Frage von Emilsuchtrat, 112

Rückerstattung Miete und Nebenkosten?

Hallo zusammen, ich hoffe, ihr könnt mir helfen:

wir hatten bis letztes Jahr einen Mieter in unserem Haus wohnen. Dieses wurde vorletztes Jahr fristgerecht (9 Monate) gekündigt, Auszug wäre Dezember gewesen. Da er keine Wohnung gefunden hatte (er hat sehr günstig bei uns gewohnt und hat keine vergleichbare Wohnung gefunden) fand er keine Wohnung, aus Kulanz haben wir ihn dann in der Wohnung gelassen. Anfang Februar (2015) hat er dann endlich eine neue Wohnung gefunden und ist ausgezogen. Er hatte aber noch die Miete (für Februar) und auch die für März überwiesen. 

Jetzt kam ein Brief (ein Jahr später) das er die zuviel bezahlte Miete Februar und März zurückhaben möchte, sowie die Erstattung aus den Nebenkosten (wir haben NK-Abrechnungen für 2011,2012 und 2013 erstellt und übergeben, jedoch nie wieder etwas von ihm gehört gehabt).

Nun meine Fragen:- Das wir die Miete von März überweisen ist mir klar, wie steht es jedoch um den Februar? Er war ja noch ein paar Tage drin. Wären wir im Recht, diese einzubehalten?- Wie steht es um die NK-Abrechnungen? Da diese ja übergeben wurden, darf der Ex-Mieter hier jetzt noch eine Zahlung verlangen?

Ich würde mich sehr freuen, wenn ihr mir helfen könntet! Ich möchte dieses Thema und den Herren endlich ein für alle mal vom Tisch haben, aber natürlich ihm auch nicht mehr Geld in den Rachen werfen, als im rechtlich zusteht.

GANZ LIEBEN DANK!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 53

Man könnte nun anfangen darüber zu diskutieren, wie die Rechtslage nach seinem "Nichtauszug" war.

Meine Meinung ist, ihr habt zugestimmt, dass er unter den gleichen Bedingungen weiter im Haus wohnt, bis er was anderes findet und dass ihr mit einem kurzfristigen Auszug einverstanden wärt.

Wenn ihr also einverstanden wart, dass er ab 1. März aus der Wohnung raus ist, muss er logischerweise für den Februar noch komplett bezahlen. Wann er im Februar ausgezogen ist, spielt keine Rolle, denn wiederum war es für Euch vorher nicht absehbar, wie lange er die Wohnung braucht und insofern konntet ihr auch keinerlei zeitliche Planung für die Nachfolgenutzung machen.

Wenn er meint, den Februar nur anteilig bezahlen zu müssen, dann haltet ihm doch entgegen, dass mit dem Nichtauszug der Mietvertrag mit normaler Kündigungsfrist weiterlief und er eigentlich nicht rechtzeitig gekündigt hat. Würde man nun den einvernehmlichen Auszug im Februar als Kündigung betrachten, hätte er immer noch bis Ende Mai zahlen müssen. Somit ist er doch wirklich gut dran, wenn ihr ihm März- und Aprilmiete erstattet.

Was die Nebenkosten anbelangt: Was ist mit der Abrechnung für 2014? Die für 2015 könnt ihr sowieso erst im Lauf dieses Jahres machen.

Aber warum will er Rückerstattung für die Jahre 2011 - 2013?

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Sorry, ich hatte mich mit den Monaten vertan. Auszug war Anfang Februar, Miete wurde für Februar und März überwiesen. Wir hatten das damals über einen Anwalt laufen lassen. Dieser hatte in Schreiben aufgesetzt, dass wir aus Kulanz ihn bis Januar in der Wohnung lassen. Ausgezogen ist er aber erst Februar. Denkst Du, das Argument, dass der Mietvertrag somit weiterlief, zählt trotzdem?

Wir hatten ihm die Abrechnungen für 2011-2013 zukommen lassen und er wollte diese prüfen und sich melden. Da er das aber nie getan hat, wurde ihm auch das Geld nicht überweisen.

Die Abrechnung für 2014 hatten wir nicht erstellt, das der Mieter auch nicht wie versprochen zur Schlüsselübergabe gekommen ist sondern diesen nur in den Briefkasten geworfen hat, und wir keine Nachfolgeaddresse von ihm hatten. Somit war die Geschichte für uns erledigt. Erst jetzt folgte der Brief und damit das erste Lebenszeichen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 46

Das wir die Miete von März überweisen ist mir klar, wie steht es jedoch
um den Februar? Er war ja noch ein paar Tage drin. Wären wir im Recht,
diese einzubehalten?

