Frage von Spammbotshit, 109

Untermieter ohne Mietvertrag im möbliertem Zimmer kündigen?

Hallo zusammen,

ich bin Hauptmieterin A seit dem 01.10.16. Davor gab es einen Hauptmieter B in der WG welcher einfach abgehauen ist und davor den besagten Untermieter C ohne Absprache in die WG geholt hat. Da der alte Hauptmieter B einfach abgehauen ist und die Miete nicht mehr weitergeleitet bzw. bezahlt hat, hat Ihm die Vermieterin gekündigt. Der Untermieter C ist weiterhin da geblieben. Der Untermieter C hatte nur einen mündlichen Zwischenmietvertrag mit Hauptmieter B in einem möblierten Zimmer. Die Möbel gehören dem Hauptmieter B. Der Untermieter C will jetzt einen Untermietvertrag mit mir abschließen und ich will dass er bis ende November auszieht.

Wie ist die Rechtslage, was muss ich machen damit Untermieter C auszieht? Kündigung schreiben ? Befristeten Untermietvertag erstellen für ein möbliertes Zimmer (Die Möbel gehören ja eig. nicht mir aber auch nicht dem Untermieter C)? Zu den Möbeln würde ich sagen dass sie mir gehören sollten, da der Hauptmieter B mir über 1000€ Schuldet und mir viele Schulden und Unannehmlichkeiten hinterlassen hat....

Und selbst wenn ich den Untermieter C rechtlich ende November rausbekomme, was mache ich wenn er die Miete für November nicht zahlt oder einfach nicht ausziehen will?

Ich bin ziemlich verzweifelt und wäre dankbar für jede Hilfe...

Lg Lisa

Antwort
von ichweisses2000, 56

Wenn er kein Mietvertrag hat kannst du ihn jederzeit raus schmeißen ist ja deine Wohnung , gib ihn eine Frist ,wenn er nicht geht lass ihn von der Polizei raus schmeißen

Kommentar von ChristianLE ,

Es gibt aber einen Mietvertrag, wenn auch mündlich.

wenn er nicht geht lass ihn von der Polizei raus schmeißen

 

Das ist die Polizei rechtlich nicht befugt. Hierzu wäre ein Räumungsurteil erforderlich.

Kommentar von SirKermit ,

Aus welchem Grund sollte die Polizei den Untermieter rauswerfen?

Antwort
von ChristianLE, 50

Interessante Situation...

Der Untermieter C hat einen wirksamen Untermietvertrag mit dem ehemaligen Hauptmieter B.

Auch wenn "B" ausgezogen ist, ändert das nichts daran, dass der Untermieter auch weiterhin einen wirksamen (mündlichen) Mietvertrag hat.

Das Problem ist, dass Du den Untermieter gar nicht kündigen/rauswerfen kannst, da Du in keinem Vertragsverhältnis mit ihm stehst.

Im Grunde genommen hätte der Mieter B eine Kündigung aussprechen müssen.

Wie ist denn die Vertragsgestaltung? Hast Du und der ehemalige Mieter B jeweils einen separaten Mietvertrag?

 

Kommentar von Spammbotshit ,

Dem Hauptmieter B wurde gekündigt und man hat mich als neue Hauptmieterin A unter Vertrag genommen. Normalerweise sollte es doch so sein dass wenn dem Hauptmieter gekündigt wird, automatisch allen Untermietern des Hauptmieters ebenfalls gekündigt wird. oder ?

Kommentar von ChristianLE ,

Schön wär's...

Grundsätzlich kann dem Untermieter der Hauptmietvertrag egal sein. Er hat einen gültigen Vertrag mit Person B, so dass dieser auch eine Kündigung aussprechen müsste, egal ob dieser noch Mieter ist.

 

Kommentar von Spammbotshit ,

Das kann doch nicht sein dass wenn der Hauptmieter abhaut, die Untermieter solange bleiben dürfen bis der Hauptmieter Ihnen kündigt ? Was machen denn die Vermieter dann ?

Kommentar von ChristianLE ,

Im schlimmsten Fall Räumungsklage. Ich würde mich hier aber mal "dumm" stellen und das Mietverhältnis kündigen.

Kommentar von Spammbotshit ,

haiaiaii..... Okay das probier ich mal.

