Frage von muerph, 66

Umwieviel Euro darf ein Vermieter eine Wohnung nach Sanierung erhöhen?

Hallo! Mein jetziger Vermieter hat in dem gleichen Haus wo ich wohne eine Dachgeschosswohnung, die momentan 740€ warm kostet. Die Familie zieht raus und ich möchte die Wohnung gerne für mich und für meinen Freund haben. Der Vermieter hat auch schon seine Bereitschaft erklärt uns die Wohnung zu vermieten, er möchte allerdings einiges sanieren. Ich habe jetzt die Befürchtung dass die Miete allerdings zu hoch wird. Kann mir jemand sagen wieviel maximal nach einer Sanierung draufgeschlagen werden darf? Ich habe in Erinnerung das das irgendwie begrenzt ist.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 37

Eine umfassende Modernisierung setzt die Mietpreisbremse ausser Kraft, erlaubt aber nicht Mietwucher.

Wenn Du einen Mietspiegel Deiner Region hast, kannst Du nachprüfen, wie die Wohnung jetzt eingeordnet ist (jetziger m²-Preis) und wie sie nach der Sanierung hinsichtlich Ausstatung zu bewerten ist. Die Angabe im Mietspiegel muss aber nicht die Obergrenze sein. Einen gewissen Spielraum nach oben hat der Vermieter immer noch.

Antwort
von marcussummer, 66

Falls die zuständige Landesregierung das betreffende Gebiet als eines mit angespanntem Wohnraummarkt definiert hat, gilt bei Neuvermietungen inzwischen die "Mietpreisbremse", wonach die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Eine Ausnahme gilt aber, wenn vor der Neuvermietung eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat, dann ist der Preis nach oben offen. Die von dir erwähnte Sanierung ist allerdings keine Modernisierung - ich weiß aber nicht, ob du den Begriff richtig verwendet hast.

Kommentar von muerph ,

also es wird laut Vermieter das Bad saniert sowie ein neuer Fußboden verlegt.

Kommentar von marcussummer ,

Das ist noch keine "umfassende Modernisierung" im Sinne des Gesetzes. Insofern müsste hier geprüft werden, ob die Mietpreisbremse räumlich anwendbar ist und falls ja, wie hoch die Vergleichsmiete ist. Wenn nein, ist der Vermieter relativ frei in der Festsetzung der neuen Miete (bis zur Grenze des Mietwuchers).

Kommentar von bwhoch2 ,

Es kommt darauf an, was im Bad alles gemacht wird. Wenn nur Silikonfugen neu gemacht werden und ein paar Sanitärgegenstände ausgetauscht werden, ist es sicher keine umfassende Modernisierung.

Wird aber der Raum bis auf Rohbaustatus zurück geführt, also alles raus, Fliesen runter, alte Holzdecke runter, Fußboden samt Estrich raus.

Dann neues Fenster, neue Decke, neue Leitungen für völlig neue Einteilung, neuer Estrich womöglich mit Fußbodenheizung, neue Badewanne und/oder Dusche, wo vielleicht vorher nur eines von beiden war, Hänge-Toilette anstatt Stand-WC und Spülkasten unter Putz. Neue Elektroinstallation, Lichtleitungen, Steckdosen etc.

Also man sieht, man kann ein Bad schon sehr umfassend sanieren, sodass man auch von einer umfassenden Sanierung der Wohnung sprechen kann, womit eine evtl. Mietpreisbremse außer Kraft gesetzt wäre, denn damit wird aus einer einfachen bzw. normalen Wohnung mit schrecklichem 70er-Jahre-Bad eine mit gehobener Ausstattung.

Kommentar von marcussummer ,

Das wäre aber eine Modernisierung. Der Fragesteller spricht allerdings ausdrücklich von einer "Badsanierung"...

