Unbeheizter Abstellraum in Wohnung -6°C -muss man das hinnehmen?
Hallo GF-Gemeinde!
Frage ist recht kurz gestellt: Unsere Wohnung (Maisonette) hat in der oberen Etage eine knapp 3m² große Abstellkammer (komplett umschlossen mit Tür) unter einer Dachschräge und ist nicht mit einer Heizung versehen. (Wie übrigens der Flur auch nicht) Nun habe ich zuletzt nun in diesem Winter wieder feststellen müssen, dass die Temperatur in dem Raum jenseits der Frostmarke lag (tiefste Temperatur -6°C) Ist das Mietrechtlich einfach so hinzunehmen?
Ich habe gelesen, dass Räume, welche nicht mit einer Heizung versehen sind, vom Mieter mit entsprechnder Technik zu beheizen sind - der Vermieter ist dabai raus. Stimmt das so?
Ich muss dazu sagen, wir haben bereits Miete gemindert, auf Grund der Tatsache, dass wir bei starkem Frost die Räume (Bad, 2 Kinderzimmer, 1 Schlafzimmer, großer Flur und besagte Abstellkammer) mit einer Dachschräge nicht mehr ordentlich beheizt bekommen. Laut allgemeinen Hinweisen besteht nur eine Möglichkeit der Mietminderung wegen zu schwacher Heizung, nicht etwa wegen schlechter bzw. fehlender (Dach-)Isolierung. Wenn man aber bedenkt, dass man selbst ein Zelt im Winter mit entsprechend hohem energetischen Aufwand in eine Sauna verwandeln kann, könnte man der Argumentation nach, bei einer Wohnung ja komplett auf Isolierung verzichten, man muss nur die Heizung groß genug dimensionieren.
7 Antworten
Die Richtwerte zur berechtigten Mietminderung wegen unzureichender Beheizung der Wohnräume während der Heizperiode sind der hierzu einschlägigen Rechtsprechung zu entnehmen. Du findest diese Urteile, wenn Du genau den Mangel und dazu das Wort Mietminderung eingibst in der Suchzeile. Hier sollte man auch möglichst sachbezogen, d.h. mit Urteilsverweis beim Vermieter ansagen und kann nur dann auch den Anspruch auf Minderung üben ab dem Zeitpunkt der Einmeldung des Mangels bis zu dessen Abstellung (taggenaue Berechnung empfiehlt sich). Der Vermieter nähmlich schuldet den einwandfreien, zweckentsprechenden Gebrauch der Mietsache Wohnung und hat auch für deren Instandhaltung aufzukommen (siehe dazu §§ 535 ff. im BGB). Verhält der Vermieter sich hier hartleibig und erledigt die Mangelbesetigung nicht, so kann man als Mieter vorsorglich gleich im Schreiben mit erwähnen, nach angemessener Frist bis ... bei Nichterfüllung dann selbst ein Fachfirma zur Schadensbeseitigung zu beauftragen und die Kosten hierfür gegen fortlaufende Mietzahlungen (Brutto) aufzurechnen, das heißt einzubehalten bis zur völlige Tilgung des verauslagten Betrages (mit Zinsen ggf.). Eine Dachkammer zur Wohnung gehörig hat zwar nicht die Erfordernisse eines Wohnraumes, so aber doch die eines Abstellraumes zu erfüllen. Das bedeutet, daß Sachen, die hier wegen Frosteinwirkung zu Schaden kommen, auf Kosten des Vermieters eine Schadensersatzforderung begründen können. So dem Vermieter vortragen bzw. ankündigen und er wird nachdenken...
Zitat: "...Das bedeutet, daß Sachen, die hier wegen Frosteinwirkung zu Schaden kommen..." - das erscheint mir mal wieder richtig typisch für unsere Gesetzgebung, total uneindeutig, weichgewaschen und vollkommen indirekt. Ich will doch nicht erst etwas zu Schaden kommen lassen. Man kann heutzutage doch von gewissen Grundvoraussetzungen ausgehen dürfen, oder?!
Das sollte keine persönliche Kritik für Gianna6 sein!