Nur anteilig für den tatsächlichen Nutzungszeitraum. Also x/28

Wie steht es um die NK-Abrechnungen? Da diese ja übergeben wurden, darf der Ex-Mieter hier jetzt noch eine Zahlung verlangen?

Wenn der Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr ist dürfte der Exmieter die Rückzahlungen sämtlicher Vorauszahlungen des Jahres 2014 verlangen.

Außer Ihr kommt in die Puschen und erstellt die Abrechnung schnellstens. Eine evtl. Nachzahlung könnt Ihr allerdings in den Wind schreiben.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Ist es wohl so, dass man die komplette NK-Vorauszahlung wieder zurückgeben muss, wenn man keine Abrechnung macht? Das wusste ich nicht! Dann werden wir diese schnellstens erstellen. Wir hatten bloß bis dato nicht mal die Folgeadresse des Mieters, weswegen wir diese nicht mal hätten zustellen können.

Kommentar von anitari ,

Ist es wohl so, dass man die komplette NK-Vorauszahlung wieder zurückgeben muss, wenn man keine Abrechnung macht?

Nach Ende des Mietverhältnisses und wenn der Mieter trotz Aufforderung keine Abrechnung bekommt.

Adressen bekommt man, wenn man berechtigtes Interesse nachweist, beim Einwohnermeldeamt.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Oh, gut zu wissen! Lieben Dank!

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn es nun so ist, dass ihr noch Guthaben aus den früheren Jahren (ab 2012) noch nicht ausbezahlt habt, müßt ihr das nun nachholen. Wenn sich für 2014 eine Nachzahlung für den Mieter ergeben sollte, braucht er das nun nicht mehr zu zahlen. Somit dürft ihr diese auch nicht einfach abziehen. Ihr könnt es versuchen, aber wenn er das dann bestreitet, müßt ihr klein bei geben. Für 2015 seid ihr noch innerhalb der Frist, die noch bis zum Ende des Jahres geht. Falls eine Nachzahlung zu erwarten ist (kalter Monat), könnt ihr den erwarteten Betrag noch einbehalten.

Antwort
von Nemisis2010, 36

Dieses wurde vorletztes Jahr fristgerecht (9 Monate) gekündigt, Auszug
wäre Dezember gewesen. Da er keine Wohnung gefunden hatte (er hat sehr
günstig bei uns gewohnt und hat keine vergleichbare Wohnung gefunden)
fand er keine Wohnung, aus Kulanz haben wir ihn dann in der Wohnung
gelassen. Anfang März (2015) hat er dann endlich eine neue Wohnung
gefunden und ist ausgezogen

Nun tatsächlich wäre es jurisisch so, daß einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ausdrücklich innerhalb von 14 Tagen widersprochen werden muß. Einen solchen Widerspruch kann der Mieter oder auch der Vermieter einlegen. Wird der Widerspruch von beiden Parteien unterlassen geht das Mietverhältnis wieder in ein unbefristetes Mietverhältnis über und der Mietvertrag muß erneut ordentlich gekündigt werden.

Jetzt kam ein Brief (ein Jahr später) das er die zuviel bezahlte Miete Februar und März zurückhaben möchte,

Wenn der Mieter nicht erneut mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Mon.  gekündigt hat oder ein Widerspruch ausgeblieben ist, hättet ihr mMn einen Mietzahlungsanspruch bis Ende Mai oder sogar bis Juni 2016 hätte zahlen müssen.

sowie die Erstattung aus den Nebenkosten (wir haben NK-Abrechnungen für
2011,2012 und 2013 erstellt und übergeben, jedoch nie wieder etwas von
ihm gehört gehabt).

Die Nebenkostenabrechnung übergeben reicht nicht, ein entsprechendes Guthaben aus den Nebenkosten ist in der Regel unverzüglich an den Mieter zu erstatten. Entweder per Überweisung oder mittels eines Verrechnungsschecks oder auch bar mit Quittung.

Der Guthabenanspruch oder auch die Nachzahlungsforderung aus einer zugestellten Nebenkostenabrechnung unterliegt der 3 jährigen Verjährung. Wenn ich also davon ausgehe, daß die NK-Abrechnung für 2011 im Jahr 2012, die Nk-Abrechnung für 2012 im Jahr 2013 und auch die NK-Abrechnung für 2013 im Jahr 2014 dem Mieter zugestellt wurden, verjährt die NK 2011 am 31.12.2015, die NK 2012 am 31.12.2016 und die NK 2013 am 31.12.2017.

