Frage von jjone91, 77

Sachverständien beauftragen oder nicht?

ich wollte einen Sachverständigen für Immobilenbewertung beauftragen für ein Objekt was ich kaufen wollte es geht um 800qm Wohnfläche und 3200qm Grundstücksfläche. würde mir die Kosten teilen mit dem Eigentümer , vorteil ist ich werde über alle Mängel aufgeklärt und bekomm einen preis vorgestezt verkehrswert , nachteil ist nur der Verkehrswert könnte meine jetzige vorstellung übersteigen...das ist halt so das ding was mich nachdenklich macht..was die beste variante wäre eine Immobilie dieser Größen Ordnung zu kaufen...Jahresnettokaltmiete sind 55.000Euro

Wohnungen sind 9 Stück alle immer durchgehend vermietet keine Sozialwohnungen Bj 60-95 Hat da vll jemand eine alternative bzw. eine Lösung wie ich auf einen Realisischen Kaufpreis komme?

üblich laut Internet wäre 1000€/qm Wohnfläche.. jedoch kann ich mir das nicht bei so einem riesen Objekt vorstellen...da wär ich ja bei einem Kaufpreis von knapp einer Millionen.. ich hab mir da viel weniger vorgestellt noch unter 500.000

Hat vll jemand tipps für mich wie ich einen gescheiten Preis selber ermitteln kann?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von thobe, 15

alternativ über online-wertermittlung, z.b.:

-finanzwert24.de

-hausblick.de/wertermittlung

sollten aber nur für eine grobe Einschätzung herangezogen werden

generell sollte immer eine Ortsbesichtigung durch einen Sachverständigen Bestandteil einer Wertermittlung sein

Kommentar von jjone91 ,

Sachverständiger nimmt 90€/h er brauch für alles bis zu 3 Arbeitstage sprich bis zu 30 Stunden . Für ein Verkehrswertgutachten.. Reicht es normal nicht das ich einfach einen nimm der mich auf Mängel hinweist ?

Kommentar von thobe ,

Einfach mal einen entsprechenden Sachverständigen kontaktieren und fragen, ob er dich bei einer Ortsbesichtigung begleiten kann und dich mündlich auf Mängel hinweisen kann. Habe ich selbst schon so gemacht. Hat mich am Ende einen Stundensatz bzw. weniger gekostet.

Antwort
von marcussummer, 28

Also entweder du willst eine seriöse Wertbestimmung haben, dann musst du auch mit dem Ergebnis leben können. Oder du lässt das bleiben. Ein Sachverständiger wird dich allerdings ohne konkreten Prüfauftrag (der auch noch durchaus teurer werden kann!) nicht über "alle Mängel" aufklären, sondern lediglich anhand von Vergleichswerten und grober Prüfung der Substanz einen Schätzpreis ermitteln. Ohne ausdrückliche Anweisung nimmt der weder Bodenproben, noch geht er bautechnisch in die Tiefe.

Überschlägige Schätzungen des Wertes bekommst du sicher auf Anfrage auch so von einem Sachverständigen. Da kommt aber sicherlich eine stark differierende Preisspanne raus und es fehlen mangels Daten noch mehr Infos über die Substanz und eventuelle Risiken.

Deine Preisvorstellungen kann ich nicht recht nachvollziehen, aber ich weiß über das Objekt ja auch praktisch gar nichts. 1.000 Euro/m² sind aber erst mal nicht besonders viel, gerade auch bei frei vermietbarem Wohnraum. Deine Annahme, dass man bei einer Jahreskaltmiete von 55.000 Euro nur eine halbe Million für das Gesamtobjekt zahlen muss, erscheint mir sehr mutig und nur bei sehr schlechter Bausubstanz oder Sondersituationen einleuchtend. Allgemein rechnet man bei vermieteten Immobilien eher mit dem Faktor 20 bis 25 zwischen Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Das würde bei dir dann schon deutlich über der Million liegen.

Antwort
von schelm1, 26

1000€/qm Wohnfläche.. jedoch kann ich mir das nicht bei so einem riesen
Objekt vorstellen...da wär ich ja bei einem Kaufpreis von knapp einer
Millionen.. ich hab mir da viel weniger vorgestellt noch unter 500.000

Ihnen scheint es nicht nur an der erforderlichen Vortstellungskraft zu mangeln!

Je nach Lage und Objektzustand sind Preise zwischen dem 12 bis 20-fachen des Jahreskaltmietwertes duruchaus angemessen.

Bei Ihrem außerordentlich geringen Erfahrungsschatz auf dem Gebiet der Bestandsimmobilien sollten Sie die Finger von dem finanziellen Risiko einer solchen Altimmobilie lasesen, wenn Sie nicht mindestens 300.000 Euro Eigenkapital mitbringen um einen solchen alten Schinken (ursprugnsbaujahr 1965) auf Vordermann zu bringen und auch zu halten!

Das  Gutachten mag Ihrem Sicherherheitbedürfnis zwar nützen, bewahrt Sie jedoch in keiner Weise von der bankeigenen Bewertung der Immobilie, deren daraus resultierende Beleihungswert leztlich für eine Finanzierung maßgebend ist.

Kommentar von jjone91 ,

1. wissen sie garnichts über die Lage lediglich den Kaufpreis/qm denn ich genannt hab.. Ob dieser erreicht wird sei dahin gestellt.

