steuerliche Behandlung von Konstantdarlehen...
...ähnlich wie bei einem Festdarlehen?
Ist es richtig, dass bei einer vermieteten Immobilie, die über ein Konstantdarlehen finanziert wurde, die monatlichen Raten in voller Höhe (also sowohl der Zinsanteil für die Darlehenssumme als auch der Sparanteil für den hinterlegten Bausparer) steuerlich geltend gemacht werden können ?
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Hallo jackl, das wäre schön! Leider ist die Sache nicht ganz so attraktiv, denn der Sparanteil für den Bausparvertrag kann nicht steuerlich abgesetzt werden. Genausowenig, wie ein Tilgungsanteil, wenn es kein Konstantdarlehen sondern ein normales Tilgungs- , also Annuitätendarlehen wäre. Die Steuerregel besagt, daß man Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie absetzen kann, dafür muß man aber die Einnahmen versteuern. Tilgung und Sparanteile sind aber keine Kosten sondern ein Vermögenszuwachs, denn es wird das Darlehen verringert oder beim Bausparer Guthaben geschaffen im Bausparvertrag. Angenommen, Sie zahlen im Jahr 10.000 Euro Zinsen und haben 8.000 Euro Kaltmieteinnahmen aus der Immobilie, dann müssen Sie die Einnahmen mit den Ausgaben verrechnen und haben somit 2.000 Euro, die Sie von Ihrem zu versteuernden Einkommen als "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" abziehen können. Sie kriegen also nicht 2.000 Euro raus, sondern Ihr Einkommen sinkt um 2.000 Euro und daraus zahlen Sie eine geringere Steuer. Abziehbar ist auch noch die Abschreibung (AfA) für den Gebäudeanteil der Immobilie. Bei einer normalen Gebrauchtimmobilie beträgt diese aber nur noch 2% pro Jahr. Aber nicht aus dem Kaufpreis, sondern dem Gebäudeanteil, d.h. das Grundstück wird herausgerechnet; üblich sind so 80% Gebäudeanteil, d.h. wenn die Wohnung 150.000 Euro kostet, dann ist die AfA 2% aus 120.000 Euro (80%) = 2.400 Euro um die sich Ihr steuerliches Einkommen weiter mindert. Beste Grüße Alexander Solya
Das mit dem Kosntantdarlehen und einer voll vermieteten Immobilie würde ich nicht so laut sagen, da das Konstantdarlehen eigentlich nur für überwiegend eigengenutzte Objekte machbar ist.
Hallo Herr Solya, danke für die Antwort. Das klingt ja alles sehr schlüssig, aber ich zitiere aus einem Artikel in BUHL – Sparbuch-Steuertipps Ausgabe 5_2007
"Grundsätze der Finanzierungskosten:
Schuldzinsen können nur bei dem Objekt abgezogen werden, für das ein Darlehen verwendet wurde. Nicht geltend machen können Vermieter die in den jeweiligen Raten enthaltenen Tilgungsleistungen. Bleibt die Kreditsumme bis zur Fälligkeit unverändert, sind sämtliche Zahlungen an die Bank absetzbar. Das gilt selbst dann, wenn die kassierten Mieteinnahmen statt zur Tilgung zum Aufbau eines Spardepots oder für eine Lebensversicherung verwendet werden. ..."
Für mein Verständnis ist in diesem Zusammenhang ein Spardepot mit einem Bausparer gleich zu setzen. Auch beim Konstantdarlehen bleibt ja die Kreditsumme bis zur Zuteilung des Bausparers unverändert. Mit dem zugeteilten Bausparer wird dann das tilgungsfreie Darlehen in 1 Betrag zurück gezahlt.
Hallo Jackl, da hat sich der Buchautor etwas unglücklich ausgedrückt. Gehen wir es mal durch:
>>Schuldzinsen können nur bei dem Objekt abgezogen werden, für das ein Darlehen verwendet wurde. Nicht geltend machen können Vermieter die in den jeweiligen Raten enthaltenen Tilgungsleistungen<< Da sind wir uns ja einig. +++
>> Bleibt die Kreditsumme bis zur Fälligkeit unverändert, sind sämtliche Zahlungen an die Bank absetzbar.<< Das stimmt auch, muß man aber genau lesen. Wenn die Kreditsumme unverändert bleibt, dann tilgt man nicht. "Sämtliche Zahlungen" sind in diesem Fall nur die Zinsen und die sind absetzbar. +++
>>Das gilt selbst dann, wenn die kassierten Mieteinnahmen statt zur Tilgung zum Aufbau eines Spardepots oder für eine Lebensversicherung verwendet werden. ...<< Ist auch richtig, bezieht sich aber auf den vorigen Satz, daß alle "Zahlungen an die Bank", also die Zinsen absetzbar sind. Die Mieteinnahmen und die Zahlungen für den Aufbau eines Spardepots fließen ja nicht an die Bank, sondern z.B. an die Bausparkasse. Diese Beträge sind definitiv nicht absetzbar - wird Ihnen jeder Steuerberater bestätigen. +++
Ich hoffe, ich konnte alle Klarheiten damit beseitigen ;)
Lieber Alexander,
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