Frage von 57EF1E53D77A, 82

Untermieter gekündigt wegen Airbnb - ignoriert und vermietet weiter. Was tun bis ich Räumungsklage erheben kann?

Hallo zusammen,

Ich miete zwei Übereinanderliegende Wohnungen und untervermiete eine weiter mit Genehmigung von dem Vermieter.

Nach vielen Problemen mit dem Untermieter habe ich festgestellt dass er sie mit einem Internetportal an Touristen untervemietet. Ich habe ihm fristlos wegen Unerlaubter Untervermietung, Lärmbelästigung (Nach Abmahnung) und Vertragsverletzung (Anzahl der Personen ist auf 2 begrenzt)

Der Mieter hat widersprochen, und hat offensichtlich keine Ahnung, dass ich das ganze machen darf. Daher steht die Anzeige immer noch online. Ich habe ihm deswegen nochmal gekündigt (erste Kündigung sollte dabei die Abmahnung dienen) und glaube dass ich jetzt 100% in einer Räumungsklage gewinnen kann. Ich habe ein Kompromiss vorgeschlagen, anscheinend will er nicht.

Allerdings dauert es noch, bis ich die Räumungsklage erhebe und natürlich bis er tatsächlich geräumt wird.

Noch eine Info - Es gibt einen gemeinsamen Eingang zu beiden Wohnungen und von dort kann man gleich auf meine Sachen zugreifen.

Meine Frage lautet - Was kann ich dagegen tun, damit nicht die ganze Zeit fremde Leute meine Wohnung betretten?

Darf ich die Miete erhöhen? (Sie liegt wahrscheinlich über dem Mietspiegel) Darf ich das Internet ausschalten? Darf ich die Polizei anrufen, weil ich fremde Leute an meiner Tür sehe? Hat jemand noch Vorschläge?

Vielen Dank!

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 37

Wenn ich es richtig verstanden habe, muss der Untermieter, um in seine Wohnung zu gelangen, erst in Deine kommen. (Hab auch eine frühere Beschreibung der Situation von Dir gelesen.)

Dann ist die Situation für Dich viel einfacher, als wenn er eine nur vom Treppenhaus aus zugängliche, abgeschlossene Wohnung hätte. In diesem Fall dürftest Du weder in seine Wohnung, noch das Schloß austauschen, noch sonst irgendwas machen, was seinen Besitz stört.

In Deiner Situation hast Du es aber ganz komfortabel: Fristlose Kündigung bedeutet, ohne Frist. Dein Untermieter hat kein Recht mehr darauf, seine Wohnung zu betreten, es sei denn, Du erlaubst es ihm im Einzelfall. Das bedeutet nichts anderes, als dass Du während seiner Abwesenheit den Schloßzylinder zu Deiner Wohnungstür austauschst. Falls er einen Briefkasten hat, könntest Du ihm noch eine Notiz dazu einwerfen: "Betreten der Wohnung ab sofort ohne meine Erlaubnis im Einzelfall verboten."

Da er die Wohnung über Airbnb weiter vermietet, nehme ich nicht an, dass er irgendwelche Gegenstände in der Wohnung hat, die wertvoll sind und die er dringend benötigt (Bargeld, Schmuck, Kreditkarten, Bankkarte, Personalausweis, Autoschlüssel). Falls doch, organisiere die Übergabe so, dass er die Gelegenheit nicht benutzen kann, um die Wohnung zu "besetzen". Vereinbare einen Termin. Zu diesem Termin holst Du Dir Hilfe von Freunden dazu. Es sollten Freunde sein, die etwas größer und kräftiger sind, als er. Wenn Du keine hast, geh ins nächste Fitnessstudio oder frag einen Security-Unternehmer. Für ein paar Euro helfen sie Dir gerne.
Bevor er die Wohnung betritt, muss er Wichtiges als Pfand übergeben. Autoschlüssel, Personalausweis, Führerschein oder so. Also Dinge, die er dringend wieder haben muss. Somit kannst Du davon ausgehen, dass er nach Betreten seiner Wohnung diese auch in kurzer Zeit wieder verlassen wird.

Es handelt sich offenbar eine von Dir möblierte Wohnung. Insofern braucht er vermutlich nicht noch einen weiteren Termin, um seine restlichen sieben Zwetschgen abzuholen. Soll er doch gleich alles ausräumen.

Das Recht ist auf Deiner Seite, weil Du nicht in seine Wohnung eindringen musst. Du begehst also keinen Hausfriedensbruch, Du vergreifst Dich nicht an seinen Sachen und aufgrund der fristlosen Kündigung, darf er die Wohnung auch nicht mehr nutzen, jedoch muss er noch weitere drei Monate Miete bezahlen. Jedenfalls so lange, bis Du neu vermietet hast.

Du brauchst also nicht erst eine Räumungsklage. Eher müßte er klagen, um wieder ungehindert rein zu dürfen. Darauf könntest Du es aber ankommen lassen.

Wegen Airbnb: Ruf Airbnb direkt an oder schreibe denen eine Mail, dass hier unrechtmäßig vermietet wird. Dein Untermieter verstößt hier klar gegen Airbnb-Regeln. Schon allein, weil Airbnb etwas unter Druck geraten ist, sind sie dort sehr bedacht darauf, ihren guten Ruf zu wahren. Das Angebot wird mit Sicherheit in kürzester Zeit raus genommen.
Viel Erfolg!