Antwort
von Nemisis2010, 18

ich bin Hauptmieterin A seit dem 01.10.16.

soweit so gut.

Davor gab es einen Hauptmieter B in der WG welcher einfach abgehauen ist und davor den besagten Untermieter C ohne Absprache in die WG geholt hat. Da der alte Hauptmieter B einfach abgehauen ist und die Miete nicht mehr weitergeleitet bzw. bezahlt hat, hat Ihm die Vermieterin gekündigt. Der Untermieter C ist weiterhin da geblieben.

Grundsätzlich macht der Gesetzgeber keinen Unterschied zwischen Mieter und Untermieter oder zwischen Hauptvermieter und Vermieter, das BGB kennt nur Mieter und Vermieter.

Sowohl der Hauptmietvertrag als auch das Untermietvertrag sind beide unabhängig voneinander und separat wirksam. Auch wenn der Vermieter an Hauptmieter B keine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat, hat Untermieter C m.M.n. weiterhin einen rechtwirksamen Untermietvertrag mit dem ehemaligen Hauptmieter B. Hauptmieter B ist immer noch der Vertragspartner von Untermieter C, und zwar bis zur Kündigung, entweder durch Hauptmieter B oder durch Untermieter C.

Der Untermieter C hatte nur einen mündlichen Zwischenmietvertrag mit Hauptmieter B in einem möblierten Zimmer.

Zwischenmietverträge kennt der Gesetzgeber auch nicht. Ein wirksam befristeter Zeitmietvertrag kann aber nur schriftlich und nicht mündlich abgeschlossen werden.

Der Untermieter C will jetzt einen Untermietvertrag mit mir abschließen und ich will dass er bis ende November auszieht.

Endet Ende Nov. denn der mündliche Zwischenmietvertrag mit Hauptmieter B?

Falls ja würde ich an Deiner Stelle keinen Untermietvertrag mit Untermieter C machen und ihm auch nicht kündigen. Daß der Untermieter die Mieter weiter an Dich oder die Vermieter zahlt macht Dich oder die Vermieter noch lange nicht zu seinem Vertragspartner. Alleiniger Vertragspartner ist m.E. weiterhin Hauptmieter B.

Um ganz sicher zu gehen, solltest Du evtl. die Beratung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen.

"Im Übrigen bleibt es Hauptvermieter und Untermieter unbenommen, einenneuen Hauptmietvertrag miteinander abzuschließen, so dass der Untermieter fortan als Hauptmieter in der Wohnung verbleiben kann.

Solangeder Hauptvermieter den Untermieter in der Wohnung längere Zeit duldet und ihn wie einen Mieter behandelt, kann darin der stillschweigende
Abschluss eines Mietvertrages gesehen werden. Allerdings rechtfertigt
allein die Zahlung eines Nutzungsentgeltes an den Vermieter noch nicht
den stillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrages (OLG
Düsseldorf 10 U 50/87)."

Quelle und Zitat:

http://www.mietrecht.org/untervermietung/untermietvertrag-kuendigung-hauptmietve...

Antwort
von EstherNele, 39

Ich sehe da folgendes Problem: 

Der Untermieter C hat einen mündlichen Mietvertrag mit Hauptmieter B, dessen Rechtsnachfolge du angetreten hast. Du hast damit auch die Vereinbarung über die Untervermietung mit übernommen, egal ob mündlich oder schriftlich.

So ein mündlicher Vertrag wird rechtskräftig, wenn die erste Miete gezahlt wird. Und B hat ja die Miete von C angenommen, ich vermute, auch du, nämlich den Mietbetrag für Oktober.

Da ihr nichts Schriftliches habt, gelten für den mündlichen Vertrag (Glück für C) die Bedingungen des BGB. Und die sagen: 3 Monate Kündigungsfrist zum Ende des Monats.

Heißt: wenn du ihm die Kündigung noch im Oktober zukommen lässt, dann bekommst du ihn zum 31.01.2017 raus - es sei denn, er geht freiwillig.

Wenn nicht, dann wird die Kündigung erst nach drei Monaten rechtskräftig.

Wenn er allerdings nach dem Erhalt der Kündigung abtaucht und nicht pünktlich zahlt, musst du ihn mit den Mietzahlungen in Verzug setzen und kannst ihn dann, wenn er zwei komplette Mietzahlungen schuldet, fristlos kündigen (heißt wohl: Auszug innerhalb von 7 oder 10 Tagen). Die Frist musst du ihm lassen, um seine Sachen zu beräumen.

