Frage von KnusperPudding, 75

Teil-Nebenkostenabrechnung. Was muss ich beachten?

Hallo zusammen,

ich stehe aktuell vor folgendem "Problem" nenne ich es mal. - Ich darf das erste mal eine Nebenkostenabrechnung machen. Und genau da fängt das Problem schon an:

Es ist meine erste, und nachdem mir das vermietete Objekt nicht seit dem 01.01.2015 gehört sondern erst seit dem 01.09.2015 , kann ich keine Nebenkostenabrechnung über ein komplettes Jahr abgeben.

Bei der Abrechnung habe ich mich prinzipiell jetzt an das Schema das Vorbesitzers gehalten, jedoch ist mir hierbei etwas wichtiges aufgefallen. Nämlich waren hier nicht nur monatliche Laufende Kosten aufgeführt, sondern auch jährliche, wie der Jährliche Heckenschnitt, der wohl im Frühling gemacht wird. - Da ich jedoch zu dem Zeitpunkt noch nicht im Besitz war, kann ich den ja auch kaum aufführen (hatte ich auch nicht vor!).

Nun zu dem was ich wissen möchte:

  1. Reicht es, wenn ich die Nebenkosten-Abrechnung für die 4 Monate abgebe, in denen das Objekt in meinem Besitz war?
  2. Muss der Vorbesitzer eine Nebenkostenabrechnung nachträglich machen? (Es liegt keine 'Abschlussabrechnung' oder ähnliches vor)
  3. Habe ich irgend eine 'Bring Schuld' gegenüber dem Mieter, eine Vollständige Abrechnung von Januar-Dezember zu präsentieren?
  4. Theoretisch habe ich durch wie oben beschriebene Jahres-Einmal-Zahlungen einen 'Überschuss' an Geld durch die Zahlung der Nebenkosten: Muss ich hier einen Teil an den Vorbesitzer abtreten?

Noch ergänzend: Der Vorbesitzer will sich eigentlich nicht mehr groß mit dem Thema auseinandersetzen. Demnach würde ich mich erst an ihn wenden, sofern ich das machen muss. - Von alleine hat er keine Forderungen bezüglich der Nebenkosten gestellt.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Nemisis2010, 61

Zu 1 und 2: nein

Zu 3: ja

Erklärung:

Eine Teil-Nebenkostenabrechnung wegen eines Eigentumwechsels während des 12 mon. Abrechnungszeitraums wäre laut einer BGH-Entscheidung unzulässig. Die NK-Abrechnung muß in der Regel 12 Mon. umfassen.


"Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf
Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen,
wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten. Im Entscheidungsfall war die Abrechnung für 1994 also vom Erwerber zu erstellen; der Veräußerer hatte daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war (BGH, Urteil vom
14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99, GE2000, 1471 = WuM 2000, 606)."

Quelle und Zitat:
http://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wichtiges-urteil-des-b...

Zu 4: Es steht dem Erwerber und dem Verkäufer frei nach ihren Wünschen zu einigen.

Kommentar von KnusperPudding ,

Danke, heißt aber kurz und knapp beschrieben: Ich muss vom Vorbesitzer eine 'Teilabrechnung' einfordern - Diese mit meiner 'Kombinieren' und an Mieter aushändigen, oder?

Kommentar von Nemisis2010 ,

genau!

Kommentar von schleudermaxe ,

Quatsch, wo steht das denn?

Kommentar von KnusperPudding ,

auf anitaris Rat habe ich mich bei H&G gemeldet. - Mit dem Ergebnis: 

Ich muss vom Vorbesitzer die Rechnungen anfordern um diese ggf. dem Mieter zur Einsicht vorlegen zu können.

Das Hauptziel muss sein, dass der Mieter die 'gewohnte' 12-Monats-Abrechnung erhält.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Viel Erfolg und danke für den Stern!

Kommentar von KnusperPudding ,

Gerne, war verdient. Und danke an alle die sich sonst beteiligt haben.