P.S.: Wenn die Vermietung mit Airbnb so gut läuft, könntest Du das doch künftig auch selbst machen. Zwei wesentliche Vorteile: Die Einnahmen können viel höher sein, obwohl die Wohnung gar nicht die ganze Zeit belegt sein muss und der zweite Vorteil ist, dass die Gäste immer recht schnell wieder raus sind. Und Du kannst Dir die Mieter auch immer selbst aussuchen. (Meine Erfahrungen bisher sind sehr gut.)

Weitere Möglichkeit: Wenn Dir der Mieterwechsel mit Airbnb zu häufig ist, biete Deine möblierte Wohnung über die Organisation HomeCompany oder HC24 an. Es werden Mietverträge auf Zeit mit gut ausgesuchten Mietern vermittelt. Die Provision zahlt ausschließlich der Mieter an die Organisationen und weil die Wohnungen dadurch viel teurer sind, kannst Du Dich darauf verlassen, dass in der Regel gut situierte Personen oder Unternehmen als Mieter auftreten.

Kommentar von 57EF1E53D77A ,

vielen Dank für die detailierte Antwort.

Allerdings bin ich mir sicher, dass es als Eigenmacht gilt. Er würde sicherlich anklagen und ich werde dann verlieren. Dazu bewohnt er die Wohnung, vermietet sie eher oft.

Ich gehe also von einer Räumungsklage aus, will aber sein Leben erschweren bis er auszieht und keine Airbnb gäste mehr. Die Frage ist also ob ich zB die Polizei anrufen kann, wenn Gäste ankommen. Einmal reicht damit keiner mehr kommen wird.

Kommentar von bwhoch2 ,

Mit der fristlosen Kündigung ist der Mietvertrag beendet. Damit auch das Recht, die Wohnung ohne Deine Erlaubnis zu betreten. Du hinderst ihn grundsätzlich nicht daran, an seine Sachen zu kommen. Nur Zeitpunkt und Umstände bestimmst Du. Eigenmacht wäre es von ihm, wenn er einfach in Deine Wohnung einbrechen würde. Und wenn er Dich anklagen würde? (Anklage geht im Zivilrecht gar nicht.) Er könnte Dich allenfalls verklagen.

Dazu braucht er einen Rechtsanwalt und dieser muss vor Gericht z. B. eine einstweilige Verfügung erreichen. Diese kann aber wiederum nicht darauf lauten, dass Du ihn weiter in der Wohnung wohnen läßt, denn das wäre aufgrund der fristlosen Kündigung rechtswidrig. Allenfalls kann die Verfügung lauten, dass Du ihn an seine Sachen läßt und das tust Du doch sowieso.

Warum willst Du unbedingt auf eine Räumungsklage aus? Die kostet erst einmal nur Dein Geld und ob Du, auch bei Erfolg, jemals von ihm die Kosten erstattet bekommst, ist doch sehr fraglich.

Lass doch ihn die ersten rechtlichen Schritte unternehmen.

Und was heißt schon wohnen? Er nutzt bei Dir eine möblierte Wohnung, hat also nicht einmal eigene Einrichtung drin. Wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnen kann, weil er sich durch sein Verhalten rein geritten hat, kann er doch innerhalb von ein paar Minuten die nötigsten Sachen packen und in eine Pension ziehen. Da ist auch möbliert. Oder er sucht sich eine Unterkunft über airbnb. Da kennt er sich aus. Das alles muss nicht Dein Problem sein.

Wenn Du Dir nicht sicher bist, gehe selbst zu einem Rechtsanwalt und lass Dir helfen.

Polizei wegen airbnb-Gästen?

Die kommen nicht, denn nach der Buchung sind die airbnb-Gäste erst einmal rechtmäßige Nutzer der Wohnung. Es ist eine rein zivilrechtliche Angelegenheit, die Nutzung der Wohnung durch Airbnb-Gäste zu verhindern. Wenn Du bei Ankunft von airbnb-Gästen die Polizei holst, würden die eher zu den Gästen helfen, wenn diese die Buchung samt Bezahlung vorweisen können. Dann hast Du erst recht ein Problem. Also jetzt sofort bei Airbnb Bescheid geben, dass keine Gäste mehr in Deine Wohnung kommen dürfen, dass also das Angebot raus genommen wird.

Antwort
von ErsterSchnee, 44

Warum dauert es noch bis zur Räumungsklage? Ab zum Anwalt damit und gut ist.

Kommentar von bwhoch2 ,

Es geht noch schneller!

Kommentar von 57EF1E53D77A ,

wie?

Kommentar von 57EF1E53D77A ,

jetzt sehe ich

Antwort
von Monika1200, 29

Also Du vermietest mit Gewinn weiter, aber wenn jemand anderes das auch macht, dann "Räumungsklage" ? ;)

Kommentar von 57EF1E53D77A ,

Ja, klar. Der Vermieter wusste davon, er wohnt nicht da und hat sich gefreut, dass er selbst keinen Mieter finden muss. Hingegen wohne ich da, begegne mich mit den Gästen und werde von ihrem Lärm gestört. Es ist nicht besonderes schön, nach hause zu kommen, wenn 5 amerikaner im gang stehen oder ein asiatisches paar, das gegenseitig anschreit

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