Frage von Grurik, 55

Übergabe zwischen Vor- und Nachmieter rechtens?

Hallo, Ich stecke in einer Zwickmühle und ich hoffe ihr könnt mir helfen: Wir (2 Personen WG) haben einen Mietvertrag ab dem 1. September. Nach Einigung mit Vermieter und Vormieterin, durften wir bereits ein paar Tage früher in die Wohnung. Da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend war, sollten wir ein Übergabeprotokoll mit der Vormieterin machen. Dies haben wir auch getan, bei dem uns nur ein kleiner Mangel aufgefallen ist, der auch festgehalten wurde und von Vormieterin und uns, den Nachmietern unterzeichnet wurde. Bei Vertragsunterschrift hatte der Vermieter bereits gesagt, dass er das Übergabeprotokoll immer erst ein paar Tage später macht, damit die Nachmieter die Chance kriegen Mängel zu finden. Soweit so gut... Jetzt hatten wir einen Termin das Übergabeprotokoll zu erstellen (ca. 4 Wochen nach Einzug)... Hier haben wir weitere Mängel aufgelistet, die auch festgehalten wurden (Stichpunkte, noch nichts unterschrieben). Scheinbar wollte der Vermieter diese Mängel jetzt bei der Vormieterin geltend machen. Diese hat sich aber auf das von uns erstellte Übergabeprotokoll berufen und gesagt die Mängel waren damals nicht vorhanden. Bei manchen, z.B. verkalkten Duschwänden ist dies aber offensichtlich. Da der Vermieter das Geld von der Vormieterin nicht einholen konnte, hat er zu uns plötzlich gesagt, dass das ursprünglich mit der Vormieterin erstellte Übergabeprotokoll rechtens sei und wir damit Schuldträger seien. Wir hätten diese Mängel alle in das Protokoll schreiben sollen. Da wir aber immer davon ausgegangen sind, dass ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter zu erstellen ist, haben wir uns die nachträglichen Mängel nur vorgemerkt für die offizielle Übergabe mit dem Vermieter. Jetzt hat er uns eine Frist gesetzt, die von uns aufgezeigten Mängel auf eigene Kosten zu beheben.

Wäre nett wenn jemand etwas zu der rechtlichen Lage sagen könnte.. :( Danke!

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Antwort
von bwhoch2, 4

Bei der Übergabe ist Euch nur ein kleiner Mangel aufgefalen. Das ist ganz normal, wenn man unerfahren ist in diesen Dingen. So erscheint auch eine verkalkte Duschwand völlig normal, wenn man es z. B. von zu Hause nicht anders kennt.

Andere Mängel könnten Euch wirklich leicht durch die Lappen gegangen sein, was dann tatsächlich Euer Pech wäre. Beispielsweise Löcher oder Kratzer im Parkett oder Brandflecken im Teppichboden.

Zu den nachträglich festgestellten Mängeln kann sich die Vormieterin tatsächlich auf das ursprüngliche Protokoll berufen, soweit es sich um Mängel handelt, die aufgrund ihrer Beschaffenheit tatsächlich erst nach der Übergabe enstanden sein könnten. Z. B. solche Brandflecken.

Bei Mängeln, die aber ganz offensichtlich nur allmählich über einen längeren Zeitraum entstanden sein konnten, kann sie es drehen und wenden, wie sie will. Würde sie der Vermieter auf Schadensersatz verklagen oder auf Nachbesserung durch sie selbst, hätte sie schlechte Karten. Dazu müßte sie sich aber erst einmal verklagen lassen und bereit sein, notfalls auch einen Gutachter zu bezahlen, was ich für äußerst unwahrscheinlich halte.
Der Vermieter kann Euch also nur für solche Mängel verantwortlich machen, die tatsächlich bei oder nach Eurem Einzug enstanden sein konnten. Beispielsweise verschrammte Wände, verdellte oder vebrannte Fußböden etc.

Zum Thema Mängelbeseitigung geht es natürlich jetzt auch darum, ob ein Mangel überhaupt beseitigt werden muss, um die Wohnung zu 100 % nutzen zu können. Eine Schramme in der Wand an einer einigermaßen verdeckten Stelle könnte ohne weiteres so bis zu den nächsten Schönheitsreparaturen bleiben. Die Duschwand könnte verkalkt bleiben bis zu Eurem Auszug, aber spätestens dann wärt auch ihr in der Pflicht.

Somit meine Empfehlung:
Ihr könnt jedes Übergabeprotokoll unterschreiben, dass lediglich Mängelbeschreibungen enthält, die auch zutreffen zum Zeitpunkt der Protokollerstellung, wenn dieses keine Aussage über Verursacher enthält. Das wäre dann eine separate Sache.

Besprecht mit dem Vermieter, welche Mängel ihr tatsächlich auf Eure Kappe nehmen würdet und welche davon jetzt und welche spätestens bei Eurem Auszug von Euch behoben werden.

Teilt ihm dann noch mit, für welche offensichtlich durch Vormieterin entstandenen Mängel ihr nicht aufkommen werdet. Sagt ihm z. B., dass ihr ohne weiteres bereit wärt, die Vormieterin nochmals in die Wohnung zu lassen, um die Dusche zu entkalken.

