Frage von Personx11, 110

Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mieter verstorben ist?

Hallo, habe folgende Rechtsfrage: Und zwar hat meine Oma eine Wohnung in Ihrem haus vermietet, die Bewohnerin ist an Krebs erkrankt und relativ schnell verstorbern. Die Tochter hat das Erbe ausgeschlagen. Die Mieterin hatte wohl Schulden und jetzt sollen wohl noch Leute kommen die aus der Wohnung pfänden sollen. Wie sind die fristen bis das geschehen soll? Wann darf meine Oma in die Wohnung? Wer muss sie entrümpeln und trägt die kosten dafür? Wie lange muss die Miete weiter an sie gezahlt werden? Und wann darf die Wohnung weitervermietet werden?

Vielen Dank für Eure Hilfe!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 39

Wenn der einzige Bewohner einer Wohnung verstorben ist und die Erben das Erbe ausgeschlagen haben, gehört alles, was in der Wohnung ist zunächst einmal dem Vermieter. Das bedeutet, dass zunächst niemand kommen kann, um irgendwas zu pfänden.

Nachdem gesichert ist, dass die Erben ausgeschlagen haben, kann die Wohnung geräumt werden. Dabei ist aber mit größter Vorsicht vorzugehen und man sollte es niemals allein, sondern nur unter Zeugen ausräumen.

Normalerweise entsorgt man erst alle Abfälle und alles, was nicht verwertet werden kann. Dann lagert man das verwertbare Gut ein und macht auf diese Weise die Wohnung wieder frei. Als Lager kann eine trockene Garage genauso dienen, wie ein oder mehrere Kellerräume oder man mietet einen Container eines Umzugsunternehmens.

Kosten sind natürlich zu vermeiden und die dennoch entstehenden Kosten können aus der Verwertung der Habe des Verstorbenen gedeckt werden.

Das Ausräumen und Verwerten sollte schon deshalb recht zügig gemacht werden, um Mietausfälle möglichst gering zu halten.

Es gibt Firmen, die man mit der Wohnungsauflösung beauftragen kann. Oft verlangen sie nicht viel, da sie ihre Einnahmen lieber aus der Verwertung der Sachen beziehen.

Sollte in dieser Zeit jemand kommen, der pfänden will, weil die Verstorbene noch Schulden hatte, kann man dies zurück weisen.

Kommentar von ChristianLE ,

Wenn der einzige Bewohner einer Wohnung verstorben ist und die Erben das Erbe ausgeschlagen haben, gehört alles, was in der Wohnung ist zunächst einmal dem Vermieter.

Vorsicht!

Wenn alle Erben ausschlagen, tritt automatisch der Staat (Land oder Bund) als Erbe auf. Hier der Verweis auf § 1936 BGB. 

Das Nachlassgericht muss hier einen entsprechenden Nachlasspfleger einsetzen, der hier entsprechende Ansprüche aus dem Besitz des Verstorbenen geltend macht.

Erst wenn dieser die Wohnung kündigt und zur Beräumung freigibt, darf der Vermieter die Wohnung betreten.

Kommentar von bwhoch2 ,

Der § 1936 BGB sagt aber nichts über den Fall aus, dass das Erbe ausgeschlagen wird.

Nun ist in einem solchen Fall wohl anzunehmen, dass auch das Land oder der Bund nicht erben wollen, wenn schon die eigentlichen Erben das Erbe ausschlagen. Somit wird wohl schon mit der Mitteilung, dass die Erben das Erbe ausgeschlagen haben auch die Mitteilung an den Vermieter gehen (wenn sich dieser als solcher zuvor schon gemeldet hat), dass die Wohnung zur Beräumung frei gegeben wird.

Üblicherweise schlägt man ein Erbe gerade deswegen aus, weil es Schulden gibt, für die man nicht aufkommen mag und der Staat mag erst recht nicht.

Aber hast schon Recht: Vorsicht ist auf jeden Fall angesagt. Man sollte sich schon beim Nachlaßgericht erkundigen, aber irgendwelche Gerichtsvollzieher etc. braucht man nicht rein zu lassen.

Antwort
von imager761, 22

Mit dem Tod der Mieterin ist der Mietvertrag keineswegs beendet. Lebten keine Haushaltsangehörigen mit in der Wohnung, ist der Vertrag mit den Erben fortgesetzt, § 564 BGB.

Schlägt ein Erbe aus, ist der nächste eingetreten. Deine Oma müsste also beim Nachlassgericht ermitteln, wer nunmehr in der Erbfolge in den Vertrag eintrat oder ob Nachlassverwaltung beantragt wurde.