Folglich wäre das Guthaben für das Jahr 2012 und 2013 noch zu erstatten, das NK-Guthaben aus dem jahr 2011 wäre seit 1.1.2016 verjährt. Zu Bestimmung der Verjährung kommt es aber auf das Zustellungsdatum an.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Lieben Dank für deine ausführliche Antwort. 

Wir hatten damals die Kündigung über einen Anwalt laufen (schlechte Erfahrung im Vorfeld). Dieser hat ein Schreiben aufgesetzt, dass wir einen Auszug im Januar dulden und sich das Mietverhältnis dadurch nicht verlängert. Ausgezogen ist er allerdings erst im Februar, gilt dies dann trotzdem wie eine "Mietverlängerung" um 3 Monate?

Die NK-Rückzahlung hatten wir nicht überwiesen, dass der Mieter diese prüfen wollte und sich dann dazu bei uns melden. Dies ist aber nie geschehen.

Antwort
von ChristianLE, 47

Warum war er im Februar noch ein paar Tage in der Wohnung, wenn Du weiter oben geschrieben hast, dass er Anfang März ausgezogen ist?

Wenn er den gesamten Monat in der Wohnung verbracht hat, ist hier auch die Miete zu zahlen.


sowie die Erstattung aus den Nebenkosten

Wenn der Mieter aus den Abrechnungen ein Guthaben hat, müsst Ihr das natürlich auch auszahlen.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Sorry ich habe mich vertan, Februar war er nur noch ein paar Tage da.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 10

Wurde das Haus oder die Wohnung gekündigt? Und wer hat wem zu welchem Termin und mit welcher Begründung (bei Vermieterkündigung) gekündigt?

Ist alles etwas konfus geschildert.

Antwort
von Blindi56, 44

Wenn der noch im März ein paar Tage drin gewohnt hat, muss er für den Monat auch die Miete zahlen, wenigstens anteilig, und Nebenkosten ebenfalls für  2014 und bis März 2015.

Normalerweise hätte er ja auch wieder eine Kündigungsfrist gehabt (3 Monate, bei einem neuen Mietvertrag) und gar nicht von heute auf morgen ausziehen können.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Ganz lieben Dank für die Antwort. Das er, dadurch das er nicht fristgerecht ausgezogen ist quasi einen neuen Mietvertrag hat, wusste ich nicht. Das hilft mir argumentativ schon sehr weiter!

Kommentar von bwhoch2 ,

Schon, aber es gab da dieses Rechtsanwaltsschreiben. Von wann war dieses Schreiben genau? Schon im Dezember (oder früher) oder erst im Januar?

Je nach Formulierung dieses Schreibens könnte das bedeuten, dass der Mietvertrag in beiderseitigem Einvernehmen bis Ende Januar weiter läuft. Das wäre dann praktisch eine Verlängerung und ein Widerspruch gegen eine automatische Verlängerung gleichermaßen.

Wenn damit also der Mietvertrag am 31.1. endete, gilt für den Februar das Gleiche, wie bei sonstigen Mietverträgen auch. Der Ex-Mieter hat im Februar keine Miete mehr zu bezahlen, sondern Nutzungsentschädigung für jeden Tag, an dem er die Wohnung weiter nutzt bis zur endgültigen Übergabe.

Danach kann der Vermieter frei über die Wohnung verfügen und sie beispielsweise für einen bereits wartenden Nachmieter frei geben. Da ihr aber nicht mehr vermietet habt, wäre es nun an Euch, den Schaden zu ermitteln und in Rechnung zu stellen, der dadurch entstanden ist, dass der Mieter nicht rechtzeitig aus der Wohnung raus war.

Wollte beispielsweise ein Familienmitglied schon am 1. Januar einziehen und konnte sich gerade noch bis Ende Januar in der bisherigen Wohnung halten, aber musste dann ab 1. Februar in ein teures Zwischendomizil, könnte man diese Kosten auch noch in Rechnung stellen. Gab es solche Komplikationen aber nicht, dürfte es Euch schwer fallen, einen Schaden nachzuweisen.

Hier könnte es also durchaus sein, dass ihr den Februar anteilsmässig noch zurück erstatten müßt. Redet mit Eurem Rechtsanwalt.

Antwort
von peterobm, 31

sehr irreführend geschrieben, das solltest nochmals ordnen und nochmals einstellen.

Kommentar von Emilsuchtrat ,

Stimmt, ich bin mit den Monaten durcheinander gekommen. Danke für den Hinweis! Hab es geändert!

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