Falls der Vermieter dennoch zuviel von Euch will, geht zu einem Rechtsanwalt.

Antwort
von ChristianLE, 15

 Scheinbar wollte der Vermieter diese Mängel jetzt bei der Vormieterin geltend machen. Diese hat sich aber auf das von uns erstellte Übergabeprotokoll berufen und gesagt die Mängel waren damals nicht vorhanden.

Forderungen, die Eurer Vermieter gegenüber den Vormietern geltend macht, können Euch egal sein. Hier besteht kein Vertragsverhältnis.

Ein Protokoll, dass Ihr mit der Vormieterin erstellt habt, ist gar nicht bindend, auch wenn es unglücklich war, dieses zu erstellen. Im Grunde genommen kann den Vormietern nicht nachgewiesen werden, dass die Schäden durch diese entstanden sind (Das Protokoll ist ja "sauber").

Jetzt hat er uns eine Frist gesetzt, die von uns aufgezeigten Mängel auf eigene Kosten zu beheben.

Dann würde ich den Vermieter mal nach der Rechtsgrundlage seiner Forderung fragen.

Es kann durch Zeugen nachgewiesen werden, dass die Mängel vor Mietbeginn vorhanden waren. Folglich solltest Du das Protokoll mit den neuen Mängeln von einem möglichst unabhängigen Zeugen (Rechtsanwalt) unterzeichnen lassen, damit es bei einem späteren Auszug keinen Ärger gibt,

Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Mängel durch Euch beseitigt werden. Auf der anderen Seite habt Ihr aber auch keinen Anspruch auf Beseitigung durch den Vermieter, wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde ("gemietet, wie gesehen").

Antwort
von coding24, 9

Fraglich ist zuerst einmal, ob ihr eine Wohnungsübernahme vom Vormieter macht - oder ob ihr wirklich einen komplett neuen Mietvertrag bekommt.

Wenn ihr eine Wohnungsübernahme (Mieterwechsel) macht, verstehe ich die ganze Problematik nicht - weil dann rutscht ihr im Mietvertrag nur an die Stelle des alten Mieters. Dann bleiben alle Schäden erhalten - und am Ende eures Mietverhältnisses dürft ihr diese dann "beheben".

Bekommt ihr einen komplett neuen Mietvertrag, dann wird die Wohnung auch so vorher vom alten Mieter an den Vermieter übergeben - der erstellt dann auch das Protokoll dafür. Hat er das getan, wird er danach mit euch für die Übergabe ebenso ein neues Protokoll erstellen. Dann hat auch der Vormieter für die Schäden geradezustehen und der Vermieter wird sich für die Nachbesserungen das Geld vom Vormieter holen.

Wie ihr seht: je nachdem, wie ihr die Wohnung "übernehmt" habt ihr entweder selbst die Kosten zu tragen, oder der Vormieter.

Antwort
von sindbadkaroL, 14

Ist denn ein Übergabeprotokoll zwingend notwendig und für den Vermieter von Bestand?

Wenn dann hat dieser das selbst zu erstellen, dieses wurde dir ja bereits mitgeteilt.

Ob man bei verkalkten Duschwänden (aufgrund von allgemeiner Abnutzung, Anschaffungsjahr, Anschaffungskosten, Laufzeit) überhaupt von einem Mangel sprechen könnte und dieses auf euch irgendwann zurückfallen könnte im schlechten Sinn, mag ich an dieser Stelle bezweifeln.

Mal ganz überspitzt dargelegt bei Übergabeprotokoll / Abnahmeprotokoll nicht, dass der Vermieter noch feststellt bei Übergabe, dass tatsächlich zuvor ein Mieter in der Wohnung tatsächlich noch genächtigt hat.

Wo möglich hatte dieser eine Schlafstätte und in den Teppich sind Messungen von Schweiß / Ausdünstungen oder in dem Raum als solches nachweisbar.

Das ist sehr übertrieben ausgedrückt von mir, das weiß ich selbst.

Aber wofür ein Fachanwalt einschalten, wenn du die Räume nutzen kannst und die Installationen funktionieren und Böden drin sind (stell dir vor du könntest ohne Fliesen, Laminat, Teppich, Leisten bis in den Keller hinein schauen) oder könntest deine Dusche nicht benutzen, weil die Anschlüsse weg sind, keine Toilette vorhanden mit Abflussrohr z. B. dann könnte es sich lohnen einen Fachanwalt einzuschalten.

Aber so plus geht ja alles in Ruhe und Frieden, wo möglich wohnt der Vermieter noch mit im Haus und dann ist nur noch der Hausfriede wegen Schnickschnack gestört. Denn dieser will davon selbst Abstand haben und halten und erst bei Auszug oder wenn ihr andere Installationen vornehmen möchtet, könnte dieses interessant werden für beide Seiten.

