anitari ,

Zum Glück ist heute der 15. des Monats und ich kann ihm nochmal die o.g. Kündigung schreiben.

Entscheidend ist wann Du die Kündigung schreibst, sondern wann sie Deinem Mieter zugeht.

Den Erhalt muß er nicht bestätigen.

Davon abgesehen ist die Kündigung unwirksam. Oder ist sein gemietetes Zimmer überwiegend mit Möbeln von Dir ausgestattet?

Die Möbel/Ausstattung in den Gemeinschaftsräumen ist irrelevant.

Kommentar von MarcTalvinen ,

Also kann er hier tun und lassen, was er will und ich hingegen habe keinerlei Rechte, muss alles begründen und nachweisen, obwohl mein Mitbewohner mehrfach offenbart hat, dass ein friedliches und respektvolles Zusammenwohnen mit ihm nicht möglich ist?

Kommentar von anitari ,

Also kann er hier tun und lassen, was er will und ich hingegen habe keinerlei Rechte,

Du hast das Recht ihm bei  Vertragsverletzungen fristgerecht und bei schweren Vertragsverletzungen, z. B. keine oder ständig unpünktlichen Mietzahlungen, außerordentlich zu kündigen. In der Frage von Ende Juni hast Du erwähnt das er ständig unpünktlich zahlt. Da hätte eine Abmahnung und die nächste unpünktliche Zahlung für eine fristlose Kündigung gereicht.

Also kann er hier tun und lassen, was er will und ich hingegen habe keinerlei Rechte, muss alles begründen und nachweisen,

So ist es nun mal als Vermieter.

Kommentar von TrudiMeier ,

So´n Vermieter hats schon schwer.....seufz

Kommentar von MarcTalvinen ,

Er verursacht Dreck, Chaos, kifft mir mit seinen Leuten, denen er auch Gras gegen Geld gibt, die Bude zu und demoliert mutwillig und fahrlässig Dinge in der von mir bewohnten Wohnung. Der Kerl terrorisiert mich. Vermieter hin oder her.

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