Ein Abstellraum hat i.d.R. keine Heizung und muss auch keine haben, da es sich um Raum für Besen, Staubsauger etc. handelt. Miete kann deswegen nicht gemindert, denn der Zustand war Ihnen bei Einzug bekannt. Sie selbst als Mieter müssen aber auch nicht dort für Beheizung sorgen.
Bekannt bzw. ersichtlich war es bereits bei Einzug, richtig. Aber nicht, dass dort Temperaturen im Minusbereich auftreten können.
Ich kenne keinen beheizten Abstellraum. Ihr müsst den auch nicht beheizen, das steht in keinem Gesetz. Wenn ihr schon die Miete gemindert habt, weil es nicht warm wird, dann habt ihr doch erreicht, was ihr erreichen könnt. Habt ihr euch vorher den Energieausweis für das Haus vom Vermieter zeigen lassen??
Wie habt ihr denn da die letzten Winter überlebt? Die waren doch noch viel kälter als der letzte Monat jetzt. Ehrlich gesagt, ich würde mir eine andere Wohnung suchen an eurer Stelle.
Das war genauso ärgerlich, dadurch dass unser Töchterchen aber noch nicht ganz so mobil war und auch noch nicht an die Türklinken heran kam halt dadurch lösbar, dass wir mit ihr nur im Wohnzimmer spielen konnten und die Tür immer geschlossen sein musste.
Beim Baden (Badezimmer ist im übrigen 9m² groß, mit Wanne direkt unter dem Dachfenster) mussten wir halt immer darauf achten, dass der Heizstrahler (2kW) schon eine halbe Stunde vor dem baden angeschaltet wurde.
Ach BTW: unerwähnt sollte auch nicht bleiben, dass das Warmwasser per Elektro-Durchlauferhitzer bereit gestellt wird - vielleicht um mal das Bild etwas zu vervollständigen. Dazu vielleicht noch: im Sommer haben wir auf der Sonnenseite des Daches an verschiedenen Stellen bis zu 37°C
Die neue Wohnung ist aber bereits gefunden, was hier in der Gegend aber eher ein glücklicher Umstand ist, da Wohnungsmangel vorherscht und die Vermieter das wissen und offensichtlich rigoros ausnutzen - im Klageschreiben wurde nämlich beiläufig erwähnt, dass man bei Unzufriedenheit ja ausziehen könne und sich eine andere Wohnung suchen solle - fehlte nur noch der :-P
Also, auch in unseren Hütten kennen wir das Problem und der Gutachter stellt dann immer wieder fest, daß die Bewohner, meist ja Mieter, das Ventil nicht auf 5 stehen haben. Das ist für uns natürlich gut und deshalb haben wir gegen diese Mietminderer auch immer gewonnen. Die heutige Heiztechnik ist außengesteuert und die sorgt dafür, daß die von Gesetzgeber abverlangte Raumtemperatur vorgehalten wird. Wenn denn der Mieter diese aber nicht abruft, ist das allein seine Angelegenheit. Tipp: Diese Mietminderung geht nach hinten los.
Das ist mir durchaus bekannt, daher habe ich die Heizungen für die Messwertnahme auch mehrere Tage komplett (auf Maximum) durchlaufen lassen, ohne auch nur in die Nähe des Thermostaten zu kommen!
Die Schwachstelle bzw. Inkonsequenz bei dieser Argumentation ist folgende - wie auch schon weiter oben erwähnt: man bekommt sogar ein 100m² Zelt bei -30°C Aussentemperatur warm - kein Thema, alles eine Frage des Energieaufwandes. Nur in der heutigen Zeit der Lambdasondenheizung, Energiesparlampen und Ökosteuern ist es nicht vertretbar, Energie Kilowatt-weise an die Atmosphäre abzugeben und so zu vergeuden! Ausserdem stellt es eine Doppelbelastung und Ungleichbehandlung dar, für eine Wohnung den Höchstsatz an Miete laut Mietspiegel zu verlangen, diese Wohnung dann als vollmodernisiert zu deklarieren, aber bei dem Hinweis auf schlechte Wärmedämmung im gleichen Atemzug auf das Baujahr 1993 und die dort geltenden Bestimmungen zu verweisen!