Ich hab eine vergleichsimmobilie mit fast selben Ausmaßen. Nur ist in der Anderen ein Laden mit drinne und hat Denkmal Schutz diese  wird pro qm für 683€/qm angeboten.. Was dann doch eher schon meiner Vorstellung bei solch Riesen Objekt entspricht. Desweiteren ist die vergleichsimmobilie modernder und jünger.

Dort wurde auch das 9,28 fache der nettojahreskaltmiete von 64.000 Euro multipliziert. Was dann schon zutrifft.

Kommentar von schelm1 ,

Lassen Sie die Finger davon! Es richt manchmal mit nur einer Immobilie "den Bach runter zu gehen".

Letztlich zählt vorab, was der Verkäufer haben will und was die Bank bereit ist zu finanziern.

Vom vorhanden Eigenkapitgal schwelgen Sie in Ihrer Antwort ja nicht gerade!?!

Antwort
von schelm1, 21

Nun hauen Sie hiuer mal nicht in einer solch spelukalativen Weise finanziell auf den Putz!

Einem mittelloses Studenten mit permanenten Kfz-Sorgen, der sein Dasein mehr Schlecht als Recht fristet, gibt keine Bank der Welte Geld für Immobilienabenteuer!

Ist Ihre alte Badewaane wenigstens wieder  ordentlich eingebaut worden?

Muss ich es mir als Mieter gefallen lassen eine gebrauchte Wanne die
3 Monate witterungen drausen ausgesetzt war vom Vermieter
wiedereinbauen zu lassen? Oder hät ich das recht auf eine neue Wanne,...



von jjone91 · 18.10.2015
Kommentar von jjone91 ,

Sie sind genau wie manch andere hier .. Ihr denkt nur soweit ihr könnt .. Schonmal daran gedacht das nicht jede Frage für mich persönlich ist ? Daher würde ich sie einfach mal bitten sachlich zu bleiben. Ich kenne sie nicht und sie mich nicht. Fakt ist nur das ich liquide genung bin um in solchen Preis Klassen mitzuspielen und da ich wohl weiter als sie denke weiß ich wie lukrativ Immobilien sein können. Da ich in diesem
Ort selbst sogar seit über 20 Jahren lebe kann ich sicher gehen das, das ein sicheres Vorhaben ist.

Kommentar von schelm1 ,

Ihre übrigen Fragen und Antworten lassen diesen Rückschluß in keiner Weise zu und bestätigen auch nicht den hier geschilderten "Goldstaub"; vielmehr geben Ihre Äußerungn den deutlichen Hinweis auf offenkundig mangelndes Immobilien-Know-How und fehlendes Eigenkapital!

Kommentar von jjone91 ,

Schonmal was vom chronischen Dummstellen gehört? In der Hoffnung das jemand hilft? Glaube nicht.. hab aber auch garkeine Zeit mich weiter mit Ihnen zu Unterhalten wenn sie mir nicht Behilflich sein können bei meinem Anliegen.. Sie sind so das typische Beispiel eines Neiders.. selber nichts erreicht im Leben und sich dann wundern wie eine Person wie ich auf die Idee kommen solche Fragen zu stellen..ich frag sicher nicht aus spaß wenn ich nicht gerade dabei bin solch ein Objekt zu kaufen. Einfach mal passend antworten und nicht so neidisch sein..unfassbar diese Gesselschaft..Wenn sie einen Job brauchen können sie mir gerne Privat schreiben.. dann können sie mich gern mal kennenlernen..mal sehen ob sie dann immer noch vom armen Studenten ausgehen..

Kommentar von schelm1 ,

Schonmal was vom chronischen Dummstellen gehört? In der Hoffnung das jemand hilft? Glaube nicht..

Gut! Das wenigstens ist Ihnen dann auch aus meiner Sicht recht ordentlich gelungen!

Antwort
von Lumpazi77, 29

Vergiss es !

Entweder Du bekommst die Immobilie zu Deinem Preis, dann ist sie vermutl. Schrott oder Du bezahlst den marktüblichen Preis lt. Gutachter.

Das Kaufrisiko bei Deiner Preisvorstellung ohne Gutachter würde ich nicht eingehen !

Kommentar von jjone91 ,

Ja ausserdem ist Verkehrwert nicht gleich Kaufpreis dieser könnte erzielt werden..jedoch müsste man aber auch erstmal einen finden der das zahlen würde.. daher wär das nur ein richtwert..mir gehts mehr darum was für Instandhaltungsmaßnahmen anstehen würden.

Antwort
von kenibora, 20

Lass die Finger davon den Wert selbst zu ermitteln. Das kann nur ein Bausachverständiger machen, nach Besichtigung und Untersuchung des Objektes. Kein Laier erkennt weder versteckte- noch normale Mängel!

Kommentar von jjone91 ,

So seh ich das nämlich auch .. Also beauftrage ich doch lieber einen.

Kommentar von Lumpazi77 ,

Erschrecke aber dann nicht über den Wert des Objektes

Kommentar von jjone91 ,

Der Verkehrwert ist immerhin immernoch nur ein Richtwert..Es ist immer eine Sache der Nachfrage..ob das auch jemand bereit ist zu zahlen.

Kommentar von schelm1 ,

Aber die hälftigen Kosten für die Ermittlung müßten Sie dann nach eigenem Bekunden  tragen, was nach Ihren sonstigen Schilderungen Ihrer persönlichen Verhältnisse bereits scheitern dürfte!?!

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