Frage von ArthurPDent, 40

Renovierungsbedarf in vermieteter Wohnung bei Trennung der Eigentümer und Verweigerung einer Partei. Wie verfahren?

Meine Ehefrau und ich leben seit längerem in Trennung. Die Scheidung ist noch nicht eingereicht, die Vermögen noch nicht auseinanderdividiert.

Unter anderem verfügen wir gemeinsam über eine vermietete Eigentumswohnung. Dort sind die Fenster defekt und müssen getauscht werden, der Mieter hat deshalb auch gekündigt. Meine Ehefrau sagt, sie hätte kein Geld und will dem Fenstertausch nicht zustimmen.

Ihr Vorschlag, ich bezahle den Fenstertausch komplett unter Anrechnung auf den Zugewinnausgleich. Alternativ Verkauf der Wohnung.

Die Wohnung ist erst wenige Jahre im Besitz und hoch belastet, bei einem Verkauf würde nach Abzug der Kosten und Ablösung der Finanzierung vermutlich nur ein Minibetrag als Erlös übrig bleiben. Ich selbst möchte nicht verkaufen und wäre auch in der Lage, den Fenstertausch alleine zu bezahlen.

Die ganze Trennung ist sehr strittig unter Einschaltung von Anwälten. Eine Übernahme der Wohnung kann ich mir zwar vorstellen, aber noch nicht jetzt vorab, wenn nicht alle "Baustellen" der Trennung geregelt werden. Es gibt z.B. Streit über den Wert der Wohnung. Ich hatte bereits angeboten, diese zum Kaufpreis zu übernehmen.

Wenn es nicht zum Fenstertausch kommt und wenn die Wohnung längere Zeit leer steht, dann fehlen die Mieteinnahmen um das Wohngeld und die Finanzierung zu bezahlen. Ich selbst bin finanziell belastbar.

Wie kann ich verfahren bzw. was kann mir passieren, wenn sich meine Ehefrau, wie angekündigt, weigert sich an irgendwelchen Kosten zu beteiligen.

Sie hat bereits signalisiert, dass sie auch nicht gewillt sei, hälftig die Raten bei Leerstand zu übernehmen bzw. Kosten z.B. für einen Makler. Die Verwaltung sei meine Sache, weil ich dies immer so mache, da stimme ich sogar zu. Mittellos ist sie nicht. Sie bekommt üppig Trennungsunterhalt, Nutzungsentschädigung für das gemeinsame Wohnhaus das ich bewohnte plus eigenes Einkommen.

Antwort
von schelm1, 22

Bringen Sie das Objekt zur Auflösung der Gemeinschaft im Grundbuch in die Zwangsversteigerung, steigern Sie es in dem desolaten Zstand für kleines Geld selber an (kostet Sie nur die Hälfte!) und verfügen Sie dann später darüber wie es Ihren alleinigen Vorstellungen entspricht.

Antwort
von Blindi56, 27

Dann wird das beim Auseinanderdividieren des Vermögens mit berechnet Was in etwa bedeutet, die Kosten, auch, die Du alleine bezahlst, werden geteilt. bzw. profitiert Deine Frau dann von der Wertsteigerung. Zugewinn eben.

Deine Frau ist ja nicht gegen einen Austausch der Fenster, sondern will nur nicht zahlen. Da Du Dir das ja leisten kannst....

Antwort
von schleudermaxe, 13

Fenster sind doch gemeinschaftliches Eigentum und solche Maßnahmen bezahlt die WEG, so zumindest die gesetzlichen Vorgaben.

Kommentar von ArthurPDent ,

In diesem Fall nicht, das ist durch die Teilungserklärung bzw. Beschluss ausgeschlossen. Die Renovierungskosten hat der Eigentümer zu tragen.

Kommentar von schleudermaxe ,

Da kann etwas nicht stimmen, denn Austausch wegen Defekte ist keine Renovierung, sondern eine Reparatur. Und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum ist eine Angelegenheit der WEG.

Der ET im Dach muß ja auch nicht die Erneuerung des Daches alleine wuppen.

Die Versammlung hat zudem nicht die Potenz, hier anderslautende Beschlüsse zu fassen, so lese ich den BGH.

Kommentar von schleudermaxe ,


Die Wohnungseigentümer sind nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die
Instandsetzung und den Austausch der Türen und Fenster zuständig

(§ 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG). Sie müssen die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Beschlüsse betreffen keine Maßnahmen am Sondereigentum,
für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, weil die Türen und Fenster im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

 ....... Auch die Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum.

Eigentümer können Instandhaltung und Instandsetzung abweichend regeln

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer abweichend vom Gesetz die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen. Daran fehlt es hier.

Die vorliegenden Regelungen in der Teilungserklärung weisen den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein den jeweiligen Sondereigentümern zu.

Der Umstand, dass Außenanstrich der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster von der den Sondereigentümern zugewiesenen Instandhaltungspflicht ausgenommen ist, erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen den jeweiligen Sondereigentümern obliegen.

Vielmehr führt dies im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung, denn mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen.

Aus der Regelung, dass Veränderungen der Fenster und der farblichen Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer
unterliegen, lässt sich keine Zuständigkeit einzelner Sondereigentümer für den Austausch der Türen und Fenster herleiten. Denn sie modifiziert lediglich das Mehrheitsprinzip durch das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit und enthält somit eine bloße Stimmrechtsregelung.

Da die Beschlüsse auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen, blieb die Anfechtungsklage erfolglos.

(BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 46/13)



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