Gegen alles andere kann er juristisch vorgehen.

Deinen Wunsch, ihn zu Ende Nov. loszuwerden, wirst du wohl nur einvernehmlich mit ihm hinbekommen.

Wenn er dir die Miete nicht zahlt, musst du ihn mit Fristsetzung in Verzug setzen (schriftlich!) und den Mietanteil schlimmstenfalls juristisch einklagen müssen. Dauert meist länger und kostet Geld.

Das beste wäre, ihr könnt euch einvernehmlich einigen.

Kommentar von Spammbotshit ,

Einen mündlichen Vertrag haben wir mehr oder weniger nicht abgeschlossen. Wir hatten nur weiterhin die Miete gezahlt Und selbst wenn, es handelt sich ja hier um ein möbliertes Zimmer, da sind die Kündigungsfristen wieder anders denke ich.

Kommentar von ChristianLE ,

Da ihr nichts Schriftliches habt, gelten für den mündlichen Vertrag (Glück für C) die Bedingungen des BGB. Und die sagen: 3 Monate Kündigungsfrist zum Ende des Monats.

 

Nein, wenn es sich um ein möbliertes Zimmer handelt, könnte der Untervermieter spätestens am 15. eines Monats zum Ende des selben Monats kündigen.

Der Untermieter C hat einen mündlichen Mietvertrag mit Hauptmieter B, dessen Rechtsnachfolge du angetreten hast.

 

Das wäre erst einmal zu klären. Der Untermieter hat einen wirksamen Vertrag mit B abgeschlossen. Rechtsnachfolger wäre er nur, wenn er Eigentümer der Wohnung wäre. Er ist aber nur Besitzer.

Das wäre anwaltlich zu klären.

Antwort
von Gerhart, 14

Alle finanziellen Nachteile, die dem zu entfernenden Untermieter aus der aktuellen Situation erwachsen, gehen zu Lasten des geflohenen Hauptmieters.

Fraglich ist zunächst, zu welchem Datum dem ehemaligen Hauptmieter und mit welcher Begründung gekündigt wurde. Ist diese Kündigung überhaupt wirksam?

Ist sie rechtswirksam, dann wohnt der Untermieter ohne Rechtsgrundlage in der Wohnung, die du durch Mietvertrag in Besitz genommen hast. Mit ordentlicher oder außerordentlicher Kündigung des Hauptmieters, z.B. zum 30.09.2016, endet auch das Mietverhältnis des Untermieters, egal ob das nun mündlich oder schriftlich abgefasst war.

Hast du allerdings Geld als Miete angenommen und quittiert, dann besteht nun eine neues Mietverhältnis zwischen dir und dem Untermieter auch wiederum mündlich. Als möbliert würde ich das Zimmer dabei nicht bezeichnen, da die Einrichtungsgegenstände nicht von dir eingebracht wurden., also nicht dein Eigentum sind.

Damit könnte das MV nur durch ordentliche Kündigung aufgrund von Eigenbedarf frühestens zum 31.01.17 oder aufgrund des §573a BGB zum 30.04.17 gekündigt werden. Eine einvernehmliche Vertragsauflösung ist zu jederzeit möglich.

Kommentar von Spammbotshit ,

Gekündigt wurde dem alten Hauptmieter da er 2 Monate keine Miete gezahlt hatte...

Bringt das was wenn das Geld überwiesen wurde noch bevor überhaupt ein neuer Hauptmietvertrag abgeschlossen wurde ? Ich hatte mich in der übergangsphase um alles in der WG gekümmert, d.h. auch um die Miete und die ganzen Verträge (strom, internet, etc.) die so da mit kommen. 

Kommentar von Gerhart ,

Eine fristlose Kündigung wird wirkungslos, wenn die Mietschulden beglichen wurden. Dabei ist es dem Vermieter egal, wer die Schulden ausgleicht. Wenn du also die Mietschulden des Hauptmieters bezahlt hast, dann besteht dessen Mietvertrag weiter. Dein nun nun neuer Mietvertrag könnte keine Wirkung entfalten. Damit würde auch der Untermieter weiter im Vertrag mit dem alten Hauptmieter stehen. Sollte der Vermieter neben der fristlosen Kündigung auch hilfsweise ordentlich gekündigt haben, dann ist diese Kündigung nicht aufzuhalten.