Aber was ist denn bitte daran so schlimm, wenn ein Vermieter auf die gesetzgeberischen Vorgaben verweist. Ein Mieter weiß doch heute sowieso alles besser und bezahlt die Miete ja auch nur nach Mietspiegel und somit für vergleichbare Altbauten.
Sorry für spätes antworten!
Es gibt keine "...daß die von Gesetzgeber abverlangte Raumtemperatur... " - es gibt Richtlinien, welche aber bei der Gesetzesauslegung keine Rolle spielen. Soweit nun recherchiert, beruhen alle aktuellen Urteile nur auf bereits getätigten Urteilen von vor langer Zeit, also quasi Präzedenzfällen. (siehe 20°-Urteile)
Na, dann schaue mal hier. Die DIN ist eine gesetzgeberische Vorgabe! Ein Anhaltspunkt für die ortsübliche, angemessene Temperatur ist der DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden) zu entnehmen, welche für Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken, sowie Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung eine Norminnentemperatur von 20 Grad Celsius angibt. 22 Grad Celsius werden hingegen empfohlen für Krankenhauszimmer und Um kleideräume in Schwimmbädern.
Ein weiterer Hinweis ergibt sich aus der AVO (ArbeitsstättenVO vom 20.3.1975 in der Fassung vom 4.12.1996).
In Literatur und Rechtsprechung werden unterschiedliche Temperaturen als geschuldet angenommen. Es finden sich - wie auch von den Parteien zitiert - insbesondere Einzelfallentscheidungen von Amts- und Land gerichten sowohl zu 20 Grad Celsius wie zu 22 Grad Celsius. In der Literatur wird bei spielsweise auch die Anforderung von 20 Grad bis 22 Grad Celsius vertreten (so Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 535 Rdnr. 25 a). Der BGH hat es im Rahmen einer Überprüfung der allgemeinen Geschäftsbe dingungen für Wohnmietvertrag offen gelassen, ob 20 Grad Celsius dem zeitgemäßen Wohnstandard entspricht; (vgl. BGH, NJW 1991, 1750 [1753]). Der Senat folgt der Literaturmeinung, die 20 Grad Celsius - gegebenenfalls als die unterste Grenze - als Raumtemperatur ausreichen lässt; (vgl. Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 62; Bub/Treffer, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1306).
das halte ich für extrem unrealistisch, dass im Hausinneren so tiefe Temperaturen vorhanden sind. Selbst wenn man 3 Jahre nicht heißt wird es nicht so kalt. Abstellräume und Kellerräume müssen nicht beheizbar sein. Das gilt auch für Treppenhäuser
Ich habe das ja auch nicht gedacht, aber glaube mir, es ist so. Ich war in der Lage, einen meteorologischen Logger dazu zu benutzen, 10 Minutenwerte aus dem Raum zu messen. Wenn man denen gegenüber den Verlauf der Aussentemperatur stellt, dann kann man schön den direkten Zusammenhang sehen (kann man hier irgendwo ein Bild anhängen, dann könnte ich das Diagramm Schicken?)
Man bekommt natürlich solche Temperaturen hin wenn Fenster offen stehen oder auf Kipp. Sind diese geschlossen, sind solche Temperaturen im Hausinneren, zudem noch in einer beheizten Wohnung, unrealistisch.
Okay, das leuchtet ein. ALLERDINGS geht wahrscheinlich jeder davon aus, beschissen zu werden?! Ich frage mich echt warum? Ich bin doch nicht mit dem Klammersack gepudert worden! Man man man, das geht mir langsam gehörig auf den Kranz! Diese Unterstellungen kamen schon von der Hausverwaltung - selbst als wir als Argumentation ein Foto von der komplett fehlenden Isolierung rund um die Dachfenster angaben, wohlgemerkt wurden die Bilder zusammen mit dem von der Hausverwaltung bestellten Dachdecker gemacht, nachdem er die Dachsteine aufgenommen hatte! Der Dachdecker hatte dann notdürftig die fehlende Isolierung eingebracht. Was mit einer etwaigen Dampfsperre ist, kann ich nicht sagen. Soweit damals erkennbar, ist eine derartige Dampfsperre wenn, dann nur vollkommen unzulänglich vorhanden. Wie waren die Regelungen dafür in 1993?