Antwort
von Feuerherz2007, 24

Der Vermieter und wahrscheinlich Eigentümer handelt planlos. Wenn er sich auf Protokolle beruft, dann muss er diese auch selbst erstellt haben, d.h. er muss anwesend gewesen sein, sonst ist das sinnlos, auch gegenüber von seinen Mietern. Stell dir vor, ich würde mich rein rechtlich gesehen darauf verlassen, was mir andere Leute vorgeben, ein Witz! Ich befürchte auch, dass dieses Mietverhältnis mit einem solchen Dilletanten ohnehin zu nichts führt. Wenn er so weitermacht, einfach einen Fachanwalt einschalten, wenn es um einen höheren Geldbetrag geht. Rechtlich gesehen, kann er sich nicht auf Protokolle berufen, die er nicht selbst erstellt hat, oder durch eine offiziell beauftragte Hausverwaltung. 


Antwort
von Spielwiesen, 11

Naja, bei einem Protokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet ist, würde ich mal davon ausgehen, dass es vom Vormieter erschlichen ist, da er möglicherweise vermutete, es könne Probleme geben. Pfiffig bzw. gerissen.

Du kannst es einfach anfechten, da eine wichtige Bedingung fehlte: die Anwesenheit des Vermieters, denn das ist schließlich die Instanz, mit der Vereinbarungen zu treffen waren. So ist es komplizierter geworden.

Einen Fachanwalt würde ich erst als aller-aller-allerletzte Möglichkeit einschalten, denn dort werden Gebühren verlangt, die sich an einem möglichst hohen Streitwert bemessen. Den Rest kannst du dir vorstellen. Eher Rat bei der Verbraucherzentrale oder beim Mieterverein suchen.

Was die Kalkablagerungen in der Dusche angeht, kenne ich das gute alte Mittel, das meine Oma immer benutzt hat: Essig Essenz. Wenn du das mit Wasser mischst und in eine Sprühflasche füllst und auf die Wände aufsprühst, einwirken lässt, löst sich der Kalkbelag. Evtl. wiederholen oder mehr Essig in die Mischung tun, falls es schneller wirken soll (Vorsicht, Metall würde ich abdecken!). Dann mit schön dicken Schwammtüchern und der Brause abwischen, hartnäckige Stellen mit der kratzigen Rückseite eines Abwaschschwammes bearbeiten.

Das muss man bei kalkhaltigem Wasser sowieso regelmäßig machen, bevor alles versifft. Dies aber als Mangel darzustellen, finde ich (wir vermieten selber) übertrieben.

Ich wünsche dir viel Glück - und sieh zu, dass du dir den Vermieter nicht verärgerst - mit dem hast du noch länger zu tun als mit den Vormietern!

Kommentar von bwhoch2 ,

Du kannst es einfach anfechten, da eine wichtige Bedingung fehlte: die Anwesenheit des Vermieters, denn das ist schließlich die Instanz, mit der Vereinbarungen zu treffen waren.

Die Übergabe ist lediglich eine Besichtigung der Wohnung durch ein oder mehrere Personen, die ggf. bestimmte Eigenschaften in einem Protokoll notieren und duch ihre Unterschrift bezeugen. Da gibt es nichts anzufechten. Es gibt im übrigen kein Gesetz für eine Wohnungsübergabe. Schon gar nicht eine Bedingung, die die Anwesenheit es Vermieters erfordert.

Kommentar von Gerhart ,

Tja, es nennt sich nicht Wohnungsübergabe sondern Herausgabe der Mietwohnung nach Mietende an den Vermieter. Das ist nicht zwingend durch ein Protokoll zu dokumentieren. Die vorgenannte Herausgabe hat aber nicht stattgefunden. Der Vermieter gelangte nicht in Besitz der Wohnungsschlüssel, was nach Meinung vieler Gerichte das Merkmal einer vollendeten Rücknahme der Mietsache durch den Vermieter ist.

Antwort
von Gerhart, 4

Der Vormieter hat die Mietsache nicht an den Vermieter nach Mietende herausgegeben. Das Ü-Protokoll zwischen Vormieter und Nachmieter ist Mumpitz.

Der Vermieter hat dir die Mietsache nicht übergeben, dennoch hast du dich in Besitz der Mietwohnung gesetzt. In der Mietsache hast du Schäden / Mängel festgestellt, für die du nun verantwortlich gemacht werden kannst. Der Vormieter wurde noch nicht aus dem Mietvertrag entlassen. Wie bist du in Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt?

Kommentar von bwhoch2 ,

Das Übergabeprotokoll ist kein Mumpitz, aber es ist auch nicht allein selig machend.

Der Vormieter wurde faktisch aus dem Mietvertrag entlassen, weil sich der Vermieter mit dieser Vorgehensweise einverstanden erklärt hat.

Kommentar von Gerhart ,

Jenes Übergabeprotokoll entfaltet keinerlei Rechtswirkung und könnte nur bedingt als Beweismittel herangezogen werden. Wenn der Vermieter nun tatsächlich die Entlassung des Vormieters anerkennt, weil er urlaubsbedingt die Rücknahme der Mietsache nicht selbst bewerkstelligt hat, so wäre einzuwenden, dass er einen Bevollmächtigten an seiner statt hätte einsetzen können.

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