Für die ausstehenden Mieten während er Kündigungsfrist sowie die Räumung oder Renoierung müsste sie selbst aufkommen, wenn keine Erbe diese Nachlassverbindlichkeit übernimmt oder der Landesfiskus nach allseitiger Ausschlagung den überschuldeten Nachlass trüge.

G imager761

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Vermieter, 17

Dann kümmert sich ein Nachlassverwalter um die Sache die Kosten trägt dann Land oder Bund.

Der Vermieter hat die Möglichkeit ein Pfandrecht auszuüben.

Antwort
von vogerlsalat, 70
Wie lange muss die Miete weiter an sie gezahlt werden?

Da wird wohl nichts mehr kommen. Nachdem die Tochter das Erbe ausgeschlagen hat wird es wohl außer Schulden nichts zu erben geben. Die Tochter muss also nicht zahlen und von der Verstorbenen ist kein Vermögen da von dem man die Miete zahlen könnte.

Antwort
von Personx11, 5

So, also für die die es interessiert. Es wurde ein Nachlasspfleger ernannt, dieser hat die Wohnung nach Wertgegenständen durchsucht und hat letztendlich nur das Auto mitgenommen. Meine Oma durfte die Wohnung unter normalen Umständen nicht betreten. Die Miete wurde durch einen Dauerauftrag in unserem Fall vom Konto der Toten weiter gezahlt. Die Nachlasspflegerin konnte dann nach ihrer Besichtigung entscheiden ob sie die Wohnung frei gibt, oder nicht. Bei Freigabe (wie es bei uns auch der Fall war) durfte die Wohnung ausgeräumt werden und die Gegenstände wurden uns überlassen. 

Antwort
von Anna1230, 48

Das wird ein Nachlassverwalter klären. Auch bei Tod eines Mieters ist die reguläre Kündigungsfrist einzuhalten. Meist kommt dann die Stadt dafür auf und hat dann auch das Recht Wertgegenstände aus der Wohnung zu holen bzw. eine Firma zu beauftragen die Wohnung zu leeren. Die Tochter darf auch nicht mehr in die Wohnung. Es muss alles so bleiben wie es ist bis vom Gericht alles geklärt wurde.

Kommentar von Personx11 ,

Allerdings kann ihr auch niemand sagen wie lange es dauert, bis die
Zwangsvollstrecker kommen und daher fehlen ihr dann auch Mieteinnahmen und sie weiss nicht ab wann sie weiter vermieten kann und darf!

Und da ist die Frage wie lange dann, wer auch immer da kommt, derjeinige Zeit hat zu pfänden oder wird die Miete solange weiter bezahlt bis jemand kommt?

Trotzdem brauch man ja mal eine Angabe um die Wohnung inersieren zu können.

Kommentar von Anna1230 ,

Am besten sie erkundigt sich beim Gericht wenn sie von denen noch nichts bekommen hat. Normalerweise beträgt die Kündigungsfrist für eine Wohnung 3 Monate. Innerhalb dieser Zeit muss die Wohnung ja dann geräumt sein. Sind keine Erben da zahlt das Sozialamt weiter die Miete. Die Wertsachen und alles sonstige wird dann auch von denen veräußert oder entsorgt.

Antwort
von archibaldesel, 55

Wenn es keine Erben gibt, darf deine Oma in die Wohnung, muss aber Wertgegenstände sicher verwahren, falls irgendjemand Ansprüche anmeldet. Ansonsten könnte sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Was meinst du denn, wer die Entrümplung bzw. die Miete zahlt? Natürlich niemand....

Kommentar von anitari ,

Die Oma (Vermieterin) darf weder in die Wohnung, noch irgend was daraus entnehmen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 42

Wenn das Erbe ausgeschlagen wird, wird vom Gericht ein Nachlaßverwalter bestellt, der regelt dann alles weitere.

Der muß dann auch die Wohnung kündigen und räumen.

Vorher darf Deine Oma nicht in die Wohnung!

Übrigens auch die Tochter nicht. Nur um wichtige Dokumente die zur Beerdigung nötig sind zu holen.

Kommentar von bwhoch2 ,

... und nur unter Aufsicht.

Kommentar von BS3BM ,

@anitari: Richtige Antwort!

Ihr solltet euch unverzüglich mit dem zuständigen Nachlassgericht in Verbindung setzen und schriftlich (wegen Nachweis) um Klärung der Angelegenheit ersuchen.

Antwort
von brennspiritus, 59

Hier steht schon eine ganze Menge dazu:

http://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/318-die-mietwohnung-nach-dem-tod-des-mi...

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