Frage von wusi92, 28

Umschuldung Immobilienkredit?

Hallo zusammen,

wir wohnen in einer Eigentumswohnung, die wir gerne verkaufen würden. Durch den Verkauf würden wir einen Gewinn von ca. 50 000 Euro erzielen.

Nun zu meinen Fragen: Wir würden die bestehende Finanzierung der Wohnung gerne weiter führen und sozusagen nur aufstocken um uns ein Haus zu kaufen. Ist dies den generell überhaupt möglich oder muss man in jeden Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

Hinzukommt das wir erst 2 Jahre in der Wohnung leben im Internet liest man viel über die Spekulationssteuer. Auf einigen Seiten muss man diese nur leisten, wenn die Immobilie vermietet wurde. Auf einigen anderen Seiten steht man muss sie auch leisten wenn es eigengenutzt wurde.

Hat dazu jemand selbst schon Erfahrungen gesammelt oder arbeitet in diesem Bereich? Wir werden natürlich einen Termin mit Bank, Steuerberater und Co. vereinbaren. Allerdings lassen uns diese Themen keine Ruhe...

Ich freue mich auf eure Erfahrungswerte

Antwort
von Rosebud103, 2

Wenn du weniger als 10 Jahre in der Wohnung gelebt hast, musst du den Gewinn bei der Steuer angeben. Und 50.000 in zwei Jahren sind ja auch ein ordentlicher Spekulationsgewinn.

Den Darlehensvertrag für die eine Wohnung kannst du nicht einfach auf eine andere übertragen, das wird die Bank nicht mitmachen. Die wollen dir nämlich ein neues Darlehen verkaufen.

Vielleicht lasst ihr euch bei der Verbraucherzentrale oder beim Haus und Grund beraten, wie es am besten geht.

Antwort
von Colombo1999, 11

Die Rechtslage ist unzweideutig. Der Verkauf einer selbstgenutzen Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Ihr müsst dies nicht versteuern.

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/\_\_23.html

Einfach aufstocken .... Es muss ja Grundbuchänderungen geben: Löschung der Grundschuld auf der alten Immobilie. Eintragung der neuen Grundschuld auf die neue Immobilie.

Evtl. zeigt sich Eure Bank kulant, da der Betrag nicht so hoch ist. Wenn nicht, könnt Ihr evtl. so verfahren, dass Ihr das alte Darlehen noch abtragt mit einem geringeren monatlichen Betrag und dann entsprechend länger, und parallel dazu das Darlehen für die neue Immobilie zu tilgen beginnt, anfangs mit einem geringen Betrag, später dann mit einem größeren. Das müsst Ihr Euch einfach einmal durchrechnen lassen.


Kommentar von Colombo1999 ,

Sorry, gerade lese ich noch einmal: 50.000 Gewinn, nicht Restdarlehen. Dennoch ist die genannte Option prüfenswert.

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 4

Hallo wusi92,

das Vorhaben das Du da beschreibst nennen Banken Pfandtausch. Das heißt, dass man für einen bestehenden Darlehensvertrag eine andere Immobilie als Sicherheit hinterlegt und das Darlehen aber zu den gleichen Bedingungen weitergeführt wird.

Ein Pfandtausch ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn die Bank diesem zustimmt. Außerdem lässt sich die Bank diesen Bearbeitungs- und Verwaltungsaufwand auch bezahlen. Zudem habt Ihr auch Notar- und Grundbuchkosten zu tragen, weil ja eine Grundschuld auf dem neuen Objekt als Sicherheit eingetragen werden muss.

Wenn die Bank sich weigert, kann man daran nichts ändern. In diesem Fall, gibt es nur die Möglichkeit einer Sonderkündigung des Darlehens aufgrund Objektverkauf. Hierbei darf die Bank aber immer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Alles Gute für Euch und Euer Vorhaben.

Viele Grüße.

Interhyp, Franziska

Antwort
von JTKitzel, 9

Bezüglich der Steuerfrage möchte ich gerne auf einen Steuerberater verweisen. Aber der User "Colombo1999" hat dazu ja auch schon was geschrieben.

Aber als Banker kann ich dir was wegen der Finanzierung sagen. Grundsätzlich hast du zwei Möglichkeiten beim Objektverkauf:

1.) Finanzierung ablösen, ggf. gegen Vorfälligkeitsentschädigung (manchmal auch Aufhebungsentgelt genannt). Aufgrund des Objektverkaufs hast du ein gesetzliches Recht darauf, dass die Bank dich auch vor Ende der Zinsbindung aus dem Vertrag raus lässt.

2.) Objekttausch wenn du ein anderes Objekt hast/kaufst. Dafür wird auf dem neuen/anderen Objekt eine weitere Grundschuld eingetragen oder eine "leere" Grundschuld (also eine bereits eingetragene aber ungenutzte) Grundschuld auf die Bank umgetragen. Du wechselst also einfach das Darlehen von Sicherheit A (verkauftes Objekt) auf Sicherheit B (neues Objekt). Bei diesem Sicherheitentausch muss die Bank allerdings zustimmen, sie wird eine Taxe des neuen Objekts anfertigen und sie wird für den Objekttausch eine Gebühr nehmen (wie hoch kann dir deine Bank sagen).

Man muss allerdings klar sagen: Zu Option 1.) ist die Bank gesetzlich verpflichtet, zu Option 2.) kann sie auch nein sagen, das wäre ein Entgegenkommen der Bank, darauf bestehen kannst du nicht.

Letztlich würde ich vorschlagen - wie du es ja auch geschrieben hast - rede mit der Bank, aber die grundsätzlichen Optionen kennst du jetzt ja.

Antwort
von HaraldKramer, 5

Bei einer eigen genutzten Immobilie fällt bei Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Der Austausch eines Sicherungsobjektes sollte möglich sein. Problematisch könnte es nur sein, wenn ihr die Wohnung schon verkaufen wollt, aber noch kein anderes Objekt anbieten könnt.

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