Antwort
von SirKermit, 47

Hilft dir das weiter: https://www.immobilienscout24.de/umzug/ratgeber/mietrecht/untervermietung.html

"Wer seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch
überlassen will - egal ob gegen Geld oder umsonst - braucht dazu die
Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Nur in Ausnahmefällen ist
diese Erlaubnis bereits ausdrücklich im Mietvertrag geregelt. Eine
Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine
Vertragsverletzung dar. Hiergegen kann der Vermieter rechtlich vorgehen.
Er kann gegebenenfalls nach Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens
auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und schließlich das Mietverhältnis
auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Vermieter muss die unerlaubte
Untervermietung allerdings beweisen. Hierfür reicht unter Umständen
schon das Vorhandensein eines Namensschilds des Untermieters an
Klingelbrett, Briefkasten oder Tür, oder die Aussage von Nachbarn."

Kommentar von Spammbotshit ,

Nicht wirklich. Die Vermieterin und ich haben im Vertrag festgehalten dass ich die Zimmer Untervermieten darf. Das Problem ist der Untermieter C welchen ich rausbekommen will. Aber danke dir.

Kommentar von SirKermit ,

So wie du es schilderst, bist du doch jetzt Hauptmieter gegenüber dem Vermieter und damit "Herr der Wohnung". Ob du im juristischen Sinne der Rechtsnachfolger bist, kann ich nicht sagen. Aus dem Bauch heraus würde ich das aber so annehmen. Somit bist du der Vermieter der Wohnung aus Sicht von C. Der wäre ja nur Untermieter dir gegenüber.

Also dem Untermieter kündigen und fertig. Bei der Gelegenheit würde ich das Vermieterpfandrecht noch bemühen und die Möbel von B als Pfand behalten. B wird doch nicht mehr kommen und sie einfordern und wenn ja, dann Geld gegen Möbel.

Dass du evtl. auf deinen Mietforderungen sitzen bleiben wirst, könnte sein. Du möchtest ja das Mietverhältnis nicht weiterführen.

Zur Kündigung: http://www.mietrecht.org/untervermietung/kuendigungsfristen-untermietvertrag/#a-...

Und ja, das sind die Geschichten des Lebens, die eine Menge Juristen beschäftigen können. Geld wird es so oder so kosten, wenn du einen Rechtsanwalt einschaltest. Entweder der Vermieter zahlt nicht oder du bezahlst den Rechtsanwalt. Aber selbst wenn du recht bekommst, ob tatsächlich Geld fließt, steht dann auch noch in den Sternen.

Kommentar von Spammbotshit ,

Okay, dann hoffe ich mal dass der Untermieter kooperativ ist. Danke dir aufjedenfall, das schafft etwas Hoffnung :)

Kommentar von ChristianLE ,

So wie du es schilderst, bist du doch jetzt Hauptmieter gegenüber dem Vermieter und damit "Herr der Wohnung".

 

Das wäre zu klären. Ein Untermietverhältnis ist im Grunde genommen ein ganz normales Mietverhältnis. Der Vermieter muss ja nicht zwingend die Wohnung selbst bewohnen.

Hier wäre zu prüfen, ob A überhaupt eine Kündigung aussprechen darf, oder ob das trotzdem B tun muss.

 Bei der Gelegenheit würde ich das Vermieterpfandrecht noch bemühen und die Möbel von B als Pfand behalten.

 

A ist aber nicht Vermieter von B, so dass ein Vermieterpfandrecht nicht funktioniert. Das könnte nur der Vermieter von A (also der gesamten Wohnung tun).

Kommentar von SirKermit ,

Ja, da ist der Haken bei der Sache. Stimmt. Nun scheint B ja nicht mehr auffindbar zu sein. Wobei ich ja extra den Hinweis auf die Rechtsnachfolge erwähnte. Der Hauptmieter würde dann als Nachfolger des B gelten. Oder?

Und ob das Pfandrecht funktioniert, ist aktuell nicht wichtig. Androhen und bluffen muss man ja auch mal dürfen. B ist ja verschwunden, der wird sich so schnell nicht melden.

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