Wenn meine Messungen standhalten sollen, müssen natürlich gewisse Randbedingungen eingehalten werden, logisch! Ich habe allerdings vergessen zu erwähnen, dass der Raum keinerlei Fenster besitzt! Ja er hat nichtmal irgendwelche Belüftungsklappen!! So, bitte sachlich weiter!
PS: Entschuldigung bitte für die etwas rauere Tonart.
Nochmal PS: hier mal das Diagramm der Messwerte http://img10.imageshack.us/img10/5051/tempgang.png Der unterste Graph stellt die Aussentemperatur, gemessen mit einer meteorologischen, d.h. Nicht-Baumarkt, Messstation, dar. Diese steht aber nicht unmittelbar vor Ort, sondern einige Kilometer entfernt. Das spielt aber kein große Rolle, da hier eine nur qualitative Einschätzung in dem Bereich wohl ausreichend erscheint und die Wetterlage über weite Gebiete nahezu gleiche Bedingungen hervor rief..
Der 2te Graph stellt die Temperatur in der Abstellkammer dar. Die oberen sind in einem Nebenzimmer genommen worden. Dabei ist auch das starke Gefälle zwischen einem Wert in knapp 2m Höhe und wenige cm über dem dem Fußboden zu erkennen. Der zweithöchste Graph wurde in knapp 80cm Höhe über dem FB aufgenommen, allerdings weder in 80cm Abstand zur Außenwand, noch in der Zimmermitte, sondern verhältnismäßig heizungsnahe.
Interessant wäre in dem Zusammenhang nur noch, welche Zeitspanne als adäquat anzusehen wäre, in der ein Zimmer nach mehrtägiger Abwesenheit wieder auf Temperatur zu bringen sein muss/sollte, da für diesen Fall ja wohl niemand behaupten könnte, dass auch während der Abwesenheit, das Zimmer voll durchgeheizt gehalten werden sollte.
Die Mietminderung ist bisher nur einseitig und wird nicht anerkannt - ist bereits vor Gericht und ist wegen schlechter Beratung vom Anwalt wahrscheinlich auch als nicht begründet zu begleichen :/
Bin nun auf der Suche nach dem letzten Strohhalm, welcher uns vor dem kompletten Untergang rettet, da wir bei den jetzigen Aussentemperaturen kein geeignetes Temperaturprotokoll mehr schreiben können, welches laut eines Gutachters mindestens 14Tage lang geführt werden muss. Jetzt kann ich aber die 20°C und weniger nicht mehr nachweisen.
Ausserdem halte ich diese Art der Betrachtung auch für sehr oberflächlich, wenn man Behaglichkeitsstudien berücksichtigt, welche eine max. Temperaturdifferenz von 3K von Kopf bis Fuß zulassen. In unserem Fall war es eine "leicht" erhöhte Differenz von knapp 8-12K (22°C auf 190cm und 14°C auf 10cm), der Fußboden direkt hatte zeitweise sogar nur 9°C (Thermostat war selbstredend natürlich auf 5).
Und Energieausweis?! Der hätte mir das auch nicht gezeigt, wie sich das speziell in der Wohnung verhält. Außerdem: wir sind in 2008 eingezogen, da war das mit dem Energieausweiss noch nicht so verbreitet und wimre auch noch keine Pflicht des Vermieters. Hätte auch wenig Sinn, bei einem Mehrparteienhaus mit 9Mietparteien pro Aufgang und 66% Nicht-Dachwohnungen. Ärgerlich ist auch, dass die untenliegenden Etagen keine Problem haben, da die Aussenwände vor 6 oder 7 Jahren nachträglich Isoliert wurden, das Dach aber unangetastet blieb.