Antwort
von schleudermaxe, 19

Das verstehe ich nicht. Wir Vermieter schulden eine Abrechnung für den Zeitraum von 12 Monaten, so die gesetzlichen Vorgaben und auch der BGH.

Zuständig ist der Vermieter, der am letzten Tag der Periode im Grundbuch eingeschrieben war, so auch der BGH. Alles eigentlich somit ganz einfach, und wenn der bisherige Vermieter die Angaben über die Kosten und Lasten und Vorauszahlungen nicht herausgibt, setzt ihn schlichtweg auf den Topf.

Viel Glück und schaue ggf. auch in die Kaufunterlagen, ob es dort diesbezügliche Vereinbarungen gibt. Wir sind schon lange geheilt und ordnen dies deshalb entsprechend beim Notar.


Ich sehe gerade weiter unten: Selber einziehen? Wenn es ein Einfamilienhaus ist beachte das Abrechnungsprocedere, denn es gibt ja nichts zu verteilen!

Kommentar von KnusperPudding ,

Ich habe zwar die Informationen welche Beträge gezahlt wurden, also Grundsteuer, Abfallkosten und Versicherung. Jedoch keine Rechnung diesbezüglich. 

Des weiteren wurde in früheren Abrechnungen ein relativ teurer Heckenschnitt aufgeführt, für den mir auch jede Unterlage fehlt.

Und ja, ich möchte gerne selbst einziehen. - Es ist ein Reihemittelhaus. Was bedeutet: Abrechnungsprocerede beachten? Ich ging wohl eben fälschlicherweise ja anfangs davon aus, dass ich nur eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum machen müsste, indem es in meinem Besitz war. - Was bedeutet dann das für mich jetzt? - Wieso gibt es nichts zu verteilen? - (Ich ziehe dort erst im Sommer ein)

Kommentar von schleudermaxe ,

Wir Vermieter haben ja alle Kosten und Lasten des Grundstücks, auch die nicht umlagefähigen, in eine BK Abrechnung einzustellen. Eine BKA ist ja nur dann ordnungsgemäß, wenn unter anderem der Verteilerschlüssel aufgeführt wurde und diesen gibt es ja nicht bei einem EFH, denn dort werden die Kosten und Lasten des Vermieters ja nur weitergereicht auf eine Mietpartei und nicht verteilt.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 29

Als Erwerber der Immobilie bist du für die Abrechnung über 12 Monate zuständig. Der Vorbesitzer muss dir zuarbeiten. Das wären seine Kosten (die müsstest du ihm erstatten) und seine Einnahmen (die müsste er dir zahlen). Dazu sämtliche originalen Belege dir übergeben.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 30

Wenn der vorherige Eigentümer mitmacht und Dir sämtliche Belege gibt, die während der ersten 8 Monate angefallen und noch nicht mit dem Mieter abgerechnet sind, kannst Du die Abrechnung aufgrund dieser Belege erstellen.

Macht der vorherige Eigentümer aber nicht mit, kann eine korrekte Abrechnung nur so aussehen, dass Du die Belege zu Grunde legst, die während der letzten 4 Monate entstanden sind.

Falls aufgrund der monatlichen Vorauszahlungen dadurch eine Rückzahlpflicht an den Mieter entsteht, musst Du diese schlucken. Dann gilt, dass Du praktisch mit dem Kauf der Wohnung oder des Hauses auch die Pflichten gegenüber dem Mieter mitgekauft hast, was praktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist, auch wenn gar nicht darüber gesprochen wurde. Eine Kröte, die man ggf. schlucken muss.

Kommentar von KnusperPudding ,

Falls aufgrund der monatlichen Vorauszahlungen dadurch eine Rückzahlpflicht an den Mieter entsteht, musst Du diese schlucken.

Der 'Schaden' würde nicht wirklich bei mir liegen. Ich habe damit ja kein Problem, Nebenkosten zurück zu zahlen, die nicht verwendet wurden, sonst wäre ich ja bei Unterschlagung. Das will ich ja nicht.