Antwort
von Nemisis2010, 39

Bisher gilt nur in sehr ausgesuchten Regionen die Mietpreisbremse, so z.B. in Berlin. Die jeweiligen Länder bestimmen hier die Regionen und Gebiete wo die Mietpreisbremse greift. Diesbezüglich solltet ihr Euch vielleicht mal selbst kundig machen, ob in Eurer Region die Mietpreisbremse überhaupt eingeführt wurde oder nicht!

weitere Infos:

http://www.mietrecht-neu.de/mietvertrag/mietpreisbremse.html

Im übrigen Bundesgebiet ist es so, daß der Vermieter bei einer Neuvermietung sich nicht an § 558 und/oder § 559 BGB bezüglich Mieterhöhungen halten muß, sondern erst im laufenden Mietverhältnis. Im Grunde kann der Vermieter seinen Mietpreis dann frei wählen. Man würde erst von Mietwucher sprechen, wenn der Vermieter 50% über den örtlichen Mietspiegel oder Vergleichsmieten liegen würde.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 17

Wenn es sich bei der Sanierung nicht um eine regelrechte Modernisierung handelt sondern um Instandsetzung, folgt daraus keine Mieterhöhung. Die Miete könnte frei verhandelt werden. Beides ist für Neuvermietungen irrelevant, da deren Kosten in die Nettomiete einfließen.

Es gibt allerdings die sog. Mietpreisbremse, die bei Neuvermietung bedeutet, dass die Miethöhe  nicht mehr als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf.  Die MPB gilt nicht automatisch und nicht in allen Bundesländern und Städten. Es bedarf dazu der gesetzgeberischen Veranlassung in diesen. Du wohnst in Frankfurt/Main. Ich habe bisher im Internet noch kenen Hinweis gefunden, der besagt, dass die MPB in dieser Stadt rechtskraft hat. Du könntest das sicher über den Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder im Bürgerbüro in Erfahrung bringen.


Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete & Mietrecht, 15

Umwieviel Euro darf ein Vermieter eine Wohnung nach Sanierung erhöhen?

Kann man pauschal nicht beantworten, hängt von vielen Faktoren ab.

Z.b kann bei Neuvermietung die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Antwort
von BarbaraAndree, 46

Mein Link war nur auf den ersten Blick hilfreich! Wenn der Vermieter euch die Wohnung gerne vermieten möchte, dann sprich ihn doch einfach darauf an und frage ihn nach der Miete, dann weißt du Bescheid.

Antwort
von BarbaraAndree, 58
Kommentar von marcussummer ,

Der Link gilt für Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis, was nach Angaben des Fragers wohl nicht der Fall ist.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 33

Wenn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird ist eine höhere Miete keine Mieterhöhung im Sinne des BGB.

So lange die Miete nicht an Wucher grenzt gilt die Vertragsfreiheit.

Antwort
von BS3BM, 41

Dann ist es eine Neuvermietung. Er wird wohl die Miete entsprechend anheben, wenn er saniert und Kosten investiert. Greift bei euch die Mietpreisbremse?

Wie wärs, wenn ihr einfach mal nachfragt, wie hoch die Miete sein wird.

Antwort
von Reanne, 33

Modernisierung oder Sanierung? Sind 2 Paar Schuhe. Trotzdem wird er den Mietpreis anheben, ist ja Neuvermietung. 

Kommentar von muerph ,

Danke aber das beantwortet nicht meine Frage;)

Antwort
von muerph, 23

Noch als Hinweis... wir wohnen in Frankfurt am Main;)

Und der Vermieter kann uns zum jetzigen Zeitpunkt leider nicht sagen wieviel teurer die Wohnung wird=(

Kommentar von anitari ,

Das kann Dir hier auch keiner sagen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Aber eine Richtlinie kann man geben: Wäre das eine echte Modernisierung innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses, könnte der Mieter die Modernisierungskosten mit 11 % pro Jahr einbringen, sodass die Investition nach ca. 10 Jahren wieder herein gekommen ist und die nächsten 10 Jahre bis zur nächsten Sanierung auch noch ein echter Ertrag verzeichnet werden kann.

In dem Fall könnte er also bei rund 10000 € Sanierungskosten die Miete um rund 100 € pro Monat erhöhen. Vermutlich wird er ähnlich kalkulieren, wenn er die Wohnung nach der Sanierung neu vermietet.

Antwort
von zeytinx, 49

Kommt drauf an wie er sanirt hat und wie sie vorher war

Antwort
von kenibora, 43

Er muss sich nach dem örtlichen Mietspiegel richten/halten (Meistens max. 10% Erhöhung, je nach Sanierung ( Jeder Mieterschutzverein o.ä. informiert Dich darüber)

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