Da der Mieter seine 'eigenen' Nebenkosten eigentlich (Strom, Wasser, Heizung) selbst deckt, ist die Liste nicht so lang. 

Auf Die Nebenkosten vom Vorbesitzer waren hauptsächlich die Versicherungen umgelegt, sowie eine Wartung der Heizung, der Jährliche Heckenschnitt und noch irgend eine Kleinigkeit die mir gerade nicht einfällt. (So war es in den Vorjahren).

Muss ich für die Versicherung dann einzel-nachweise der bezahlten Rechnungen 'besorgen' - Oder ist das für sowas nicht erforderlich?

Kommentar von bwhoch2 ,

Faktisch kannst Du nur weiter berechnen, wofür Du auch Belege hast. Hast Du keine Belege, weil die der Vorbesitzer noch bekommen und nicht an Dich weiter gegeben hat, kannst Du die Versicherungen nicht weiter berechnen.

In der Tat ist es so, dass bei einem Haus nicht so viele Nebenkosten anfallen, wie bei einer Wohnung, wenn sich der Mieter selbst um Strom, Wasser, Heizung kümmert.

Es bleiben normalerweise folgende Positionen:

Versicherungen

Grundsteuer

Abfallgebühren

Heizungswartung

Kaminkehrer

evt. Gartenpflege

Selbst, wenn Du jetzt keine Belege für Versicherungen, Grundsteuer, Abfallgebühren und den Kaminkehrer hast, würde ich an Deiner Stelle diese anfordern und auf die Jahresrechnung setzen. Schon wegen der Kontinuität. Was der Mieter erwartet, soll er auch bezahlen.

Den Grundsteuerbescheid bekommst Du von der Kommune, ebenso den Bescheid für Abfallgebühren. Die Versicherungsgesellschaft für die Hausversicherung und der Kaminkehrer sind Dir hoffentlich bekannt. Fordere dort dann ggf. Rechnungskopien an.

Kommentar von KnusperPudding ,

Vielen Dank. Ich denke das hilft mir weiter.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 42

Vielleicht hilft Dir das hier weiter

http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-bei-eigentuemerwechse...

Als Neuling in Sachen Vermietung empfehle ich Dir die Mitgliedschaft bei Haus & Grund

 http://www.hausundgrund.de/index.html#2

Kommentar von KnusperPudding ,

Das erstere ist wohl eine längere Lektüre, ich schaue aber mal rein. 

Mich an Haus&Grund zu wenden, ist natürlich auch eine Option, nicht daran gedacht. Danke.

Kommentar von anitari ,

Das erstere ist wohl eine längere Lektüre, ich schaue aber mal rein

Das ist nur ein Bruchteil der Lektüre in die man als Vermieter schauen sollte;-)

Kommentar von KnusperPudding ,

Oh je... noch mehr?

Ich hoffe ich bin das bald los. - Ich habe das Objekt vermietet übernommen, plane aber selbst einzuziehen. 

Allerdings will ich hier nicht in irgendwelche 'Fallen tappen' wie: 

Falsche Abrechnung, Falsche Auszahlung, Steuerhinterziehung oder was nicht noch alles.

Kommentar von bwhoch2 ,

Sehr guter Tipp, zumal Du dann die Informationen genau auf Deinen Fall bezogen erhältst und eine Abrechnung erstellen kannstd, die der Mieter auch akzeptiert.

Zudem neigen gerade Mieter, die "übernommen" wurden, gerne dazu, den neuen Vermieter "auszutesten". Dagegeben kann man sich mit Haus&Grund wappnen.

Kommentar von KnusperPudding ,

Also ich war einfach etwas 'blind' - Hätte einfach gleich bei Haus&Grund anrufen sollen. Nachdem ich auf die Frage nur ein Stern vergeben kann, und ich eben bei dem Gespräch mitbekommen habe was Nemesis schrieb, bekommt dieser den Stern. 

Dennoch vielen Dank.

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